一周卖楼上千套 深圳开发商还笑不出来

九月

楼面价25094元/平

          

龙华地王会不会推涨房价？

       

全国房价还在整体下探。根据国家统计局10月24日发布的数据，9月70个大中城市新建商品住宅价格，除厦门外，其余69个城市全部下降；二手住宅价格全部下降。这意味着全国70个大中城市房价全面停止上涨。据数据，自2012年6月以来，70个大中城市房价连续上涨了23个月后，在今年5月份开始房价指数出现环比下跌，6-8月跌幅开始扩大，9月跌幅则开始收窄，房地产市场现已有改观的信号。从深圳市场来看，近几周的一手商品房成交数据来看，深圳楼市很有可能在10月出现成交反弹。

       

而上周深圳楼市最轰动的事情，莫过于龙华地王的“出炉”了。作为年内深圳唯一一块居住用地，4.66万平方米的A802-0305地块被腰缠万贯的龙光地产一举拿下，在公开的深圳土地交易市场活跃了大半年的龙光终于一偿所愿，与保利斗法终拿下“地王”，被万科总裁郁亮认为“有勇气”。据腾讯房产前方编辑的消息称，“万科也去了，不过全程打酱油”罢了。A802-0305号宗地出让楼面价达25094元/平，溢价率高达85.34%，成为龙华“新地王”。

       

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受腾讯房产编辑的采访时表示，超过25000元/平的楼面价，相比龙华如今的房价确实有点高，确实有“面粉贵过面包”的感觉。但他同时指出，龙光地产敢接受这么高的价格，可能是基于其他方面的考虑。开发商可能考虑的是龙华片区的增值空间。在高端配套大规模投放的背景下，假如该项目两年后开盘入市，龙华房价一定已经有很大的提升，不说利润有多大，但至少有利润。其次，过去龙光一直在外围做开发，没有在中心区域证明过自己的存在。因此，此次在龙华拿“地王”，或许是为了证明自己的强势存在，龙光地产有“博眼球”的需要。

       

地王一出，龙华的房价维持一定的稳定态势，甚至考虑降价的楼盘再次抬高定价也不是不可能。在宋教授最后一点分析上，或点出了龙光此次拿下地王的真正目的，但在个别地块上推高价格的行为，龙光已经不是第一次了。

       

纵观房地产市场历年发展，深圳的“地王效应”一直是商品房价格上涨的一个重要因素。前海、龙华这些热点区域都为后市提供了很好的“上涨理由”，投资需求再次出现在市场上也就是大概率事件了。
          

       

深圳楼市网签数据“看上去很美”

       

这边龙华地王还没“捂热”，那边新房成交的网签数据也让市场嗅到了“回暖”的味道。上周，深圳一手住房市场共成交1548套，环比大涨41.63％，成交均价保持在两万元/平方米以上，为20994元/平方米。而作为刚需的一大“根据地”，单是龙岗一个区，就成交了1025套。数据显示，进入10月以来，近两周的深圳新房成交套数都超过了1000套，而以上周为最，由于佳兆业城市广场、中骏四季阳光、尚水天成的集中备案，造成龙岗乃至全市成交的“井喷”现象。从世联行地产监测的数据来看，宝安、龙岗两区共成交1406套，占全市成交量的90.83%。其他四区共成交142套，占全市成交量的9.17%，其中南山区成交69套，占全市成交量的4.46％。在成交均价方面，罗湖区全市最高为46728元/平米，龙岗区全市最低为18831元/平米。对于网签数据的“反弹”，有业内认为系新政的利好因素推动下形成的。

       

“看上去很美”的成交数据实际也掩盖不了过去几个月的低迷。从另一方面来看，二手房一周成交不过千套，反映出三级市场的冷淡。根据深圳中原地产的监测，上周二手住宅仅成交1075套，成交均价30919元/平方米，成交面积为8.8万平方米，虽然环比仍保持上升态势，但相对去年每月8000套的水平仍有很大距离。从各区来看，上周除盐田下降22%以外，其余各区均上升，其中宝安和南山升幅达4成，其余各区都在1成以上。机构预测年底前预计上市楼盘达45个，而11月上周新房推盘量仍将维持高位，届时还将继续影响二手房的成交，这与中联地产二手房研究院总经理肖小平此前接受笔者采访时的观点不谋而合，她认为，第四季度或是楼市成交最热的时期。但市场真会如此发展吗？

       

深圳开发商“去库存”压力极大

怎么笑得出来

       

据世联行数据显示，截止2014年10月26日，深圳全市一手房可售面积为424.50万平米，可售套数为42686套；若按近8周深圳全市新房周平均817套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为52.2周。即是说，深圳新增商品房需要1年左右的时间才能卖完，且要撇除销售速度、其他新入市项目带来的存量等因素。
          机构预测，四季度开发商去化走量仍是主基调，价格上调幅度相对有限，并且推盘产品逐渐多样化，不同需求的群体可根据自身需求择机入市。而在“相对有限”的涨价空间内，深圳开发商去库存的压力巨大，面对的购房者们出手更加理性的前提下，二手业主的报价也出现了小幅回落。

       

楼市销售低迷明显影响到房企的资金回笼。报告显示，1至9月，广东房地产企业到位资金8175.21亿元，其中，国内贷款1847.05亿元，同比增长19.8%；利用外资27.30亿元，同比下降3.4%；自筹资金2718.97亿元，同比增长48.5%；其他资金来源(销售回笼资金)3581.91亿元，同比下降8.8%。作为房企最主要资金来源的销售回笼资金，今年前三季度所占比重仅高于2008年，是十年来资金较为紧张的一年。

       

从全国的情况来看，截至9月底，35个典型城市新建商品住宅库存总量环比增长4.0%，同比增长23.8%，库存仍呈现“飙升”态势。同时，9月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为17.2、16.7和25.3个月。相对于全国的“糟糕”情况，深圳开发商仍然难保持乐观。未来，降价走量依然是主调，而年底是否会出现成交的小高潮，就要看开发商是否愿意下调价格了。