深圳新房价六个月大涨15% 下半年涨幅或放缓

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深圳上半年涨幅最大的区域为南山区，成交均价49081元/平方米领跑，同比上涨38.7%。图为南山后海片区。

市规土委昨日公布了深圳楼市的“中考成绩”。上半年，深圳一手住宅成交31798套、314.6万平方米，与去年同期相比，涨幅高达110.1%、120.9%；上半年深圳一手住宅均价为28040元/平方米，与去年同期相比涨了19.9%，同时创下历史新高。记者采访了解到，政策宽松和需求形成共振造成了深圳上半年楼市量价齐升的格局，下半年房价涨幅将明显放缓。

现象

六个月房价涨了15%

70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，深圳的一、二手均价领涨全国。上半年，深圳的一手成交均价从1月的26691元/平方米涨至6月的30713元/平米，涨幅为15.1%。

除盐田区成交均价同比出现下跌以外，罗湖、福田、南山、宝安和龙岗五区均价同比均出现较大增长。其中，涨幅最大的区域为南山区，成交均价49081元/平方米领跑，同比上涨38.7%。涨幅最小的区域为龙岗区，成交均价21169元/平方米，同比上涨8.9%。宝安区成交均价为26458元/平方米，同比上涨13.4%，涨幅超过福田区的10.2%，位于南山和罗湖之后。

一手市场表现于年初延续去年底热度，之后随春节而回落，经过3、4月的回升调整期，伴随着4月下旬来临的年后供应高峰而稳定走热，于6月达成7494套的成交量，为今年新高。

成交量同比增幅最大的区域为罗湖区，上半年共成交新房1121套，同比增长228.7%；增幅最小的区域为盐田区，共成交新房462套，同比增长87.8%。而龙岗区上半年成交新房16003套，同比增长92.2%，其单区成交量已超过去年上半年全市15133套的成交量。宝安区成交也突破千套达10138套，同比增长123%。

美联物业、安居客统计数据显示，上半年，全市有58个项目拿到预售许可证，计有25041套住宅推出，面积为287.68万平方米，分别约为2014年总量的42.0%、49.7%，可见今年改善型、高端项目的占比有所提升；推售方面，市场于4月下旬起进入推盘高峰，之后保持供应力度。

探因

政策宽松和需求形成共振

深圳楼市回暖始于2014年“9·30”新政，在2015年“3·30”新政之后爆发。3月30日，央行、银监会、住建部三部门出台楼市新政：二套房首付比例降至四成。与此同时，财政部也发布通知称，将个人出售二手房免征营业税的期限由5年调整为2年，这意味着只要个人住房满2年，转让时便不再上缴营业税。

一系列政策宽松接踵而至，敏感的深圳楼市迅速躁动起来。

“9·30”后，深圳房价已连涨8个月。“3·30”后，一线城市房价回暖速度明显加快，深圳领涨全国。

5月23日，深圳让全国看到了还有比股市更疯狂的楼市。当时深圳适逢暴雨红色预警，三处楼盘同时开盘共推1600余套房，但超7000人瓢泼大雨中在售楼现场排队等候，这1600套房源最终4小时售罄。

前海、龙华、蛇口、宝安等热点区域房价“跳涨”，部分热点楼盘半年涨价四五成，已成不争事实。

“政策宽松成为深圳楼市量价齐升的重要推手，活跃的投资客，再加上跟随其后的刚需客，以及部分从股市中抽逃出来的大笔资金，共同托起了深圳的房价。”深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄昨日如是说。

来自中金公司房地产行业分析师宁静鞭的观点称，此轮的深圳涨价，没有观察到供应发生了系统性的扰动，那么合理的解释是购买力短期出现了剧烈变化，即为买同样的房子，短期内愿意出高价或者价格承受能力高的人急剧增加。由于深圳当地开户的股东账户数已经超过1200万（2014年深圳常住人口1077万人），截至2015年1季度末，深圳也是此轮牛市全国新开户最多的城市（开户超过57万，占广东省同期新开户的67%），深圳城市中股民占比至少在60%以上，股市财富效应导致城市短期购买力显著变化才是深圳此轮房价暴涨的主要原因，类似于2007年的深圳领涨全国。

趋势

房价下半年还会大涨么？

“规土委多次表示要加大供应量，下半年供应有望增长，或有助于缓解购房者的急切心态，但也有放大成交的作用。”美联物业全国研究中心经理何倩茹表示，因上半年楼价涨速较快，利好政策给购房者带来的心理影响已大于实际利好，且因货币政策的调整已基本在预期之内，政策的边际效应正逐步减弱；加上深圳的楼价经过快速上涨后其短期升值空间已有所减少，后市大幅攀升高位的可能性理论上较小。后市成交量或将于高位波动中趋稳，价格涨幅或收窄，进入高位震荡期。

宁静鞭认为，从供应角度看，2014年下半年深圳住房新开工已经明显恢复到月均60~70万平方米的正常区间，以9~12个月的上市周期估计，未来1~2个季度之内，新房供应将达到月均50~70万平方米水平，将显著高于今年前半段的36万平方米。

“再看需求层面，此轮深圳房价上涨的主导因素是股市财富效应，随着房价达到高位，拉动房价继续上行的资金量需求也越高，因此参考2007年的周期，深圳房价在2007年7月已经见顶（股市在10月见顶），今年3季度后，深圳房价涨幅也将明显放缓，但随着下半年实际利率下行（中金宏观组预测3/4季度CPI分别为1.5%和1.7%），其他一线城市、核心二线城市房价或将环比上涨5%~10%。”宁静鞭表示。