龙华旧改项目累计51个 3月底将有一轮推盘潮

九月

龙华羊台山脚下的悠山美地自上周开盘再次“被抢完”之后，似乎为龙华未来市场多奠定了一份信心。龙华今年年后供应，相比2014年有明显爆发性增长，3月底也有第一轮比较集中的推盘潮。

上半年将有4个盘推新

从3月底开始，计划入市有汇龙湾二期、卓能O P U S、港铁天颂。这三个盘皆处于龙华新区核心地段，户型从80平方米到140平方米皆有选择。其中港铁天颂的定价最受市场关注，地铁直接入户，楼盘定位高端，自配商业，预计在4月推出首批高层单位，80 -200平方米的户型。以相邻的中海锦城去年开盘价格3 .2万元/平方米为参考，业内人士分析，港铁天颂售价或会在3 .5万元/平方米以上。

接着，6月份将有金亨利都萃首府推货，户型主要针对刚需和换房客，88-140平方米可选。

旧改项目目前已累计51个

同时，龙华新区的旧改项目将在今年持续被关注。在去年的报道中，龙华新区于2013年，有8个城市更新项目开工，实施总量达到42公顷，其中，这8个项目有7个超过10万平方米以上的总建筑面积。最引人瞩目的总建面达206万平方米的壹城中心，也于去年开工，目前也正在紧锣密鼓地建设中。

综观，龙华新区目前共有51个项目列入城市更新制定计划，拆除用地面积约380公顷。其中，观澜田背旧村、龙华郭吓旧村、龙华弓村、民治牛栏前旧村等10个项目完成土地使用权出让。

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不论人口结构的变化是否会影响深圳楼市消费力，不论吴晓波“在一线城市，不动产是最保险的投资”是不是黄金定律， 2015年深圳迎来的逾百新项目（含加推）让众多深圳置业者充满期待。早有统计指出，110余项目中，约三成在龙岗，约两成在宝安，毫无疑问，两区将继续成为新房争奇斗艳的主战场。除了楼市交易集中“关外”，2015年的新房市场还将有哪些看点呢？

春 年前推盘意愿走弱看存量去化

2015年至今，全市仅3个项目获得预售。出于对全年市场的乐观预期，记者发现，不少开发商倾向于调整销售节奏及销售价格，年前推盘意愿走弱。多个项目负责人透露，原本年前入市的项目受到市场回暖的影响，已经调整了推盘时间。以深圳中心为例，已将推盘时间调整至了春节后，一位熟悉项目的业内人士告诉记者，“实际上，项目开盘时间是从2013年底一推再推，现在从2014直接推到了2015。”当记者问及是否能按照相关预测在春节后入市时，对方回答“难说”。

虽然新盘数量不多，但可以发现，现有库存去化速度稳定。最新一周深圳中原新盘访客指数出现小幅下降，深圳中原研究中心指出，去年年底楼市狂欢之后的调整期将延续至春节，此间不论是开发商还是购房者，交投情绪都难以大幅提振。而按照往年情况，1月成交回落、去化减缓属于常情。业内预测，至年前1-2周，新房成交还将保持现有稳定态势。

夏“关内”大户型攻市看全市均价攀升

预测信息显示，罗湖、福田、南山三区的新房供应将集中在二季度入市，包括龙海家园、城脉后海湾公馆、新世界花园、名爵广场、柏宁花园、联泰红树湾、恒裕槟城二期、德弘天下等，分布在香蜜湖、红树湾等高端住宅集中区域。值得注意的是，中心区域预计在二季度推出的新房项目，多是中大面积段改善型产品。以德弘天下为例，主推220—1000平方米大户，南山的城脉后海湾公馆则主推110-150平方米复式四房及顶层空中别墅。

此外，有望推高今年二季度深圳楼市均价的动力还来自若干别墅产品的入市。预计二季度入市的新世界倚山花园三期、新世界名镌、联泰梅沙湾等项目均属于高端别墅项目，根据其项目区位及项目定位，或将结构性拉高二季度成交均价。

美联物业全国研究中心何倩茹介绍，今年针对“改善客”的大户型产品占比显著增加，如果深圳限购放开，大户型产品的销售将得到极大释放，将推高全市成交价格。

秋下半场迎来调整看供应拐点

按照近两年的情况，进入三季度，价格将根据上半年市场反应迎来一轮调整，新项目普遍选择在这一季度跑量、回笼资金。而根据多家权威机构的预测，今年三季度或将成为全年供应低谷。

当记者就三季度是否面临无房可卖局面问题咨询多位研究人士时，均得到了否定回应。美联物业何倩茹表示，“还有不少项目的入市节点未定，但按照以往经验，三季度的供应将不会低于二季度”，深圳中原研究中心王飞则直言“很多项目是否推出变数很大，但可以肯定，下半年供应会高于上半年。”

对于三季度成交，有业内人士表示，今年房贷利率优惠有望出现在一、四季度，预计二三季度信贷将收紧，受此影响，成交量与供应量或将出现调整。

冬 年尾供应激增 看龙华价格爆发

据预测，四季度“关内”新房供应基本停滞，龙岗、宝安成为供应主力区域。

不同于龙岗区新盘的入市节点基本均匀分布在全年四个季度，宝安和龙华的新增供应一半集中在四季度。根据美联物业的预测，今年10-12月，宝安和龙华将有15个项目入市，其中龙华新区8个。

事实上，近两年龙华新区供应量呈现出下滑的态势，而今年龙华将重新成为供应重点片区。

产品方面，龙华新区四季度供应将以“刚需盘”为主，大户型单位占比较少。研究人士认为，虽然龙华与传统中心区直线距离近，但相较之下，仍有欠缺，“无法像福田、南山那样推大户型豪宅”。

价格方面，美联物业何倩茹直言，龙华片区肯定会全面突破3万元/平方米，3.2万元/平方米将成为普遍价格。深圳中原王飞则认为，龙华均价将在3万元/平方米左右，她进一步解释，“事实上，龙华还有大量项目价格在3万元以下，莱蒙水榭春天的二手房成交价格也在3万元以下。”