国内楼市降温有迹象 但“崩盘”远远谈不上

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最近“楼市全面降温”、“楼市就要崩盘”的声音在舆论场上很刺眼。人们相互见面也常聊起眼下的房价走势。冷静、全面地看，目前国内房地产市场上存在种种降温迹象，但“崩盘”远远谈不上。

如果用经济方法衡量，当开发商普遍以低于成本价“挥泪大甩卖”的时候，这叫做“崩盘”。眼下显然不是。有些媒体笼统地发现“某城市已有3个楼盘降价”就断言“崩盘临近”，这属于盲人摸象，难免大惊小怪。一个城市若有200个楼盘，其中3个降价，这跟一个只有10个楼盘的城市里有3个楼盘降价，能是一个意思么?

此番降温是多重因素下的“回归”

以行政性限购、差别化贷款政策等为标志的这一轮房地产调控，已经持续了几年。同一个政策，它执行一个月、三个月和两年，效果是不一样的。如果说之前两年里很多开发商还“扛得住”，那么当这些政策持续累积两三年的效应之后，更多的开发商就“扛不住”了，就要基于资金周转等需要，忙着以价换量了。

持续增加的保障房和中低价商品房供应，正极大地影响着市场的供需关系。而很多箭在弦上的改革动作也在发挥实质或心理的影响——不动产登记制度加速建立，房产税立法进程或将开启，甚至反腐压力也在影响着一些人的动作。所有这些因素叠加在一起，才有了眼前的“降温”。这是一种合理的、预期中的回归。既然各界普遍认为之前几年“房价太高”，那么现在的回归，总的来看是好事。

“调控”和“房价”既是一件事，又是两件事

调控是为了让房价逐渐回归理性，但调控的核心目标是否实现，并不以房价的涨落为标志，而要看更本质的目标——“保刚需、理秩序”。前两天从央行房地产金融服务座谈会上传出来的信号，主要体现了保障基本刚需的诉求。而近年来围绕房地产市场的所有调控动作、改革动作，归根结底，是为了建立一个“以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求”的住房供应体系。这是“理秩序”的最终目标。

对于眼前的市场波动，最不可取的反应就是“盲目救市”——不分青红皂白地盲目修改调控措施，试图把整个市场的温度给烘托上去。某些地方政府，不仅有着这么做的内在动因，也在近期展现了一些疑似救市的暧昧动作。这么做，虽然能使局部市场强行回暖，但会令过去几年房地产调控的努力前功尽弃。

“房价有分化地涨落”将成常态

随着调控的深入和市场秩序被理得更清晰，“房价有分化地涨落”将成为常态。笼而统之地说房价“会涨会落”，已经逐渐“OUT”了。我们将看到的局面是—— 一线城市和二三四线城市，房价走势不尽相同。人口聚集趋势仍很明显的一二线城市，刚需仍在集聚，房价还会稳步上涨。三四线城市也将明显分化：在城镇化进程比较顺利、有足够产业支撑的城市，其房价还会上涨;而之前过度发展的一些三四线城市，因为人气不足、产业不足，其房价难免大幅回落。

即便在同一个城市里，房价走势也不再是“铁板一块”。靠近中心区的房子，CBD的房子，学区房等等，继续稳步上涨的几率很大。而在这个城市的周边地区，也许某些地块的房价会逐步“去泡沫”。

归根两句话：其一，不能简单地以房价涨落来评价调控成败，要多看调控的本质目标;其二，凡是听风就是雨，盲目追风买卖的购房者，一般都是房地产市场上的“冤大头”。