深圳限购政策或升级 疯涨的房价将何去何从?

深圳网

深圳市委书记马兴瑞、市长许勤先后回应高房价之后，深圳的楼市调控政策正呼之欲出。

“深圳已计划调整非本地户籍人口的购房准入条件——购房人士社保缴纳年限由1年变成3年，并于短期内执行。”2月24日，美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰对《第一财经日报》记者透露，他从可靠渠道获得了这个消息。

限购升级的消息已传遍深圳，但相关部门并未做出明确否认。深圳市规划和国土资源委员会(下称“深圳规土委”)相关负责人仅对《第一财经日报》记者表示，相关政策正在研究之中。

事实上，与北京、上海、广州相比，深圳的限购政策最为宽松，上调非本地户籍人口的购房门槛被认为在情理之中。

除了限购政策外，业内认为深圳还可能会在信贷、税费等方面进行调控。高涨了一年多的深圳房价将何去何从?

调控收紧信号

深圳限购升级的消息并非空穴来风。

江少杰告诉《第一财经日报》记者，非深圳户籍人口购房社保年限由1年改为3年的政策已经确定，相关部门已开始采取行动。

尽管深圳规土委尚未公开发文，但其表示相关政策正在研究之中。

事实上，与北京、上海、广州等其他一线城市相比，深圳的限购政策最为宽松，非户籍人口购房只需提供一年以上的社保缴纳证明即可。在同等条件下，北京、上海、广州对非本地户籍购房的社保缴纳要求分别是5年、2年、3年。

业内认为，在深圳房价上涨过快的背景下，将非深圳户籍人口的购房社保年限上调最具可行性，可在短期内有效抑制投机性需求。

国家统计局数据显示，2015年12月，深圳新房价格指数同比涨47.5%，二手房同比涨42.6%，楼价涨幅领跑全国。

早在春节前夕，深圳市委书记马兴瑞、市长许勤就先后就表示要出台相关调控政策。

1月28日，马兴瑞出席广东省“两会”时表态，深圳房价上涨确实影响到一批希望来此扎根的年轻人，深圳政府也在思考应对方案，包括增加保障房供应、加强深莞惠合作、开展棚户区改造等。

2月4日，许勤在深圳市六届人大二次会议闭幕后的答记者问环节也坦承，深圳去年的房价上涨过快，和全国一些城市房价的方向不太一致。

许勤透露，深圳无论是商品房还是人才房、保障房，去年的投入和供给都增长不少，包括旧房交易，但依然不能满足需求的快速增长。“十三五”期间，将继续加大保障房建设力度，计划建设保障房40万套，供应35万套，可以从供给侧进一步平衡市场、平抑价格。

“政策层面，现在深圳房地产主管部门正在研究一些政策，既要惠及所有民众，又要能够使房价处在一个合理的区间。对这个问题，希望大家提出更多的意见和建议。政府也会和专业部门再进一步研究调控的政策。”许勤为深圳楼市调控打下了预防针。

房价缓冲剂

限购政策升级一旦执行，短期内将对深圳楼市起到一定平抑作用。

美联物业认为，一方面，由于拥有购房资格的人士将缩减，限购升级政策将引起观望情绪，成交量在政策落地后将下降，时效估计在半年左右。另一方面，由于政策将影响投资客入市，抑制炒风，有利于稳定楼价。

“虽然社保1改3提高了非深圳户籍人口的购房门槛，但影响会比2010年首次出台限购政策时要小一些。”江少杰对《第一财经日报》记者说，购房者对限购政策早有认知，想要在深圳购房的非深圳户籍人群大多都有缴纳社保的意识，1改3只会在短期内限制社保缴纳年限不足的需求。长期来看，限购的作用比较有限。

江少杰认为，在接下来的半年时间内，对于深圳业主来说将会是一个阵痛期，但是对于买家及换房客而言，则将是一个痛快期。尤其是在二手房方面，会有一些去年的投机者及企业主的抛盘。

深圳去年楼市的一个特点是投资客占比升高，有机构统计发现去年投资客占比近三成。

同时，深圳购房者善于利用高杠杆。根据链家市场研究中心的数据，2015年深圳个人住房平均贷款成数达到64%，其中二手房购房者中贷款购房的比例达到91%。

《第一财经日报》记者了解到，深圳一些投资客连首付款都不够，靠信用卡套现、高息贷款等方式凑首付。一旦房价上涨未达预期，这些投资客将面临重大资金压力。

在深圳链家市场研究中心总监肖小平看来，限购升级影响的群体比较有限，购房者可以通过将户口迁入深圳等方式规避。她认为限贷、税费政策的作用会更明显，相信政府会出台一系列调控政策。

春节过后，业内也确实在流传一份正在研究的政策清单，包括上述提到的非深圳户籍人口购房社保年限由1年改为3年、个人普通住房对外销售所需缴纳的营业税免征期由2年改为5年、首套房按揭贷款的要求提高与适当收紧房屋评估价等。

记者获悉，目前深圳的银行已经开始收紧信贷，审核更加严格，控制贷款额度。

“赶紧出政策吧，深圳房价再这样涨下去很可能会崩盘。”在深圳已经有两套住房的李先生这样跟记者说道，房价上涨过快，他想换房的成本就会越高，期望房价能稳定下来。