--年关现金流萎缩 我拆迁市房企会有大动作吗？

深海再深不及深

在日历上，还剩17天2011年即将翻过，而再过40天将迎来农历新年，在面对我国最隆重的辞旧迎新的日子，来自楼市的声音却倍显凄凉。  请关注企业拆迁律师www.yinglawyer.com
近日有报道称常州一房地产项目因资金链断裂突然停止，引发520户购房业主集体维权，据知情人士介绍，该楼盘之所以会停工，在于开发商出现资金短缺问题，无钱与施工方结算。施工方为其垫资上千万，无力继续垫付，故此全面撤出该楼盘。
最近又有一个济南的房地产老板卷钱出走，开发商已经带着妻子逃到马来西亚，这一五证齐全的正规楼盘，一夜之间变成了业主们的伤心房。
不管是停工还是跑路，似乎都是缺钱惹的祸。有人称中国的房地产项目几乎是被现金流绑架产业，企业的拿地、开发需要大量资金支持，而能不能正常销售回笼资金也是企业生存得关键。
但，让房价降下来，降至老百姓可以承受的合理水平，我们可以看到在宏观调控政策的持续影响下，开发商要面对的支持项目开发的资金来源渠道越来越窄、使用成本越来越高，还有成交量萎缩资金回笼越来越难。尤其到了年关，缺钱似乎成为多数开发商的光景。这时，万科总裁郁亮说准备过冬要积极买楼，SOHO中国有限公司董事长潘石屹说没钱了死扛到最后就得破产。那么，在缺钱的前提下，盐城开发商又会有什么动作呢？
我市房地产企业现金流的萎缩 不受限购影响
在热点城市集体预测未来调控走向，并证实限购政策不松动的时候，购买力的锐减让很多布局一二线城市房企的资金回笼日渐艰难，但是对于盐城市场而言，限购政策本身并没有对房企形成影响。因为限购不是全国范围内执行统一标准，在盐城，如果能够全款买房，购房者的户籍、购房数量没有太多限制，因此，潜在购房群体并没有大的变化。同样一二线城市近郊房价下跌的同时，盐城的房价也没有因限购而发生变化，今年以来房价一直保持平稳增长，即使到年关，面对调控的深入，面对统一的现金流问题，开发商卖房子依然不是考虑什么人是否具备经济条件以外的购房资格条件，而是关心购房者购买的意愿。
信贷紧缩与市场预期 影响开发商资金回笼
对于任何一个房地产来说，销售就是硬道理，没有销售资金没法回笼，资金流就成问题。但与一二线城市不禹，盐城市场的变化，不是出自限购政策的针对性，短期内，盐城房地产市场成交量的紧缩、影响开发商资金回笼的主要原因是信贷紧缩与调控政策影响下形成的市场预期。
首先，开发商现金流受信贷紧缩直接影响。第一，紧缩的银根通过取消土地抵押贷款、规模限制、限额管理等方式收紧了开发商的开发贷款，开发商直接从银行贷款的门槛越来越高，流动资金不足。第二，对于促进资金回笼的关键因素销售，因为个人住房贷款实行
严格的差别化信贷政策造成成交量的萎缩，进一步扩大了开发商的资金紧缺问题。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍；对贷款购买第三套及以上住房的停止个人住房贷款，在盐城，原来在老城区有房但打算在城南新区买房改善居住条件的不少市民，因为个人贷款门槛的提高以及贷款利息成本的增加，很多人把买房计划搁置了。
其次，资金难回笼出自调控政策影响下形成的市场预期。伴随调控的深入，在一二线城市房价出现松动的时候，在我市房地产买方市场中也形成了强烈的房价下行预期，虽然我市在去年就出台了限价制度，但市民看到的还是备案之后房价持续的稳增。因此，在这次宏观调控背景下，市民自然也有房价下行的期待：这种期待伴随国家相关部门领导入的表态更加强烈，国务院总理温家宝指出，调控决心方向不能动摇，抑制二三线房价过快上涨；国务院副总理李克强表示明年房产调控会持续，要坚持实施遏制住房价格过快上涨的政策措施。因此现在，经常有市民会向我们部门咨询房价到底降了没，记者在不少售楼处也会听到市民看房首先也会询问现在价格是多少、有什么优惠。观望氛围已经形成，市民在等价格，这种等待直接形成市场不景气的平均成交量，开发商资金回笼受阻。
腾哪？放价？冬眠？资金链困扰下一切皆有可能
时间的脚步在不断向前，年关将至，大量的资金需求，考验着开发商应对市场的态度与方式。
日前，水并坊发布公告称公司将专注酒类业务，不再从事房地产业务，拟剥离郫县房地产开发项目，同时还打算将旗下另外一家房地产公司兴干业在收回政府欠款后清算注销。另外有数据显示，包括东方航空、西部矿业、江苏舜天、酒鬼酒业、安徽金种子等主业非地产业务的公司，都在从地产领域撤资或减少相关资产配置。腾挪是这类非地产主营企业逃离资金链考验的方式。
就盐城市场而言，开发商要面对的是购房者预期的改变以及信贷的放松。目前信贷格局依旧没有大的变化，尽管从12月5日起，央行三年以来首次下调了准备金率0．5个百分点，但是银行人员称准备金率下调很有限，出于风险控制的考虑，房企贷款有限，而面对庞大的个人按揭购房需求，释放出来的额度也是杯水车薪，更何况在盐城不少银行都称贷款排队现象依旧很严峻。另外，从大方向上看，调控政策没有放松的迹象，换句话说，购房者的等待还会延续，因此开发商要在短期内扭转市场，期待成交量上升促进资金回笼只能让消费者的预期达到。
对于今年在盐城房地产市场上叱咤风云的不少大佬来说，在煎熬中出现了放价的迹象，河东绿地商务城最近推出8．5折教师团购价，该项目住宅备案价均价为5150元／平方米，8．5折之后实际销售价格为4300多元／平方米，优惠幅度达到15％。因此，虽然大企业抗冲击能力较强，但对于环环相扣的资金链，大企业的自我调节可能会更难，土地成本、开发成本、销售成本、公司运作成本等任何地方都将有很大的支出，而从银行贷款到上市融资，再到房地产信托乃至发债，各种融资渠道被卡死的情况下，资金周转不动，非但一分钱赚不到还要往里边砸钱，如何度过年关各类款项的清算似乎只能通过销售来解决了，哪怕再不甘。但是在短时间推动销售，似乎也只能靠积极放价了。
而对于盘子小的企业来说，有的已经选择冬眠了，我们盐城某本土企业在市场低迷的情况下谨慎推迟了城南项目的开工，只留少量工程人员在做前期项目的竣工收尾工作，日常支出有限，资金压力几乎没有。守着家业过冬似乎也印证了船小好调头的规模优势。