深圳楼市迷局的迷与悟 一年内涨不起也跌不下？

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那些围绕楼市话题高谈阔论的人，所谈所论往往是“马后炮”，房地产投资领域的经验揭示了一种反比例关系：信息越充分、考虑越周密，在商品房市场中的生存能力越低下。

深圳楼市迷局的迷与悟 一年内涨不起也跌不下？

深圳市规土委公布统计数据显示，深圳房价连续4个月环比涨幅出现下降，市场观望氛围浓厚，开发商推盘意愿不强，导致成交量下降。

这不禁让人想起今年年初房地产领域吹起的阵阵冷风：一些城市的部分楼盘传出滞销、打折消息，此后银行收紧开发贷、地产股暴跌。近几个月的深圳楼市似乎在演绎年初的那份“萧条”。

随着深圳楼市不时传出新动向，诸如“官员恐慌性抛房”、“企业家为缓解资金压力抛售资产”一类真假难辨的消息也开始在人们中间散播流传，以至于有人觉得深圳楼市活像一出迷局，让人捉摸不透。然则，楼市从来不乏言之凿凿的各派“先知”，看空的一方从来善于捕捉楼市下行的信号，看多的一方往往着眼于楼市的“涨势所趋”。一句“房价高有高的道理”足见其观点——颇有些“横看成岭侧成峰”的意味。

现象：经济的调整，楼市的换挡

在中联地产二手房研究院总经理肖小平的印象中，深圳房价环比涨幅出现下降，同比涨幅更是低于10%，还是近几年来的头一遭。

肖小平认为买家、二手房业主以及开发商皆有不同程度的观望情绪：买家既希望房价在短期内下跌，又看好房价在中长期的表现；一些二手房业主也有类似心态，尽管不看好当前市场，却看好中长期市场；作为开发商，明知一旦降价，必能吸引置业者问津，却不愿扮演开路者的角色。

根据深圳市房地产研究中心的统计数据，5月份深圳商品房批准预售量下降了52.3%，这也印证了中心主任王锋的观点：深圳的土地资源已然耗完，楼市进入“以供定需”的时代，主要以城市更新的方式盘活存量。而城市更新需要比较长的谈判周期，由增量时代过渡到存量时代，中间出现了一个断档期。

“而着眼于大环境，‘三期叠加’是当前中国经济的阶段性特征，即经济增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期。这一轮调整将延续三年到五年时间。房地产经济是宏观经济中的一个敏感领域，宏观经济的调整势必对市场信心、老百姓消费构成影响。”王锋说。


背景：服务型经济与深度城市化

展望深圳未来房价走势，深圳大学房地产研究中心副主任宋博通首先着眼于城市化的大势所趋，认为一些城市的聚集效应越来越强，一些城市的聚集效应越来越弱。在这种趋势下，一二三四线城市的分化将愈加明显，最终形成房价的两极格局。

宋博通进而言之，“具体到深圳，显著特点是土地资源极为有限。深圳面临‘土地、空间有限难以为继’的困境，只能通过城市更新盘活存量，无形中提高了房地产开发成本，最终推高房价。”

作为深圳市邦恒投资顾问有限公司总经理，有中国“民间第一房地产分析师”之称的尹香武则把目光投向楼市的城市化背景。在他看来，中国经济正在从出口型经济转向服务型经济、消费型经济，发展服务业势必引发聚集。上一轮城市化处于扩张期，这一轮城市化已经到了城市扩张能力的边缘，边缘之外的房子自然会被“甩”出去。

“城市化的‘扩张期’已经完成，‘收缩期’还未完成，如果说上个阶段的城市化是‘初级城市化’，下个阶段的城市化就是‘深度城市化’或‘质量城市化’，这个过程大概需要15年时间。届时，深圳将一跃成为‘绝对城市’，从长期来看，深圳楼市并没有风险。”

政策：政府的有效管控不宜放松

在现实中，内地楼市因为折射了收入分配不合理、货币超发以及腐败频现等社会问题，被“转嫁”了太多的批评与指责，同时也承载了国人“居者有其屋”的理想，被寄予了太多的情感和希望。

在王锋看来，过去我们对住房的社会属性认识不足，尽管这几年一直在强调住房保障制度的建立、中低收入家庭住房问题的解决，但执行力度却远远不够。在安居型商品房、共有产权住房建设还不能满足基本需求的情况下，限购政策是不宜放松的。

对于2014年政府工作报告指明的“分类调控方向”，著名经济学家吴敬琏曾表示“不知道为什么要调控”，怀疑之情溢于言表。对此，王锋持不同态度——试想，如果2005年不实行限购、限价、限户型等调控手段，那会是一个什么结果？恐怕房价在两三年之内就会达到今天的水平，中国楼市早就崩溃了。

“未来的中国楼市将借助各种政策手段，不断地挤压泡沫，最终实现软着陆。换言之，房价早晚会到达一定高位，我们只是尽量推迟那一天的到来，让老百姓的收入增长赶上房价的上涨。”

投资：溢价性投资已是山穷水尽

如果说，深圳的“地产名嘴”们参与相关话题的讨论，是以“局外人”的身份点评楼市，那他们作为普通市场主体从事房产投资，则是以“局内人”的身份进行决断——显然，后一种身份更能撩拨人们的好奇心。

宋博通谈及房地产周期，“大家认为房地产七年一周期，都想抄底赚一笔。但实际上，中国房地产周期不是沿着一条水平轴在盘整，而是沿着一个倾斜轴在盘整，下一次的波谷可能比现在的波峰还高。”

基于这一认识，宋博通建议有购买力的刚需群体不要再犹豫，晚买不如早买，毕竟等待过程中的不确定性因素太多。宋博通调侃那些围绕楼市话题高谈阔论的人，所谈所论往往是“马后炮”，房地产投资领域的经验揭示了一种反比例关系：信息越充分、考虑越周密，在商品房市场中的生存能力越低下。

尹香武认为，房地产投资只要符合城市化规律，就总能赚到钱。这一规律体现为：城市化的“收缩期”将延续15年时间，在收缩过程中，核心区的商铺、写字楼、都市豪宅都要涨价；溢价性投资已到了山穷水尽的地步，过去那种简单的玩法已经玩不下去，房地产投资将回归租售、物业持有这样一个属性。