刚刚，深圳楼市又爆大消息！买，还是不买？

深圳网

　　昨日（12月2日）一大早，深圳楼市就爆出大消息——深汕合作区楼市的政策终于明确了！

　　12月2日出版的“深圳特区报”A3版左下角发布了一则标题为“深圳市深汕特别合作区管理委员会关于启动深汕特别合作区过渡期商品房销售的公告”。全文如下：

　　为妥善解决好2017年5月16日深汕特别合作区（以下简称“合作区”）房地产市场冻结以来产生的遗留问题，推动合作区房地产市场健康有序发展，促进合作区经济社会建设，市政府同意启动合作区过渡期商品房销售工作。现将有关事项公告如下：

　　一、居民家庭在合作区持有的商品住房、商务公寓总套数不得超过2套，成年单身人士（含离异）在合作区持有的商品住房、商务公寓总套数只能1套。

　　二、在合作区购买的商品住房不计入购房者在深圳市其他区（新区）购买商品住房的套数限购范畴；在深圳市其他区（新区）购买的商品住房、商务公寓不计入购房者在合作区购买商品住房、商务公寓的套数限购范畴。

　　三、企事业单位、社会组织等法人单位不得在合作区购买商品住房、商务公寓。

　　四、合作区管委会及市住房主管部门对商品住房和商务公寓项目实施销售价格指导。

　　五、为推动合作区企业加快投产，促进合作区经济建设，从振业时代花园和辉煌花园中抽取30%房源（不含公寓和商铺）用于解决合作区企业员工的居住需求，其余70%的房源面向社会公开销售。

　　六、居民在合作区购买商品住房和商务公寓的，自取得不动产权利证书之日起5年内禁止转让。

　　七、经深圳市场利率定价自律机制决议通过，执行深圳住房信贷政策。

　　八、居民在合作区持有任何形式的自有住房（包括自建房和商品房）的，不得申租（购）合作区公共租赁住房、人才住房、安居型商品房。

　　九、购房人须按照本公告认真核查是否符合购房条件，对于不符合本公告规定条件而进行的房产交易行为所产生的法律责任，将由购房人承担全部责任。

　　特此公告。

　　深圳市深汕特别合作区管理委员会

　　2019年12月2日

　　深汕合作区，又被称为“东深圳”，或者“深圳第11区”，位于汕尾市西部、靠近惠州的惠东县。

　　2011年5月，为了带动汕尾的发展，广东省决定成立“深汕合作区”。把汕尾市海丰县的鹅埠、小漠、鲘门、赤石四个镇纳入其中。“合作区”陆地总面积468.3平方公里，2018年末常住人口7.51万人。

　　2018年，合作区机制发生重大变化，交给深圳主导。当地7万多原住民也将转为深圳户籍，合作区的长途区号、邮政编码都纳入了深圳序列，深圳的统计公报也将合作区并表。

　　2017年5月16日以来，深汕特别合作区房地产市场被冻结，当地有三个楼盘已经基本建成，此前我曾去考察过，项目销售说要等待政策明确。

　　现在，深汕合作区“过渡期”的楼盘销售政策终于明确了。但细读上述文件，还有一个最大疑问没有给出详细说明。这就是：深汕合作区是否跟深圳市区一样，都需要深圳户籍或者5年社保（个税）才能购买？汕尾户籍、社保能否购买？

　　不过从文件表述来猜测（比如“执行深圳住房信贷政策”），应该是先拥有深圳购房资格，才能在合作区购买。只是深圳市区和合作区相互不计算对方的套数。不计入套数意义重大，不仅可以多买，而且可以获得贷款资格或者较低首付资格。

　　看起来合作区的限购限售更严格。首先，是商务公寓纳入了限购套数；其次，住宅和公寓一样，也实施5年限售（市区住宅是3年限售）。

　　应该说，深汕合作区上述购房政策是偏温和的，对当地楼市构成利好。我此前曾猜测，合作区或许会参考上海临港新片区的政策，把5年社保缩短为3年。这次出台的政策虽然没有缩短为3年，但给予了套数（贷款）优惠，是更大的利好。

　　那么问题来了：深汕合作区的房子值得投资吗？我的看法如下：

　　1、深汕合作区不动产的价值，首先制约于深圳是否扩容。

　　如果深圳扩容，比如拿下惠州或者惠州南部，那么深圳和深汕合作区就打通了。但深圳的面积也扩大了，而且新增土地比深汕合作区距离深圳中心区更近，这样合作区不动产价值就会降低。

　　所以，如果深圳扩容对于合作区不动产价值是利空，不扩容则是利好。需要说明的是，深圳是否会扩容目前没有官方消息，只有民间猜测。

　　2、由于距离深圳较远，合作区住房更适合在当地工作的人群。

　　国家提倡“房住不炒”。深汕合作区之所以会一度冻结楼市，也是这个意思。但合作区没有照搬雄安模式，因为雄安也在试验之中。

　　深汕合作区距离深圳将近100公里，中间隔着惠阳、大亚湾、惠东县，其实超过了一线城市的有效辐射半径。为了推动合作区发展，深圳会修建高速铁路、公路、专线地铁过去，带动合作区发展。此外，还给合作区规划了深圳一流的学位、医院，深圳南山外国语学校和北大深圳医院已经进驻（见下图）。未来还会有高中城，高教城。但人气的聚集，还需要相当长的时间。

　　所以，长远看深汕合作区还是不错的。但如果住在合作区到深圳市区上班，还是不太现实。所以我的结论是：合作区的房子有投资价值，但更适合在合作区上班的人投资或者居住。其价值大小，要看未来深圳是否扩容、向哪里扩容。

　　至于市区居民是否过去投资，要看个人情况。毕竟，合作区距离深圳市区比较远，一旦深圳将来扩容，合作区不动产价值将有所下降，这是需要考虑的。