深圳楼市AB面:捂盘四年有人翻倍,有人跑输通胀

[复制链接]
发表于 2019-12-24 18:21:51 | 显示全部楼层 |阅读模式
深圳网广告位招租:点击联系     深圳网广告位招租     深圳网,深圳最好的本地论坛     深圳商铺写字楼二手房     深圳网广告位招租
全民云计算 云主机低至2折
  “控盘涨价”“月涨百万”令深圳业主的形象变得不堪,但这远远不是他们的全部。

  一半是海水,一半是火焰。这才能形容深圳业主的真实境况。

  受益于一系列规划利好,加之新增供应太少,深圳楼市今年下半年以来持续升温。多个小区的业主给自己的房子打气、吹风,希望能卖个高价。

  它折射的,是当下这个阶段,人们对自己资产升还是贬的普遍焦虑。

  但却不是所有人的房产都在升值。一边是恒裕滨城,坐拥深圳湾优质资源,四年翻倍,还想蒸蒸日上;一边是凤凰里花苑,区位尴尬,四年涨幅微小,更想一朝翻身。

  这两个被官方点名批评“哄抬房价”的项目,映射出深圳楼市割裂的两面。

  受益于一系列规划利好,加之新增供应太少,深圳楼市今年下半年以来持续升温。-甘俊摄

  焦虑的业主们

  凤凰里小区的业主们,怎么也想不到自己竟会是第一个被通报批评的。

  12月17日,深圳宝安区住建局约谈“炒作房价”的个人,暂停凤凰里小区网签措施。

  中粮凤凰里花苑小区,位于深圳宝安区福永街道,2015年12月刚刚推出时,均价约为3.5万/平,最高备案价39500元/平,在四年前并不算特别便宜,那时龙华、西丽等也差不多这个价格,甚至更低。

  当时,项目有11号线地铁作为卖点,已在2016年6月28日开通,可达宝安机场、南山福田等;多名业主还有着“未来国际会展中心”“大空港新城”等预期。

  营销噱头虽多,但“硬伤”也有。多名熟悉凤凰里的中介表示,该小区的问题在于周边工厂多,直至现在也有很多没拆迁。

  记者查阅地图发现,该小区周边现在还有大洋田工业区、克黑沙井工厂、五金厂等不同类型的工厂或工业区。

  根据房天下数据,今年以来,中粮凤凰里的房价走势虽然稍有波动,但几乎是水平线,1-11月的成交均价约为4.7万元/平方米;而同期,深圳二手房价格已经从约55000元/平涨到逼近65000元/平。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,凤凰里小区房价多年未有明显上涨,是因为小区“有硬伤”。

  而深圳楼市的另一面,则是月涨百万、四年翻倍的网红盘。比如深圳湾的恒裕滨城,4年前开盘单价约10万/平,目前普遍挂20万+;还有南山的华润城,2015年开盘最低4万多,现在均价10万以上。

  11月深圳楼市量价齐升,但这掩盖了区域分化严重的事实,即使政策利好,整个市场也并不是单边上涨。

  在深圳湾,楼盘新项目奇货可居,基本只有悦府、恒裕滨城和蛇口半岛城邦,拥有一线海景等众多优势,年年上涨;另一边,在宝安、龙岗、罗湖等城区,仍然有大量项目没有上涨,像中粮凤凰里花苑这样的项目,并不是个例。

  根据安居客数据,11月,南山二手房均价80646元/平,同比去年上涨9.07%,宝安均价49054元/平,同比去年同期上涨7.21%;而龙岗11月二手房均价37626元/平,同比去年下跌0.22%,盐田均价46530元/平,同比去年下跌4.58%。

  城区内部也有分化。比如同样是宝安区,宝安机场附近、沙井、桃源居、西乡、新安的二手房均价一路跟着利好上涨,但是福永的二手房均价却从今年初约35000元/平一直跌到年末约27000元/平,11月均价同比去年同期下跌13.78%。

  另据诸葛找房统计,今年118个挂牌量较大的深圳二手楼盘中,有51个楼盘降价,66个片区中,有11个片区挂牌价格下跌。

  以龙岗大道1号为例,其挂牌价已经从2018年12月的47207元/平跳水到2019年11月的38553元/平,跌去了18%;承翰半山海从38008元/平到33936元/平,跌10.71%。

  诸葛找房研究人士指出,2019年跌幅前5片区中,原关外片区占4席,如南澳、葵涌、石岩、盐田港等远郊;涨幅TOP5中,南山、福田各占2席,龙华占1席。

  投资的风险

  从1998年到2019年,中国房地产市场处于增量之中,年交易额从几千亿到几万亿,再到超过10万亿,主流城市的房价除了2008年那次剧烈的调整,几乎一直处于上涨之中,连续的下跌还未出现。

  这导致了市场中,认为房价永远上涨的观点不在少数。一线城市尤其是北京、深圳,房价的神话根深蒂固,然而早在两年前,万科董事会主席郁亮明确指出,中国房地产的单边上涨时代已经结束了。

  他的观点是针对全国市场而言,到了2019年底,一些更明显的分化已经发生。

  全国来看,城市之间出现了巨大的分化。有业内人士指出,“今年的市场只有两个,深圳,以及深圳以外的城市”,这种观点虽然极端,但却反映了分化的事实。

  今年前11月,北京二手房延续着两年多的低迷。东四环、北四环多个标杆项目的房价,已经比高峰期跌去了15%左右;新房市场,由于限竞房供应巨大竞争激烈,多名北京开发商反映,今年的日子也很不好过。

  同时,因有大湾区战略、豪宅税标准放宽等红利,在全国楼市低迷的情况下,深圳楼市一枝独秀,甚至迎来暖冬。

  但业主们“控盘涨价”的案例说明,即使是在深圳,全面上涨的时代也已经逝去,分化也已经悄然发生。

  李宇嘉表示,当房子占据一个家庭80%以上的财富时,很多人就想通过这种手法实现财富增值和变现;但不是什么房子都会涨价,小区的价格充分反映了它区位、物业、学位等多个因素的价值。业主控盘也不会导致价格大幅上涨。

  想要靠一套房子实现致富梦的时代结束了。三年前高位买入北京房子的人,目前账面都是亏损的;在深圳,一年前买的龙岗、盐田等地项目,不仅没有涨价,反而亏本。哪怕是四年前买入凤凰里小区的业主们,算上通胀等因素,持有至今也几乎是不赚钱的。

  2019年的经济工作会议中,针对房地产仍然延续了房住不炒的定位。中原地产首席分析师张大伟认为,房住不炒也代表了未来楼市政策将依然打击投机,未来双向调控将是手段。

  无论是像中粮凤凰里花苑这样的“硬伤”项目,还是像恒裕滨城这样的“优势”项目,现在和未来,想把投资属性附加在深圳二手房上面的人,要思量再三了。

免责声明:深圳网不承担任何由内容提供商提供的信息所引起的争议和法律责任! 本贴地址:https://www.szaima.com/thread-308423-1-1.html 上篇帖子: 深圳:夜间经济指标表现出色 将进一步打造"不夜城" 下篇帖子: 深圳住建局出手 “抱团式”炒房急刹车

发表回复

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

关闭

站长推荐上一条 /3 下一条

深圳网广告位招租
广告位招租
广告位招租
快速回复 返回顶部 返回列表