2014年深圳土地出让金达552亿 前海占比超四成

九月

       在众多对土地财政依赖的城市中，深圳继续成为“异类”。深圳土地交易中心公布的数据显示，2014年深圳共成功出让45宗土地，土地出让金额达552亿元，其中前海占41.4%。深圳去年地方一般性财政收入达2082亿元，照此计算，深圳去年卖地收入占26 .5%，比例远低于北上广。

       前海土地出让金同比减少16%

       统计数据显示，2014年深圳共成功出让45宗土地(除去企业转让的1宗地)，土地出让金额达552亿元，同比增长18%；建筑面积共约487.7万平方米，楼面地价约为11315元/平方米，同比增长64 .5%，创近年来新高。居住用地出让面积逐年减少，2014年仅出让1宗地块，用地面积仅46646.77平米，楼面地价达25094元/平方米，同比涨87.8%。

       中国指数研究院分析报告指出，自2010年至2014年，深圳居住用地出让面积逐年减少，但楼面地价逐年飙升。2014年住宅楼面地价达25094元/平方米，同比涨87 .8%，远超地块周边新房价格。与2010年的住宅楼面价相比，5年间已上涨759%。

      土地资源紧缺，每逢宅地出让，都会引来众多房企争抢。2014年，深圳仅供应1宗居住用地，最终被龙光地产以46.8亿元的总价收入囊中。该宗地块的土地面积为46646 .77平方米，同比2013年减少64.8%；实现土地收入46.8亿，同比减少24.4%。

      备受关注的前海，2014年共出让9宗商业用地，土地出让金达229亿元，占全市土地出让收入的41.4%。但与2013年相比，减少16%，占比也由2013年的近6成下降至4成左右。自前海启动土地出让工作以来，至今已顺利出让14宗地，成交价逾502亿元，超过深圳2014年全年的卖地收入。

      深圳全市土地成交平均溢价率为32.7%，上、下半年基本持平，但同比2013年大幅下降约13个百分点。主要是由于成交价金额占比较大的前海规划区内，出让的地块除了加大自用面积外，部分地块还额外强调了产业发展承诺、竞拍企业行业及实力等要求。在诸多条件的限制下，该区成交地块的平均溢价率由2013年的49%下降至2014年的6%，最低的楼面地价低至8077元/平方米。

      土地资源稀缺倒逼改革

      2009年深圳首次提出建设用地“减量增长”原则，土地财政在这个土地资源稀缺的城市就开始不断走向末路。去年5月，有研究机构发布《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》，采用2013年的官方数据，按照：城市土地出让金/城市一般性财政收入×100%的计算方法进行排名。深圳的土地财政依赖度为27%，在45个城市中排名倒数第二。排名前三的为杭州、佛山、南京。北京、上海和广州的土地财政依赖度仍然在50%-60%。

      2014年底，深圳官方公布了当年的财政收入情况。一般公共预算收入达到5560亿元，比上年增长15.4%。地方一般公共预算收入突破2000亿元大关，达到2082亿元。按照土地出让金额达552亿计算，深圳的土地财政依赖度在26.5%，比2013年还要略低。

      对比北上广，根据中国指数研究院发布的《2014中国300城市土地市场交易情报》，北京全年土地出让金达1916 .9亿，创下历史新高；上海1763.9亿，同比降低22%；广州达838.8亿，同比增长21%。按照这3座城市公布的2014年财政预算，同样通过城市土地出让金/城市一般性财政收入×100%的方法计算，北、上、广土地财政依赖度分别为48%，40%，73%，均远高于深圳。