龙华某小区物业提出亏损近百万 要求退出小区

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龙华新区丰泽湖山庄物业发函要撤，民治办事处要求业委会尽快启动招投标

7月16日，丰泽湖山庄业委会接到一份特殊的文件——龙华新区民治办事处物业办发来的《关于尽快启动物业服务招投标工作的函》。文件指出该办收到星河物业关于退出丰泽湖山庄物管服务的函，星河物业计划于10月15日撤出小区，要求业委会依法尽快组织召开业主大会，启动物业服务招投标工作。

物业公司主动要求撤出小区，这在龙华新区尚属首例。问题的起因，在于物业与业主对于小区收支是否“亏损”，意见不一。问题的关键，则在于小区物业服务，对业主不应有任何“商业秘密”。

去年累计亏损92.6万元？

丰泽湖山庄2003年入伙，2005年星河物业进驻小区提供物业服务。当时每月每平方米的物业费标准为高层2.2元，小高层2元，多层0.8元，商铺4-5元。

2014年11月，星河物业向业委会发函要求调涨物业管理费，认为10年来物业费标准未变，每月物业费总额为22.9万元，但物价上涨、薪资成本增加，而且小区设施日趋老化导致维修养护成本加大，截至2014年10月，“本年度累计亏损92.6万元”，要求为扭转收不抵支的亏损局面，希望提升物业费。

小区物业收支是否真的亏损？业委会副主任林运生和委员傅盛宁、聂莉展开调查，提出了截然相反的意见。

在业委会的一份分析报告中，小区收入不仅应当包括每户按面积缴纳的物业费，还应包括停车费、广告费和场地租金。小区地下250个车位、地面500个车位，实际固定停车每天约1100辆，再加临时停车费，每年停车费总收入至少上百万元，小区电梯等广告费以及场地租金也有15万元左右。综合小区收入并对比小区人工、绿化、清洁等外包服务支出后，业委会认为小区并不亏损。

一个细节值得注意：物业公司函件提出物业费每月总额22.9万元，但业委会估算每月物业费约30万元。为什么会有这么大的差额呢？

业委会有委员表示，业委会要求管理处提供小区多层、小高层、高层的具体面积数字，但物业表示这是“商业秘密”拒绝提供，以致业委会只能按多层占总面积20%等粗略字数进行估算。

物业服务质量下降引发不满

星河物业发给业委会的函件中提出：“长期的亏损……必将会影响小区的物业管理服务质量，最终也将影响到小区业主们的正常物业生活环境。”

业委会在今年7月，向星河物业专门递交了厚厚一封《丰泽湖山庄物业管理现状》的公开信，提出星河物业进驻小区之初尽心服务赢得业主赞誉，但近几年的服务“每况愈下、令人痛心”。

例如对于小区外墙渗水维修工程，业委会和业主们调查发现，工程存在严重的偷工减料、虚报工程量、重复申报工程量、专项维修资金使用失控等问题。例如所有维修均未按约定步骤施工，合同明明详细约定了各工序总价22.45万元，实际施工内容仅值7.67万元，但最终未经竣工验收、未获业委会批准，全部款项就已支付。调查还发现，在已结算的66户维修工程中，有9户修后依然渗水、有5户其实并未施工。

透明共管可成业主物业互信基础

在向星河物业发出的《丰泽湖山庄物业管理现状》中，业委会提出对于小区现存的诸多问题，管理处应当切实承担管理责任，由业委会代表业主，双方对小区账户实行透明共管，并建立物业服务质量的考核机制，落实业主监督。

但在物业公司向民治办事处物业办发函明确10月15日撤出小区，街道办正式发函要求业委会尽快召开业主大会、启动物业服务招投标工作的情况下，业委会依法须按街道办要求召开业主大会，表决项可包括授权业委会编制招标文件、组织或委托深圳市建设工程交易服务中心招投标等。业委会还可以提请业主大会表决，将账户透明共管作为物业公司参加招投标的前提条件。

点评

小区物业

不应有任何“商业秘密”

《深圳经济特区物业管理条例》“总则”明确规定：“物业管理试行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。”小区物业管理，主体是业主，服务者是物业，清清楚楚。

丰泽湖山庄物业与业委会分别算账，得出了“亏”与“不亏”截然相反的结论，症结恰恰在于物业公司将小区多层高层的收费面积，以及物业费、停车费等收费详情，作为“商业秘密”，导致业委会只能“估算”，双方无法形成最基本的“盈亏”共识。

“敏感小区”所走访的小区，例如物业与业委会进行财务透明共管的雍翠豪园、天然居、黄埔雅苑等，物业此前单方统计的“亏损”，在共管之后往往“由亏转余”。

事实很简单，物业单方统计的“亏损”主要有几个原因：一是应有收入“跑冒滴漏”；二是支出项目不符合业主需求；三是物业服务成本上涨。

一个物业服务企业核心竞争力，绝不是将小区收支等情况当作“商业秘密”，而是提供专业的物业服务，增进与业主之间的相互信任。