深圳近4成人愿长期租房 担忧新政推涨租金

小板凳

    8月28日，深圳市规土委发布关于征求《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》及《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿），意见提出以下几个重要方面的内容：“十三五”期间，收储不低于100万套（间）农民房统一租赁经营；加大新增供应土地建设租赁住房的力度。自2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地除按不低于规划建筑面积20%的比例建设自持租赁住房，自持年限为70年等。

    该意见稿一公布就引起了热烈讨论，有人认为会对深圳的楼市、房价以及租金产生影响。网友阿加西认为如果政府真正推出这个租房政策，今后的房租一定会涨，房价也会上涨。政府想要维持基本运营，必将提高租金或管理费用，最终成本只能由租客承担。也有网友认为不会产生影响，毕竟大部分人都有买房的愿望，即使短期内买不了，但是最终还是趋向于买房，供需关系仍然稳定，所以对楼市及房价不会产生太大影响。

    近2成人期待新政降租金 但业内称对楼市影响不大

    关于政策的影响，腾讯房产进行了调查，结果显示，在租金方面，35.8%的受访者表示无法预估租金涨跌，30.1%的受访者认为租金会上涨，19.5%的受访者认为租金会下降。在房价方面，33.4%的受访者认为房价会涨，21.3%的受访者认为房价会降。那么房地产专家是如何看待新政对于房价、租金、楼市的影响的？

    深职院房地产研究所所长邓志旺分析，目前房产市场供需关系稳定，没有太大的改变，除非政府房源给予补贴并承担差价，可能会导致租金的下降。但目前来看补贴也是有限的，还是以稳定为主，该政策主要还是规范房地产租赁行为，寻求稳定，减少房租上涨的速度。

    新政对租赁有一定的影响，也会分流一部分买房的人群进入租赁市场，但是从总体上看，住房市场稳定，存在稳定的供需关系，因此对于房价没有直接的影响。

    而在深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉看来，这两年土地对商品房供应的少，主要是保障性住房，偏向于租赁住房，特别是人才租赁住房。未来加大土地供应也是以保障性的人才租赁住房为主，所以对楼市影响不大。大家推断租赁供应增加了，市场体制规范了，很多人去租房不去买房，所以租房的需求会增长，买房的需求会减少。事实上，政策的效果会过一段时间见效，最后取决于租赁住房供应的效率。以前住房租赁的供应效率很低，还不能享受公共服务，只要将这两个问题解决了，会有一部分人去租房不买房。这对楼市有轻微的影响，但是中短期内，这些问题难以解决。另外一点，租房与买房是替代关系，目前来看这种替代关系很难发生。对于长期居住于深圳的人来说，还是有买房的愿望的，所以短期内人们可能会去租房，但是长期居住还是想要买房的。

    近4成租客愿长期租房 但六成房东不愿意长租

    虽然政府拟立法推进租售同权的目的是稳定租赁市场，政策若切实执行对于租房有很多好处，但在政策效果无法预知的情况下，42.6%的受访者表示现在还不知道是否会一直租房，需要看政策推进情况。37.6的受访者表示愿意一直租房住，19.8%的受访者则表示不愿意。不过，若把时间缩短，有85.9%的租客愿意长租（三年以上），14.1%的租客不愿意长租。

    至于愿意长租的原因，70%的租客表示是习惯了不想搬，66%的租客是因为房东不涨房租，39%的租客是因为住得舒服，17.2%的租客是因为签了长租合同。多数受访者表示在现在的房价下，如果没办法买自有住房，租房住当然还是希望能长期租住：首先环境稳定，特别是有孩子的家庭，上幼儿园上学，都希望能相对稳定，而不是换来换去；其次生活习惯，小区周边的购物、消费等都已经习惯，邻居之间也有一面之缘，会有些归属感；再者家庭环境，如果签长期租约，会把租的房子用心布置，有“家”的感觉；最后搬家是件超级累的事，没人愿意一年半载就搬次家。

    59.4%的租客不愿意长租的原因是工作不稳定需要经常搬家，房东随意涨价、居住环境差也是重要因素。一位腾讯网友表示自己98年来深圳，一直在租房，随着工作变动也换过很多地方，从未在同一个地方租过两年以上。

    与租客想长租的心态对应的是，六成房东不愿意长租。部分房东表示租客和业主的心态是完全不一样的，租客不会爱惜房子。一套房子租出去基本5年就要重新翻修，包括厨房、卫生间、地板这些基础的，如果是自己，住十几年完全不是问题。另外，部分租客素质确实很差（并不是歧视），对于房子以及配套的损坏远超过自有房，所以不愿意与租客签订长期租赁合同。

    收100万套农民房难度很大 取决于政府的执行力

    虽然很多市民赞同新政，期待政策落地，但是真正执行起来还是有不小的难度。

    深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉分析认为，这要看政府是不是真的将监管重点从原来的新房开发销售转到存量房上；公共配套能不能及时跟上，例如教育与医疗，有没有落地的措施，特别是城中村住房，能不能及时供应公共服务、住房消防安全、物业管理，在消防、税收政策等方面能不能落地执行，财政补贴能不能到位等。其实，该政策过去也有提过，但这些问题没有解决，现在能不能解决，还是一个很大的问号。目前，深圳80%的人在租房，供给效率低，配套措施供应不上，希望政府能加大监管力度，及时供应配套措施。

    “收100万套农民房难度很大，因为目前的房源都在私人手里，不管是村民还是买了小产权房的业主，都很难从他们的手里收回房源。”深职院房地产研究所所长邓志旺感慨。目前，深圳租赁市场的关系处于平衡状态，政府想要收回，一种方式是通过强制手段收回，但这不利于人民安定团结；另一种是通过市场化手段，政府给的租金比业主的高，业主才会转交给政府出租，但是问题在于差价的补贴力度。其实，该政策重点应该在于规范租赁市场，稳定租赁价格，他建议，出台相应的出租合同，鼓励业主出租，消除租赁的安全隐患，为城中村提供更好的公共服务，给租房者提供更安全舒适的居住环境。

    所幸的是，目前深圳公布的住房租赁试点工作方案只是征求意见稿，还不是正式执行稿，正式稿究竟会作何调整何时出台暂不可知，但必然会朝着让租赁更为规范，让城市居民“住有所居”的方向前进，我们且拭目以待