2014年深圳楼市成交量一手房跌12%二手房跌34%

九月

在过去的2014，深圳不少房地产开发商都如同坐上了过山车，体验了一把跌宕起伏的剧情。马年开市之处，楼市在房贷收紧和降价风波中开局，楼市陷入困境。但随着国庆前夕央行发布公告，“认贷不认房”，“房贷利率最低可打7折”，为楼市带来利好，10月楼市迅速升温，11月央行宣布降息，又进一步促进楼市回暖。

2014年前三季度让人悲观

2014年6月，低迷了半年的深圳楼市迎来了第一声呐喊。作为深圳最大的房地产中介的深圳中原地产召开发布会，提出开发商再不降价促销，深圳楼市也将步其它已经出现楼市萎缩的二三线城市后尘，在9月份后步入冰河期，房地产项目销售遇冷已经成了大家的共识。据深圳中原研究中心统计披露，在2014年8月之前市场情绪持续低迷，开发商推盘阻力巨大，前8月月均推盘量仅18.7万㎡，不足2013年月均水平的一半。

在美联物业全国研究中心也有着另外一套数据，在2014年的前3季度，客户观望情绪浓厚，市场交投低迷，二季度后虽然有部分项目开始让价，但是幅度并不足以刺激客户入市，反而加重了继续降价的预期，9月之前月均成交量仅有25万㎡，较2013年的月均成交量下降了32%。

记者从市规土委得到一组数据，在过去的2014年，全年一手住宅共成交41962套，较2013年下跌12.14%；成交面积403.64万平米，下跌8.07%。二手住宅共成交57213套，较2013年下跌34.17%；成交面积487.08万平米，下跌33.39%。

政策利好楼市年底回暖

新推楼盘卖不出去，中介拿不到佣金喊苦，8月的深圳酷暑难消，但楼市仿佛已经进入了冬季。幸好国庆前夕楼市终于迎来了“春雷”，央行发布公告，重新界定首套房标准，即“认贷不认房”，新政带来极大利好，市场信心迅速走高。11月21日晚间，央行宣布降息，一年期贷款和存款基准利率分别下调0.4%和0.25%，房贷成本降低又为楼市带来一重利好消息。

据深圳中原研究中心介绍，今年新房供应受政策影响显著，呈前低后高格局。8月之前市场情绪持续低迷，开发商推盘阻力巨大，前8月月均推盘量仅18.7万㎡，不足去年月均水平的一半，总推盘量才149.6万㎡。随后央行930新政扭转了局面，市场开始回暖；11月21日降息再添一把火，令开发商兴奋不已，新盘接踵入市，11月推盘量达98.6万㎡，创下了2008年至今的最高记录，最终年度总推售量最终达到了385.7万㎡。虽然推售量同比下降了14%，较2008至2013年446万㎡的年均推售量低了13%。但是去年最后一季度，新房供应量约占了全年供应量的6成。

美联物业全国研究中心做过统计，2014年全市一手住宅成交均价为23965元/平米，较13年上涨9.15%。11月成交价环比回升19.54%，达到26536元/平米，创深圳历史新高。从各区域均价来看，14年各区域成交均价仅南山区下跌，其他五区均现上涨，其中盐田因基数较低，涨幅44.87%为全市最高，福田区2.65%的涨幅为最低。各区域的成交均价以福田区为最高，价格为42439元/平米，龙岗区最低为18773元/平米。受政策利好和多个高端项目集中入市的影响，罗湖区成交较前期大涨，推动区域的年成交均价突破4万元/平米，超过南山跃居全市第二。

全年土地出让金约552亿

楼市的变化在土地市场上得到了最直观的表现，住宅、商业用地在深圳依然受到了热捧。根据深圳中原研究中心的统计，2014年深圳全市土地招拍挂市场共成交45宗地块（除去企业转让1宗），总成交面积为188万㎡，同比增长18%，土地出让金总额约552亿元，同比增长18%，综合楼面地价11315元/㎡，同比上涨65%，均创下近年新高。

在一二手市场低迷的上半年中，土地市场则表现积极，前海、坪山、大鹏等政府政策扶持大或规划定位明确的区域表现尤为突出。4月佳兆业与生命人寿联合体在大鹏片区斩获巨无霸商服用地，占地面积高达87万㎡，总成交价54亿。5月前海规划区与坪山新区商办及工业地块集中出让，当月共成交10宗约30万㎡。

中原研究中心王飞曾介绍过，从土地成交中也可以大致看出全市各类型、各区域的市场发展情况。从区域来看，总的趋势是向西、向北发展。从土地用途来看，商办用地区域分化明显，有受追捧的也有受冷落的，而居住用地由于稀缺性，市场热度较高，尤其是北部龙华新区地块。

楼市“黄金时代”向“白银时代”转变

美联物业全国研究中心主任何倩茹表示，2014年楼市开局延续2013年趋势，表现不俗，但年后迅速变冷，年中于挣扎中企稳，回暖趋势在9月底开始出台的政策利好下大幅走强，成功于年底完美收官。近日，深圳多家银行再次下调利率，有望助2015年的深圳住宅市场在年初延续目前的良好态势，但2月会出现回落，后续走势尚需观察政策动向。不过整体而言，调控政策收紧的可能性较小，预计政策层面会密切关注市场，继续保持“稳”字当头的路线。

深圳中原地产研究中心主任王飞也指出，房地产市场由“黄金时代”向“白银时代”转变，行业格局将会出现调整，一方面体现在行业集中度提升，地区分化加剧；另一方面体现在开发商运营思路逐步从“重资产”向“轻资产”运营过渡。