改善型需求积极释放 深楼市已现库存不足风险

九月

某地产机构日前发布的最新报告显示，2015年5月，35个城市新建商品住宅库存目前已出现连续3个月的环比下跌，同时，存销比也继续下滑，预计房价将迎来拐点，大城市库存压力警报可以解除。

数据显示，截至5月底，该机构监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26092万平方米，环比下降1.3%，同比增长6.3%。目前库存规模已连续3个月出现下跌，释放了积极信号。相比全国库存走势，35个城市多属于经济发达的城市，去库存的效果更为明显。

5月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.0，这意味着市场需要用15个月的时间才能消化完这些库存。而在2015年4月份，该存销比数值为15.4个月。

该机构研究员王晓燕指出，根据历史规律，35城的存销比达到15个月左右，很容易导致房价出现拐点，其中降至12月以下房价必涨无疑。从经验值判断，目前存销比表明房价基本上已走出下跌区间，步入了止跌反弹的通道中。在各类救市政策效应积极释放的背景下，包括改善型购房需求将积极释放，这将促使后期存销比依然具备下滑的动力。

5月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为11.3、15.0和20.5个月。相比4月份11.6、15.5和21.1个月的数值而言，三类城市都有所加快，反映去库存效果更明显。

王晓燕认为，一线城市的存销比出现下降，这与一线城市5月份改善型需求积极释放有关系。一线城市已经连续5个月存销比低于12个月，这也是近期一线城市房价出现上涨的原因所在。而二三线城市的存销比走势也基本一致。

值得注意的是，5月份，在35个城市中存销比环比上升的城市有10个，包括荆门、沈阳、北海、济宁和北京等。此类城市存销比增加，说明去库存压力有增无减。

王晓燕指出，全国主要大城市的库存压力警报可以解除，但并不意味全国去库存的压力得到完全的释放。目前包括甘肃、安徽等省都出台了楼市提振政策，反映了在去库存方面依然有压力。另一方面，类似深圳等城市已有库存不足的风险。所以后续围绕库存而制定的政策，应从总量调控转变为结构调控的思路，让各地政府从地方实际出发，围绕供地计划、城市开发边界划分、房源收购、二次置业等方面而落实更细的政策。