深楼市仍有高烧风险？库存不足或致加速房价上涨

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国家统计局最新数据显示，6月份房价环比上涨城市个数和幅度均在增加。市场机构的研究也显示：楼市已经走出近一年的低谷，随着销售回暖，“库存”数据已经连降四月。

某地产研究机构近日发布的《2015年6月新建商品住宅库存报告》指出，截至2015年6月底，易居方面监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26091万平方米，同比增长3.2%，绝对值相比5月份下滑1万平方米。同时，6月份目前库存规模已经是连续第4个月出现下跌。报告据此认为，目前去库存周期已经脱离了高位水平，预计下半年去化周期还将继续缩短，房价将稳中向上。

“相比全国库存走势，35个城市多属于经济发达的城市。所以总体上看，35个城市去库存的效果更明显。”易居研究员王晓燕指出，根据国家统计局7月中旬的数据，全国商品住宅待售面积出现了三年来的第二次下跌现象，全国市场去库存的效果也初步体现。而根据35个城市的库存数据，目前已出现连续4个月的环比下跌，反映此类城市去库存节奏更快，可见，当前全国主要大城市的库存压力正在进一步释放中。

王晓燕指出，“去库存周期已经脱离了高位水平，目前在15个月的水平徘徊，这是房价上涨的重要基础。预计下半年去化周期还将继续缩短，部分城市在新增供应不及时、看涨情绪增加两股力量的冲击下，房价涨势会更明显”。

分城市来看，一线和三线城市库存环比下跌，二线城市略有上升。截至6月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3542万、18346万和4203万平方米，环比增加分别为-2.0%、0.5%和-0.5%，同比增幅分别为8.7%、1.6%和5.5%。

“对于一线城市来说，后续积极补库存的迫切程度将加大，否则库存不足容易加快房价上涨的节奏”。王晓燕分析认为，“二线城市新增成交量不及供应量的提升幅度，导致库存在3到5月份出现环比下跌后6月份略有上升，新增成交量略大于新增供应量，导致库存数量出现小幅下降”。

针对楼市库存和下半年房地产市场走势，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，上半年全国商品住宅销售额和销售面积双双上涨，表明今年上半年的330新政、降准降息、公积金政策调整等一系列楼市利好政策效果明显，购房热情有所恢复；其中销售额增幅大于销售面积增幅，在一定程度上体现出改善型需求比重上升和中高档住宅的集中入市。

胡景晖还表示，经过近半年时间的“大力去库存”，全国房地产投资量的增长也表明了房地产整体市场信心正在逐步转好，下半年楼市复苏势头有望持续，交易量或将超过上半年。

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在楼市330新政之后，楼市也明显升温，其中一线城市和部分二线核心城市出现量价齐升的局面。

国家统计局18日发布了6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，70个大中城市新建商品住宅价格上涨的城市达到了27个，比上月增加了7个。27个城市中，有20个城市涨幅比上月扩大，涨幅在0.5%以上的城市有6个。

财经评论员严跃进分析，环比增幅城市的增加，和6月份市场成交量持续上升的态势有关，二季度以来，市场成交量稳步上升，带动价格持续反弹。

6月份，某地产机构监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1995万平方米，环比增长4.3%，同比增长69.3%。目前已连续4个月出现环比增长的态势，市场情绪总体趋于乐观。

同比来看，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，上涨的城市有2个。随着环比上涨，越来越多的城市同比降幅有所收窄，个别城市同比出现上涨。6月份，新建商品住宅价格同比下降的城市有68个，其中降幅比上月收窄的城市有56个，比5月份增加26个。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析，分城市看，房价分化依然非常明显。一线城市需求较旺，成交量增长较多，新建商品住宅及二手住宅价格涨幅远高于二、三线城市。二线城市房价总体平稳，涨幅仍然较小。三线城市房价仍然下降，降幅继续收窄。

这其中，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅环比普涨，深圳无论是环比还是同比的涨幅均为最高，分别为7.2%和15.9%。

中原地产首席市场分析师张大伟通过对比三月份的数据分析，在楼市330新政出台后的三个月内，四大一线城市普遍大涨，杭州、南京、宁波、天津、温州、厦门等城市涨幅也比较靠前。而对比3月份，目前房价仍在下跌的城市则主要是三四线城市。这也说明楼市330新政之后，不同城市之间的分化进一步加剧。

来自江西、在深圳工作多年的王先生去年9月在深圳市区某楼盘买了一套80多方的二手房，首付90万左右，当时3万5的单价如今已涨到4万5以上，一年之内升值超过90万。“虽然去年9月以后股市开始大涨，但对我们这种普通小散来说，在深圳买房比炒股靠谱多了。”

严跃进分析，深圳房价在2014年11月开始止跌，在12月份成为全国首个房价上涨的城市。2015年上半年继续上涨，扮演房价上涨的“领头羊”角色。深圳房价之所以上涨明显，在于供求关系和市场预期发生了变化。深圳目前面临了供应乏力的尴尬，去库存周期比较小，6月份新建商品住宅库存去化周期仅为7.1个月，也就是说，未来深圳房价仍面临着继续上涨的压力。

根据某地产研究机构的库存报告，一线城市已经连续6个月出现去库存周期低于12个月水平的现象，反映了一线城市去库存压力得到有效释放，进而缺乏降价动机。而且从一线城市的价格涨幅看，目前已超过2013年3月份的历史高位水平，反映房价上涨压力比较大。

除了四大一线城市，此前颇受关注的浙江板块，在6月份房价增幅排行中依然靠前。其中杭州和宁波排行第五和第六位，增幅分别为1.3%和0.6%。

张大伟分析，杭州一直都是二线城市中经济发展最好的一个城市，市场需求较大一直比较大。之前由于价格过高、供应量过大，房价出现了下跌，在经过充分的价格调整之后，其成交量也迅速扩大，上半年杭州成交量同比增幅近150%，创近5年来新高，价格也迎来明显的反弹。

同比来看，虽然目前只有深圳和上海两个城市增长，但未来一两个月内，包括厦门、北京、郑州、广州、南京等房价最为坚挺的核心城市将有望出现同比为正的情况。

张大伟分析，由于大部分一二线核心城市都是在去年4、5月以后房价才开始下跌，在此基数上，未来1、2个月内，像厦门、北京、广州等核心城市的同比增幅很可能转负为正。到三季末四季度初，将有15到20个城市的同比实现正增长，这些城市也是本轮回暖中，房价有希望出现明显上涨的城市。