深去年土拍收入创新高 热点片区将迎新一轮供应潮

九月

昨日，省房地产行业协会连同广东地产界“大佬”在广州召开2015广东房地产市场景气分析会暨《2015广东房地产蓝皮书》发布会，解读“3·30新政”4天来市场变化及走势。深圳房地产作为广东市场的一个特殊存在，在场专家对土地、住宅、写字楼、商业及二手房市场均作深度解读，总体认为住宅市场成交量有望维持平稳，房价处在上升通道，市场继续调整趋势难以根本改变。

《2015广东房地产蓝皮书》指出，2014年广东房地产市场进入自我调整阶段，全年销量同比小幅下降的同时仍为历史次高水平；待售面积创下新高，加快去库存是当务之急。

戴德梁行深圳研究部和深圳房地产经纪行业协会分别提交《2015年深圳市房地产市场展望》和《2015年深圳市二手房市场展望》报告。报告在回顾2014年深圳房地产市场时指出，深圳去年土地出让金额和综合楼面地价再创历史新高。全年仅出让一宗居住用地，楼面地价创下深圳居住用地价格新高；住宅市场方面，上半年成交大幅下滑，下半年大幅增长，全年商品住宅批准预售面积和成交面积有所下降，二手住宅成交同比大幅下滑超过36%；写字楼市场，全市甲级写字楼空置率由2003年底8.3%持续下降至4.4%，租金较上年同期上张超过两成，达到每月235.6元／平方米。前海的发展为甲级写字楼带来大量需求，因为前海仍在大规模建设阶段，办公空间缺乏，多数前海注册企业物业需求转至成熟商务区；二手楼市场去年跟政策风向低开高走，全年成交量下降超三成，但价格坚挺，同比上涨15%。分区域看，龙岗成交跌破三成，南山价格增幅最强劲。二手商铺成交低迷，成交均价下跌14%。二手写字楼量价均升。

分析认为2015年深圳楼市或将面临供应放量冲击。2012年至2014年住宅年均新开工面积达到674万平方米，而年均住宅批准预售面积仅为555万平方米。此外，龙岗、宝安、龙华新区、坪山新区等外围区域在建项目体量庞大，一些已建成项目推盘节点也在今年，预计以上片区将迎来新一轮供应潮。

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推动新政连续出台的诱因之一是土地市场的持续疲软。但是，新政策的出台，并没有立即盘活土地市场。

中国指数研究院发布的3月份多期土地周报透露，北京、上海等一线城市土地交易依然低迷，但是天津、西安、成都、重庆等1.5线城市成为品牌房企拿地补仓的活跃地区，甚至部分稀缺地块还拍出了高溢价率。

3月31日，多家百强房企相关高层人士向《每日经济新闻》记者表达了拿地仍有待于进一步观察等类似观点，他们认为关键点在于目前新房市场“去库存”效果是否理想。

房企积极布局1.5线城市

上述机构3月多期周报（仅包括市本级数据）统计显示，3月2日~3月29日，北京新增推地仅4宗，成交4宗；上海新增推地16宗，成交15宗；深圳仅新增推地1宗，无成交；广州新增推地1宗，成交2宗。

针对上海土地市场，德佑地产分析师赵葆根向《每日经济新闻》记者表示：“没有出现预期的火热状况。一方面房企考虑去库存，另一方面可能也有顾忌，过去两年产生的一些高价地王，很多陷入了销售困难。”

赵葆根举例说，前几天上海闸北区一幅大体量地块溢价率才16%。总体而言，当前房企拿地比较克制、理性。

1.5线城市却成为房企竞逐的主战场。以成都为例，蓝润集团3月连续拿下成都3幅优质地块，耗资20多亿元，其中人民南路三段一幅地块溢价率高达175%。

3月30日，首创置业以25%的溢价率豪掷17.7亿元，拿下成都东二环建设路一幅商住用地。成都首创官方微信透露，这是其9年后再度回归建设路，未来还将持续拿地。前不久，新城控股也首次进军成都，拿下了龙泉区逾12万平方米的一块综合用地。《每日经济新闻》记者从成都公共资源交易中心官网了解到，3月份成都新增挂牌、拍卖用地总计21宗，累计成交22宗，仅有个别地块流拍。参与交易的房企，除前述房企之外，还包括蓝光、绿地、保利、海亮等一线房企以及区域中小房企等。

全国房地产经理人联盟四川分会秘书长何良栩表示，“成都土地市场当前确实很活跃，没有了去年遭遇的大面积流拍现象。新政出炉给开发商打了一剂强心针，部分房企很亢奋。”

据相关机构统计,重庆3月的土地出让金为19亿元，拿地企业包括广宇发展旗下重庆鲁能、香港凤凰传媒、富州地产等。在昆明，仅云南城投一家就拿地7宗，耗资18亿元。

在武汉，卓尔、保利等集中拿下多幅地块；在西安，恒大、金地等名企纷纷补仓；在天津，为拿下红桥区一块地，金地、旭辉等激烈竞争，最后被一匹黑马抢去。