深圳业主注意！物业纠纷维权，千万别这么做

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    物管公司与业主发生摩擦，一言不合就闹上法庭等事件近来越来越多。业主往往认为遭遇物业纠纷时，只要不交物业费就可以了，其实则不然。记者昨日从福田法院了解到，有些业主觉得物业公司服务不好，于是就拒交服务费，结果被物业公司告上了法庭，而且大多以业主败诉告终。

    据法官介绍，尽管很多业主的维权意识不断提高，但维权手段单一、法律知识缺乏、举证能力较差导致当前业主维权能力普遍较薄弱。

    哪些情况下的物业纠纷，会导致业主败诉？今天我们来看看福田法院公布的几个案例。

    案例一 不满物业服务 拒交物业费

    近日，某小区的业主张某因不交管理费被物业管理处告上了法庭。小区物业管理公司称，小区业主张某拖欠各项物业费用两年，请求法院判其清偿，并支付违约金、诉讼费等。

    为什么张某要拒交物业费？张某说了一大堆对物业公司不满的原因。如物业未经业主同意，将小区部分绿化带改为停车场，将业主活动的架空层改为物业的员工住房，损害了业主的权益；小区公用部分及绿化区被违法占用，小区内个别住户违章建筑严重，物业亦未予以制止；小区公共水池、游泳池没有水；小区大门没有保安在岗等等。

    因此，张某认为物业公司未能履行物业管理职责，所以他拒交物业管理费。

    法官说法

    法官认为，小区虽存在部分业主违法搭建行为，但原告作为物业服务企业不是执法单位，不具有强制拆除的权力。原告对于小区内的违章搭建行为虽未能有效制止，但原告已向政府相关部门报告，亦履行了一定的职责，被告以此为由拒交物业管理费，没有依据。

    小区确实存在部分绿化带被改作停车位等情况，说明原告提供的物业服务未完全达到合同的约定，但被告以此为由进行抗辩不交纳物业管理费，有违诚实信用原则和损害公共利益原则。

    物业服务合同具有公共性、垄断性的特点，决定了业主与物业公司任何一方停止履行自己的合同义务均会造成对方较大损失，且易损害到其他业主的利益，有必要对双方的抗辩权进行限制。

    综上，业主拒不交费的抗辩理由不能成立，法院予以驳回。

    案例二 因房屋质量问题拒交物业费

    某小区物业管理公司将业主王某告上了法庭，原因是王某未按约定交纳物业管理费用，物业公司多次向王某催交物业费无果。

    而王某则辩称，房屋内部墙体存在裂缝，开发商预埋的管道也存在渗水情况，开发商交付的房屋存在质量问题，与物业公司协商解决上述问题，但物业公司并没有解决。王某说：“只要物业公司协调解决上述质量问题，我立即支付物业管理费。”

    法官说法

    经审理，法院认为王某的理由不能成立，依法判决王某支付物业费。

    法院认为，物业公司依合同履行物业服务后，作为业主的王某应当依合同履行支付物业服务费的义务。关于王某要求物业公司解决房屋内部墙体裂缝、开发商预埋的管道渗水问题的主张，是业主与开发商之间的关系，只要房屋还在保修期内，就应由开发商负责修复房屋质量问题。

    案例三 车辆被盗物管该负责吗？

    住在福田某花园的李小姐今年把小区物管公司告上了法庭。李小姐在诉状中称，她一直靠购买小区物管A公司发放的车辆进出管理卡，将车辆停放在B停车场（A公司下属的分支机构）处。事发当夜把小轿车正常停放在停车场时，第二天却发现车辆后视镜被偷走了。

    李小姐要求物管A公司和B停车场共同赔偿车辆损失近9000元以及承担诉讼费。

    对此，物管公司辩称，李小姐停放的车辆跟合同登记的车辆不相符，而且侦查机关也没有确认李小姐的车是在小区里被盗走后视镜的。

    法官说法

    法官认为，原告与被告A公司之间存在物业管理服务合同关系。原告的车辆停放在B停车场内，被告B停车场作为物业管理单位的被告A公司的下属分支机构，应对涉案车辆履行安全注意义务。

    因被告B停车场未能完全履行合同安全注意义务，导致原告车辆后视镜在B停车场被盗，所产生的损失理应由被告B停车场赔偿。但原告每月向被告A公司支付的仅是30~50元的停车服务费，如要求被告B停车场对原告的所有损失承担赔偿责任，有违公平原则，也加大了被告B停车场的责任。

    最后，法院判决A公司和B停车场连带承担车辆损失价值的30%赔偿责任。

    法官支招

    遇到物业纠纷业主如何处理？

    如发生物业纠纷，业主该怎么办？法官告诉记者，业主可先找业委会协商维权，如果还是没能解决问题，业主也可到法院起诉。以福田法院为例，该院诉调对接中心的人民调解员、特邀调解员和法官可以为业主解答疑问。

    同时，法官建议业主首先明确权利义务，并加强证据意识，注意保留原始证据，保留不容易被篡改、证明力较强的证据，同时适当保留照片、数据电文、录音录像等证据作为佐证。每个业主都积极参与小区公共事务，避免“事不关己高高挂起”与“搭便车”的心态，依法维护自己的合法权益。