深圳稳楼市再发力 限价成关键词

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发表于 2019-10-27 08:59:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
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  据国家统计局最新数据,今年9月,深圳市新房与二手房价环比涨幅在全国70个城市中位列前十。今年10月,深圳市政府对租房价格、商品房出售价格均作出限制,引起市场强烈关注。限价,似乎成为深圳房地产市场的关键词。

  低价公共住房将大量入市

  “未来,位于原特区内的公共住房项目毛坯房最高售价低于5万元/平方米,位于原特区外的公共住房项目售价低至2万-3万元/平方米。”深圳市政府日前召开的有关公共住房专题会议明确,深圳将严格控制用于出售的公共住房价格。

  10月23日,深圳土地房产交易中心官网在挂出六块纯住宅用地。值得注意的是,在所有宅地的出让公告中,均对普通商品住房或人才住房的入市最高均价做出限定。

  据悉,这六宗地编号位于坪山区、龙华区、光明区和大鹏新区,均为二类居住用地,采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让,即限地价、限普通商品房销售均价,竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。此外,深圳土地房产交易中心官网还显示,将以综合招标方式公开出让一块位于光明区的土地,土地用途为商业用地、二类居住用地、城市道路用地,其中人才住房可销售。

  值得注意的是,项目建成后必须严格按限定的销售均价进行销售。其中五宗土地限制了普通商品住房入市最高均价,价格最高的为位于龙华区的地块,最高价不得超过每平方米71400元;价格最高的为位于坪山区的地块,最高价不得超过每平方米30450元。而位于大鹏新区的两宗地块均建设为可售人才住房,最高销售单价均低于3万元。

  美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,今年深圳房价存在暗涌,政府对于稳楼价的压力增大,因此推出多宗限售价宅地,主要还是在于稳定市场对房价的预期。总体而言,这些地块的最终限定售价都贴近市价,价格也不算低。

  此外,同日,深圳市13个首批公共住房项目集中开工,将提供超过1万套公共住房。据了解,去年8月,深圳市政府出台《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》,提出系统构建面向2035年的住房供应与保障体系,将新增建设筹集各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

  根据深圳公共住房相关建设计划,明年开始,深圳将有大批人才住房、安居型商品房面向符合条件的人才、市民供应。值得关注的是,这些公共住房的售价均为周边地区市场房价的五至六成。位于原特区内的限价人才住房项目毛坯房售价处于4万-5万元/平方米区间,最高售价原则上不超过5万元/平方米;位于原特区外的限价人才住房项目毛坯房,普遍处于2万-3万元/平方米区间,最高售价原则上不超过4万元/平方米。

  中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,这会在一定程度上遏制深圳市商品房价格的上涨。

  规定年租金涨跌幅度

  在“房住不炒”的政策导向下,除了“稳房价”,深圳政府也在“稳房租”上发力了。

  今年10月15日,深圳首个“稳租金”商品房正式公开认租,年度租金涨跌幅范围不超过5%。首个被纳入稳租金商品房租赁试点的是248套带装修商务公寓。根据深圳市土地房产交易中心的公告,基准租金标准暂为110元/月/平方米,单套住房的具体租金在基准租金基础上,考虑楼层、朝向等因素修正确定。

  申请人需满足在深圳连续缴纳社会保险12个月及以上,且首次租期不少于一年,最长为三年,满足条件的可按程序续租,但总承租时间不超过五年。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,房子的品质、区位和交通都不错,因此租金绝对值并不低,最便宜的接近4000元,但性价比其实相对有优势。深圳做法的信号作用和指导意义是很明确的,但如何让更多的房源进入到政府的稳租金平台,还有待后续逐步推进。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次深圳首次推出稳租金商品房租赁试点项目,体现了租赁市场供应结构的调整导向,此类租赁房源一方面有助于对冲高房价的压力,另一方面也有助于降低租客的租金成本,全国其他城市后续可借鉴。

  其实早在2017年,深圳发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》就已经提出,要加强住房租赁价格指导,完善现有住房租赁指导价格制度,引导市场合理定价。

  今年8月,深圳市住房和建设局转发了《深圳市人民政府关于规范性住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》。意见提出,深圳将建立租金指导价格发布制度,提高租金透明度,对个人在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案,且租金不高于租金指导价格的,采取综合征收方式征税,2023年底前,综合征收率为0%。

  此外,政府部门将建立住房行业主体备案制度,全面实施租房合同信息采集、登记备案,推行租赁合同网签。租房合同欺诈、霸王条款、哄抬租金、克扣押金、暴力驱逐承租人等行为,也被纳入深圳住房租赁市场秩序整治内容。

  据悉,目前深圳的“稳租金”措施并未强制性推广。在分析人士看来,住房租赁本身是市场行为,租金一般随着经济形势以及供求关系波动,自然形成规律;但另一方面,住房问题事关民生,要培育健康的租赁市场,设定指导价格等方式无可厚非。

  何倩茹认为,深圳的商品住房租赁市场化程度已经很高,从长远来看,建议快速、大规模增加租赁住房数量,以此减慢租金的上升幅度及速度。

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