降息利好有限 深圳楼市明年二季度或现转折点

九月

11月，深圳楼市量价齐涨，一二手房成交量均在6000套左右，新房价更高达26536元/平方米,创历史新高。不过，深圳业内人士认为，此房价数据受成交结构等各种因素影响不具有代表性，但是房价上涨依然是大势所趋。利率对楼市利好有限，3个月后若无进一步的刺激，成交量或回落至正常水平。

深圳楼市实际成交量比统计数据更高

中联地产二手房研究院总经理肖小平在接受腾讯大粤房产采访时表示，10月份深圳楼市已经回暖，且迹象明显，11月新房及二手房成交量再创新高，只是延续了10月份火热。

她指出，虽然深圳市规土委数据显示，11月份深圳二手房成交量为6266套，但因交易复杂，过户延后等因素，实际的成交量比统计数据还要高。中联地产研究数据显示，10月及11月的月均成交量破万套。价格方面，二手房价涨幅超10%。

深圳新房成交量接近6000套，但并不是所有的楼盘都卖得好，部分高价盘也卖不动。至于均价环比大涨19.5%达26536元/平，肖小平分析称，主要是受成交结构影响，龙华及前海高价盘的成交拉高了均价。

肖小平表示，当前楼市供需两旺，12月份又将迎来众多楼盘入市，预计楼市将延续11月份的热度。至于明年，若没有进一步的政策刺激，成交量进一步上升或不太可能，不冷不热的可能性大，但不排除政策进一步放松的可能。她认为：“房价肯定会上涨，早买比晚买好”，经历过多年的调控，深圳人都明白，政策松动之初买房最好，因为部分开发商和业主没反应过来，可以捡到便宜。等大家反应过来，房价就会逐步上涨。

降息利好持续时间或为3个月

明年二季度或是转折点

美联物业全国研究中心经理何倩茹认为，深圳新房及二手房成交量创新高，是因为 “930新政”及央行降息释放了上半年积累的巨大住房需求。央行降息，降低购房者的购房成本，相当于变相给楼价打折，激发了开发商推盘的动力，楼市供需两旺，故而成交量创新高。12月及明年的1月份，将会延续当前的楼市状态。不过，她同时也表示，利率对楼市的利好，一般只能维持3个月，如果没有后续刺激，成交量将恢复至原来的状态，也就是说会有所回落，明年的二季度或是转折点。

据深圳规土委数据，截止到11月底，深圳新房库存量达46386套，接近警戒线。回顾前5年，深圳的库存量在2.5-3万套左右。何倩茹认为，深圳宝安、龙岗供应量大，库存压力也大，房价不会有特大涨幅，但也不会因此而降价走量，房价将维持现在的状态。

没有政策刺激 深圳楼市也会回暖

房价上涨仍是大势所趋

深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺认为，不管政策是否变动，深圳楼市都必然会回暖，实际数据也显示，自8月始，楼市便已有好转的迹象，信贷放松只是对楼市回暖起到加速的作用。原因有三：首先，深圳拥有1500万人口，地少人多，供给量少，刚需群体庞大，这是在全国楼市低迷的状况下，深圳楼市能维持稳定的基础。

其次，上半年深圳楼市成交量下滑的原因，不是购房者不想买，而是开发商的观望情绪比购房者还要重，担心贱卖，故而推迟了入市时间。供给减少，因而成交量减少，而这也造成了一种积累效应。到9月份，被压抑的需求逐渐释放，这是市场的正常反应，没有政策也一样会回暖，只不过力度没那么大。

再次，“930新政”降低了改善型顾客入市门槛，释放了一部分被压抑的需求，带动了大户型成交。央行降息，降低了购房成本，一套房月供可少200多元。邓志旺进一步指出，降息的象征意义大于实际作用，它意味着国家层面要救市，刺激需求，且降息不是一次性的行为，后续可能还会有进一步的降息或降准等。这将会刺激更多的人入市，为成交量创新高提供了良好的政策环境。

至于2014年的市场走势，邓志旺认为，只要开发商的价格定得不太高，不把刚需客和改善型客户吓跑，明年深圳楼市将会进一步回暖，成交量或回到2012年、2013年的水平。26536元/平方米的房价虽不具有代表性，但房价上涨依然是大势所趋，他指出，政府仍有控制房价过快上涨的必要。