深圳小区财务共管已有六种模式 关键在于透明

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抓住钱袋子就抓住了小区事务的根本。但小区业委会参与小区财务共管，能不能干得了、会不会耽误事、是不是乱揽权，是业主们普遍关心的问题。

6月27日，第25期深圳业主论坛走进福田区图书馆，借助福田区委宣传部、区文体中心主办的“大家讲坛”，聚焦“阳光下的业委会”，“敏感小区”就小区财务共管与全市业主代表进行了分享。

只有财务共管，才有共赢

小区财务共管是否合理合法？物业服务“酬金制”盈亏归业主，收支相应由业主做主，是业界共识；“包干制”如果合同没有约定，企业可以拒绝审计、拒绝透明，但相应涨费也难以获得业主支持。不少小区包干制合同已约定物业须接受业主审计，人员编制、收支预算须经业委会审批。

而且物业合同本质是集体合同：业主入伙时表面上与物业分别签订合同，但即使不满服务质量，也不能自行“降价”或“拒缴”。物业服务是否“质价相符”、是否调价，只能由业主大会决定。没有业委会参与财务共管，就难以形成业主大会集体行动。

如果不进行财务等诸多事项共同管理，物业企业自行其是，只会陷入“费用低——服务差”的恶性循环，双方矛盾累积激化，一旦审计就问题一大堆，最终双方决裂，难以共赢。

财务监管、账户共管与分管

现实中，业主们更关心三个问题：业委会与物业共管财务，有没有能力？会不会误事？是不是揽权？

深圳各小区已经形成多种操作模式。

首先是最普遍的软约束“财务监管”模式，以万科天景花园为代表：业委会没有独立账户，但物业企业接受业委会主导，将预算内外收支提前报业委会审批。

其次是硬约束“账户共管”3种模式：雍翠豪园以业委会账户为核心，天然居以物业账户为核心，所有支出须双方印鉴齐备。长城二花园则由业委会和物业分掌会计和出纳，两人印鉴齐备才能花钱。

第三是硬约束“账户分管”2种模式：物业费企业“包干”，公共收益（停车费、广告场租等）进业委会账户，但后者对前者进行补贴。景洲大厦每年定额补贴60万元，蔚蓝海岸两小区则约定补贴比例。

共管根本：透明+监督+协商

财务共管的成败关键，在于业委会透明操作、谨守监督定位、与物业充分协商，还要有应急机制。

首先是对业主公开透明。成立已24年的天景花园业委会备受业主信任，4年前物业费调至多层住宅1.9元，业委会与192户业主沟通了一年，才实现“质价相符”。网络、QQ、微信等技术都能提升透明程度，降低沟通成本。

其次，业委会要谨守监督定位，与物业共同解决问题，而不能“无知者无畏”，更不是抛开物业自己主导工程招标。天然居所有收支申请提前上网，每月定时定点联席会议审核。业委会每月通告都对物业公开纠错、批评，随后联手解决问题。共管之初，首先减少了物业关联企业外包合同支出，随后联合呼吁业主缴费，共同削减“跑冒滴漏”。例如通过半年督查，临时停车费从每月1200元变成2.5万元。双方还约定办公用品无特别理由，都须从天猫京东公开网购。

再次，包干制小区业委会与物业分管账户，按什么标准补贴物业，是项高难度工作，只能由双方充分协商。实践中景洲大厦、蔚蓝海岸除明确盈亏物业承担外，与酬金制监管相差无几。

最后，财务共管一方缺位怎么办，也要提前约定。长城二花园约定业委会缺位由监事会代行职责。天然居约定业委会审批时限，超期则物业提议自动生效。

■点评

业委会自律，不能靠道德而要靠制度

“业委会自律，不能靠道德，而要靠制度。”雍翠豪园所有收入进入业委会共管账户，业委会主任吴祥志在深圳业主论坛分享说。

雍翠豪园第四届7名委员选举主任，新任委员吴祥志以4票当选。业委会随后发现前任一系列违规操作：违反业主大会议事规则，未获业主授权擅支10万元“律师费”；与物业擅签收入分配“补充协议”造成重大损失，此外物业23万元代收现金没进共管账户；业主监事会被抛诸脑后，完全失效；业主大会议事规则竟规定秘书有责任“保密”，“那肯定是不想大家监督他。”

“最好的制度就是公开透明，让委员、主任与业主拥有同等的知情权。”吴祥志总结，业委会自律要靠业主大会议事规则，用制度来自控，对于秘书“保密”条款一定要再开业主大会废止。

对于物业违规的情况，业委会明确“要么改正，要么退出”，通过谈判而非诉讼弥补了业主损失。

【论坛速递】

业委会工作，第一步先摸清家底，财产多少；第二步审查这些钱怎么花的，有没有剩，该不该拿；第三步跟物业谈，定合同，亲兄弟、明算账，一笔笔的钱全要在监督下面花；第四步还要善待物业。这样一个小区才能搞好。

——南天一花园业委会主任 范国振

从康桥花园业委会选举过程看，如果政府不主动做工作，一定会越来越乱，最终兜底的还是政府。所以第一要主动作为、敢于担当；第二要工作严谨、注重细节；第三要公平公正、取信于民；第四，最重要的一点，要相信群众、依靠群众。

——南湾街道康乐社区工作站站长 易向东

权力不可任性，要关进笼子里，钥匙拿在谁手里？不管是业委会还是物业公司掌握小区权力，都要关进笼子里，钥匙更要拿在全体业主手里，而不是拿在自己手里想进就进、想出就出。

——深圳市人大代表 杨勤

深圳物业管理发展遇到的瓶颈，正是业主主体缺位：一种是公共事务乏人问津；另一种是业委会责任心不强、水平不高或操作见不得光。提高业委会成立率、打造阳光下的业委会，就是我们的重要使命。

——深圳市住建局物业监管处处长 肖琳

业主组织和物业企业是买卖双方，前者不完善且弱小，成为乱象根源。从政府监管讲，物业类投诉已成前几名。如果说业委会是鸟窝、委员是鸟，那就有必要选出好鸟，把不好的赶出鸟窝。

——《住宅与房地产》社长 李子英