深圳新房库存逼近4万套 销售压力迫房价继续降？

九月

尽管在8月份，深圳新房市场的成交量已开始出现回暖，但随着开发商推盘步伐的加快，深圳新房库存也逐步攀升。市规划与国土委数据显示，深圳新房的可售套数自7月份以来一路攀升，截至昨日达到39471套，已逼近4万套。从区域看，依旧是龙岗区可售房源最多，占比超过五成，有20346套。

而深圳上一次库存重上4万套大关，还是在今年1月初。此后几个月，由于市场观望情绪浓厚，房价开始出现局部松动。这导致今年上半年开发商整体推盘热情不高，拿预售速度整体放缓，甚至有部分开发商计划推迟至明年卖现楼。

南都记者监测发现，在2月份经过春节前后的市场消化后，在3-6月份，新房库存都维持在3 .4万套以下的低位。直到7月份之后，这一数据才开始有明显爬升的趋势。

历史数据显示，深圳上一轮库存去化压力的峰值是在2008年，当时新房可售套数一度突破了5万套。而目前市场的周销售速度维持在600套以上，已略好于2011年底的低谷期。若按近8周深圳全市新房周平均654套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为60 .7周，相当于15个月。

在深圳中原二级市场总经理玉家雄认为，深圳新房库存量一年半内的消化周期是在可以接受范围，但下半年开发商面临价格下调的压力会更大。

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北上广深房产不值得投资 房价还应该往下降？

     平在演讲中分析当前经济形势跟楼市前景。

“各国领导人均要运用最简单的宏观变量来为一个国家决策掌舵，国家总理其实就关心两件事———G D P和C P I。”在8月8日举行的第二届“对话经济，正中有约”经济论坛上，中国社会科学院经济所副所长、教授张平就目前中国宏观经济的分析和前瞻进行了解读。他表示，C P I代表的所有物价都与金融高度有关，现在物价走低，那么就意味着可能会降息。从房地产投资来看，企业的资金缺口洪峰在2016年。针对当前的各地救市潮，张平表示，中央从来给出来的方向都是管制，地方给出来的方向全是放松，房价如果暴跌，房地产是中国这一轮融资中的最大抵押品，房价暴跌的后果不堪设想。

经济增速或降至7%

张平预测，在今年第一季度G D P再次降到7 .4%，第二季度通过增加大量投资回升至接近7.5%的情况下，新一轮刺激最好的情况是第三季度增长7.5%，“第三次冲击用的词跟第二次一模一样，依然是‘推出一批铁路、公路、市政、能源、环保和水利资源的基础设施项目，继续激励民间企业参与，加快保障性住房和棚户区改造，支持小微企业发展’，一模一样”。

因此，张平援引习近平的观点认为，中国经济已经进入“经济增速换档期”，而他理解的阶段性转换，“要换到不是过去的8%-10%的区间，而是要换到6%-8%的区间，中值就是7%的。中国怕的不是换档，而是再降，如果能换档到6%-8%的增长水平，我们就算彻底完成软着陆”。

在谈及G D P与CPI的关系时，张平认为，G D P代表的是一个国家的状态，也代表政府的财政水平和就业水平。而C PI代表的所有物价都与金融高度有关，现在物价走低，那么就意味着可能会降息，G D P决定CPI。

住房投资将持续下滑

“中国现在所有的融资项基本上是大量有土地抵押的，所以中国一旦土地价格被摇动，对中国金融就会带来一些风险。房地产是中国这一轮融资中的最大抵押品，这个抵押品暴跌是不堪设想的后果，包括组建住房银行都是在为往下跌的时候做准备。”张平表示，稳定房价不猛涨、不暴跌都是中央政府的责任。谈及房地产，张平认为，支撑G D P的三大投资需求中，制造业和基建投资都已经见顶，而地产投资何时落地则成为政府和经济学家普遍关注的问题。今年1-7月份各个地区土地销售下跌过半。张平分析，房地产商的运作态度和未来预期是高度相通的，开始不再走重资产道路。

“中国过去过度依赖于土地财政和房地产投资，在今年也似乎进入一个拐点。换档期是多个东西进入拐点，现在服务业是真实拐点，房地产的真实拐点是不是到了？还是事实比各种说明更重要。”张平称，按国外的规律来看，30%-50%是城市化加速期，所有小城镇、大城市一块搞房地产，而且量价齐飞，而城市化超过50%速度就开始明显减慢。

“但中国减得并不快，2011年中国城市化率超过50%以后，进入一、二线大城市集中开发模式。过去中国靠城市化推动了大量的投资启动，到2016年前后开始要下降，所以投资驱动的模式要减速。”

房价还应该往下降

张平认为，房地产宏观调控政策是很简单的事情，中央从来给出来的方向都是管制，地方给出来的方向全是放松。“因为中央很难从地方的卖地中拿到收入，中央一直是以抑制房地产价格过快上涨为目标的，以稳定房地产土地价格为己任。而地方政府是以推高房地产为己任，因为卖地对他而言很幸福。”

他分析，现在买房子，想靠价格获得额外的收益有点难度，真想买的人根本买不起，租的人又不划算，没有新的价值，所以从投资的角度来讲，房产已经在顶点。如果加上预期的动摇和经济进一步增速换档，它的压力就会更大，那时候就是比较明显的进入下降通道。

就个人投资而言，张平认为，有三个指标可以帮助投资者作出决策。“第一个值是收入房价比，这是刚性需求；第二个值可以看房价与出租的收益率，现在这两个值都偏高，所以压力很大。总体而言，这两个估值并没有改变。第三个值是按一般存款的收益太低，所以房价还应该往下降。从房地产投资来看，企业的资金缺口洪峰在2016年。”他补充说，从投资来讲，这些线最高的是北京，就是最不值得投资的，广州比较好，接下来是上海、深圳。