政府回购商品房看似多赢 实际操作有三难

九月

政府回购商品房看起来是多赢之举，其实在实际操作中，却有不少麻烦事。比如政府回购要买什么样的房子？买哪家开发商的房子？在市场价虚高情况下，如何确定回购价格？这需要进一步出台相关实施细则。

近日，福州下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见（试行）》，该市市民手头上有多套商品房或安置房，可以卖给政府；政府将用于解决被征收房屋群众对安置现房的需求；协商确定的价格原则上低于市场评估价格15％以上。这一消息将回购商品房的公共政策拉入公众视线。

去年底，有消息传出，住建部要出台政府收购商品房用于保障性住房指导意见。今年1月6日，住建部正式发文《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》，消息得以坐实。目前，包括四川、安徽、江苏等多地已经开始了试点。

住建部部长陈政高曾表态，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要。有数据显示，三四线城市的住宅库存，自2011年开始一直增长，截至目前全国已有近6亿平方米的待售库存，其中很大部分位于三四线。而与此同时，2014年全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上，其中各类棚户区470万套以上。低收入人群有住房需求，国家也有硬性保障房和棚户区改造要求，地方房地产库存又日渐高企，因此，回购商品房政策被认为可以“一箭多雕”解决多重问题。

想法不错，但操作恐怕不易。第一个难题是，买什么样的房子？买来商品房，充当保障房，但前者改善性房型居多，后者则为满足基本需要，严格来论，这两类房子应该交集不多。买了不合适的商品房，地方政府就要付出更多的财政资金，也给分配增加了难度。如果保障房群体依然买不起，房子就会砸在政府手里；分出去了，又超出了福利保障的边界。

第二个难题是，买谁的房子？对开发商来说，去库存事关生死，为了获得救命粮，可能会用“糖衣炮弹”进行公关，挑选商品房项目过程中的权力寻租将不可避免，监管难度不小。

第三个难题是，以什么价格购买？以福州为例，确定的价格原则上低于市场评估价格15％以上。如此定价是否合适也很难说。目前，国内大多数城市的房地产市场低迷，价格处于下行趋势，波动幅度也不小，不同时机出手买可能会差好几个点。此外，房价中的泡沫怎么办？国内房价一直被指虚高，其中有多年乐观性预期助推的成分，而眼下正处于市场拉锯战的关键点，政府哪怕以低于均价15%的价格接手，也可能当了“冤大头”。

再从政府可用的回购资金来看，帮助消化目前商品房库存的作用也很有限。根据世联行有关人士测算，回购商品房作棚改安置房总投资的比例，从20%提高至40%，住建部提出今年棚户区改造资金将不低于5000亿元，因此将有近2000亿元的资金用于回购商品房，形成近100万套商品房的需求。如果以60平方米一套计算，也不过是6000万平方米，仅占6亿平方米待售库存的1/10。

综合来看，如果政府真的急于把2000亿元在今年花出去，很可能买了不该买的房，花了不该花的钱，不利于保障房政策目标的实现，同时，也干扰了房地产市场的自我运行规律，该退出的发展商没有退出，因而坊间把这一政策更多视为政府救市之策。但事情往往有两面性，正如投资收益率都以存款利息为底线一样，政府都亮出了底牌，也反证了当下楼市的风险，会让购房者觉得房价起码得降15%。

无论如何，盘活存量房和发展保障房是两个不同的问题，属于不同的政策范畴，有各自独立的内在逻辑，还是分别对待为好。