楼市为何短期暴涨？经济学家：要警惕杠杆型泡沫

暮雪

“一线城市应当尽快给出短期管控办法，抑制房价过快上涨。” 2月29日，中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春在接受澎湃新闻采访时强调，一线城市土地供应已经不足，应扩大供给满足刚性需求，将房价稳定在合理安全的水平。

同时，此前上海曝光的房产中介链家向购房者发放高利贷问题需引起警惕。刘元春表示，杠杆型泡沫风险极大，一线城市应提高银行房贷门槛来适当收紧通过正规渠道的加杠杆的行为。此外，应以严格控制通过高利贷等非正规途径来增加杠杆。

而摩根士丹利华鑫证券执行董事、首席经济学家章俊也表示，从近期北上广深等一线城市房价快速上涨以及1月份新增信贷中居民中长期贷款规模显著增长的情况来看，个人住房贷款加杠杆的空间可能远没有想象中那么大，“在政策推进的过程中需要把握政策的力度，不宜过快推高居民部门杠杆率。”

最危险的杠杆型泡沫正在逼近

“当前，房地产投资已经出现了分化加大的局面，一线城市和部分二线城市因为虹吸效应房价上涨过快，的确产生了一些新的风险。”刘元春描述，一线城市已经产生了萧条性泡沫，“在经济下行的压力之下，大量资金找不到可以增值的投资空间，所以又纷纷进入已经过热的一线城市房地产市场。”

刘元春指出，部分城市房价暴涨持续到今日必须引起足够重视，尤其是杠杆型泡沫会令风险加码，需要尽快防止。

他解释，此前房地产泡沫化虽然严重，但若并非杠杆型泡沫，危害还不是特别大，但依当前的情形来看，却必须尽快抑制杠杆型泡沫的增长。“杠杆型泡沫是极其危险的!” 刘元春强调。

杠杆简单来讲即“以小博大”。

在全国房地产库存高企的大背景之下，近期房地产政策中下调购房首付比例，降低购房贷款门槛等便被认为是为消化库存而加杠杆的一种有效方式。然而，在去年12月举行的中央经济工作会议公布的中国2016年的五个主要任务中，去杠杆却俨然在列。

为此，2月26日中国人民银行行长周小川在央行上海总部举行记者会答记者问时，曾详细解释了在房地产去库存方面，加杠杆与去杠杆如何平衡的问题。周小川表示：个人住房贷款在银行总贷款的比重相对偏低。周小川还表示，如果中国想控制杠杆率，关键还是如何应对企业杠杆率过高问题，而不是家庭部门的问题。

不过，尽管从总体情况上来说，加杠杆是帮助房地产去库存的一个好方法。但不少经济学家却同时指出，鉴于当下房地产市场分化过于明显，对于已经过热的一线城市和部分二线城市房地产市场来说，不仅不能加杠杆，更应当去杠杆。

个人住房贷款加杠杆比重可能被低估

一线城市房价骤然飞涨是否意味着杠杆已经过高?

尽管并没有确切的数据证明这一点，但根据央行最新数据，1月新增人民币贷款增加2.51万亿，创下单月纪录新高。许多经济学家认为，贷款数据的激增与一线城市房价飞涨有着密切关系。

去年以来，央行多次降准释放了大量流动性。在经济承受下行压力、资金面紧张的情况下，释放出的大量流动性意味着商业银行有更多钱用于放贷，其中自然也包括房贷。

然而，不少经济学家开始担忧的是，大量释放出的流动性并没有如愿注入实体经济，也没有注入库存高企的三四线城市房地产市场，而是流入了已经过热的一线城市房地产市场中，并进一步助推一线城市房价节节攀升。

摩根士丹利华鑫证券执行董事、首席经济学家章俊便认为，个人住房贷款加杠杆的空间可能并不像数据反映出的这么大。“中国个人住房贷款占总贷款的比重从国际横向比较来看的确较低，但这里面也存在一个重要也容易被忽视的问题，就是中国融资结构中间接融资占比极高，企业部门的融资大部分依然依赖于银行信贷。这就造成在统计住房贷款占总贷款比重的时候，分母要相对于其他直接融资市场发达的经济体要大。”

章俊认为，这种与其他经济体的差别所造成的结果可能是中国个人住房贷款占总贷款比重被显著低估，这也意味着个人住房贷款杠杆的空间可能并不如设想中那么完美。

章俊称，政府适度推动居民加杠杆来对冲经济下行风险无可厚非，但从最近北上广深等一线城市房价快速上涨以及1月份新增信贷中居民中长期贷款规模显著增长的情况来看，居民加杠杆或许已经驶上了快车道。

房地产行业的“场外配资”

除了通过银行贷款这一正规渠道加杠杆之外，房产中介链家的高利贷事件曝光似乎更是打开了一个“潘多拉”魔盒。

许多原本不具有购房能力，无资格获得银行这一正规途径贷款的购房者，却通过房产中介或是其他途径轻而易举借到较高利率的贷款，从而拥有了购房能力，集中“杀入”房地产市场。

“这就好像房地产行业中的场外配资”，一名分析人士解释。

刘元春特别指出了这一事件所暴露出的隐患：通过高利贷等非正规渠道获得资金购房，这是一种难以从官方数据中反映出的加杠杆。若不尽早引起警惕，很可能导致一线城市房地产市场陷入杠杆型泡沫的深渊。

无论是从正规还是非正规渠道获得的资金，大笔资金的注入，对于那些本就不存在库存压力，甚至已然过热的一二线城市房地产市场来说，无疑是火上浇油。

不少经济学家指出，在不同城市间市场分化严重的情况下，对一二线城市和三四线城市“一视同仁”地加杠杆显然并不明智。

刘元春认为，防止一线城市房地产杠杆型泡沫化的方法主要有三方面：首先，通过调整契税比例、提高首付门槛等方式来从正规渠道去杠杆。其次，必须严格规范市场，防止通过高利贷等非正规渠道加杠杆。

“这两方面都是短期管控的方法。”刘元春认为，除了短期管控之外，还需要通过扩供给来解决一线城市的刚性需求问题。他指出，只要做好存量调整，刚需也不会如此集中爆发，“现在，部分一线城市库存已经太低，要做的不是去库存，而是增加库存。”

章俊也表示，“鉴于居民部门的低杠杆率未必像数字表面看起来的那么美，因此我们认为在政策推进的过程中需要把握政策的力度，不宜过快推高居民部门杠杆率。”

延伸阅读

2月百城房价61城上涨，中山、苏州单月涨幅首次超越深圳

据中国指数研究院3月1日发布的百城价格指数，2016年2月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为11092元/平方米，环比(与上月相比)上涨0.60%，涨幅较上月扩大0.18个百分点。

自去年5月份房价止跌回升后，百城住宅均价已经连续十个月出现环比上涨。整体来看，2月百城价格指数环比、同比继续双涨，同时环比、同比涨幅均扩大，已连续7个月双涨。

可以看到的是，近日全国楼市多地“发烧”，出现了一波抢房潮，深圳同比涨幅达到52.55%。从价格上涨情况来看，一线城市的楼市热潮已经传导至二线，而由于新税收优惠惠及二线城市，使得中山、苏州等城市的房价单月涨幅已经超越了深圳。

新建住宅价格环比上涨的61个城市中，涨幅居前十位的城市依次是：中山、苏州、深圳、珠海、东莞、昆山、徐州、合肥、日照、江阴。

可以看到，在一线城市全面上涨的态势下，部分二线城市的楼市也非常活跃，南京、杭州等地亦出现半夜排队买房的现象。而房价单月涨幅来看，非一线城市的中山、苏州涨幅已经超越了深圳，三城涨幅分别为中山5.63%，苏州5.56%和深圳5.41%，此外，珠海和东莞的单月涨幅也超过了4%。

同比来看，2016年2月，住宅价格同比2015年2月上涨的城市个数为40个，与上月持平。其中，深圳上涨52.55%，居首位，涨幅较上月扩大7.57个百分点。从数据上可以发现，主要二线城市房价涨幅明显扩大，武汉新房价格同比上涨16.31%，超越上海，仅次于深圳，而南京房价涨幅列十大城市第四。

世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟认为，从长期趋势来看，一线城市及部分二线城市成为人口持续流入区域，房产市场的繁荣有着更为坚实的支撑。而一线城市市场在进入新年以来仍加速上扬的态势也意味着适度的调控需求政策在逐步酝酿之中。综合来看，短期内无论对于房产销售市场还是物业投资开发，重要节点二线城市市场可能更为受益。

另外，2016年2月，住宅价格同比2015年2月下跌的城市个数为59个，较上月减少1个。其中，福州、泰州跌幅超过10%。

同比来看，十大城市中，成都、重庆(主城区)、广州同比下跌，其余七个城市上涨，其中深圳上涨52.55%，涨幅继续扩大;武汉、上海、南京涨幅在10%-20%之间;北京、天津、杭州涨幅在10%以内。

面对高房价，深圳市规土委副主任乔恒利回应称：深圳正在研究有关房地产调控政策，将继续执行住房限购政策，严格控制投资投机需求。而南京则连夜出台限制措施严谨开发商捂盘行为。

中指院报告称，整体来看，2月百城价格指数环比、同比连续第七个月双涨，涨幅均有所扩大。政策方面，在去库存的政策导向下，中央继续实施积极的信贷和财政政策，2月初央行及银监会下调非限购城市商贷首付比例，进一步刺激刚需及部分改善性需求群体的购买力。

随后的2月19日财政部发布通知对房地产交易环节契税、营业税作出减免调整，与之前降首付政策相结合，将持续推动改善性需求释放，同时也将对新市民阶层首次置业形成积极支持。

按照中指院的预测，节后楼市逐步恢复正常运行，开发商调整推盘节奏，供应量会趋缓，重点城市成交量价有所增长。