售楼人员明知买房者无购房资格还忽悠收取定金

九月

家住新疆的曹女士明知自己不具备购房资格，轻信房地产公司销售人员的承诺，以为该公司能通过内部解决资格问题，便签了认购书，交了3万元定金，结果合同签不了，定金险些“打了水漂”。最近，广州中院终审改判房地产公司返还定金。

交定金只签了认购书

2014年4月，曹女士与广州番禺一家房地产公司签订了《商品房认购书》购买某小区一套总价159万余元的房屋，曹女士缴纳了定金3万元。曹女士说，由于她并非广州户籍，按规定不具备购房资格。但销售人员陈某某信誓旦旦，声称可以通过公司“内部系统”解决购房资格的问题。

当月，曹女士按约定两次到该公司签订《商品房买卖合同》时，销售人员都推说主管不在，拿不出合同。于是，曹女士要求销售人员在《认购书》上手写“延期办理”的加注。

通知解约房屋被转卖

次月，该房地产公司就向曹女士发出《解约通知书》，且不同意退还定金。因为《认购书》的“特别条款”约定，如果因曹女士的原因导致《商品房买卖合同》不能履行，房地产公司有权单方面解除认购书，定金作违约金处理。

随后，该公司将曹女士认购的房屋卖给他人。

曹女士及其父亲于是到房管部门投诉，称他们在知道不具备购房资格的情况下，被销售人员诱骗，购买了涉案房屋，交纳了定金，要求相关部门协助解决。

状告房产公司一审败诉

随后，曹女士还将该房地产公司告到法院，请求法院判令房地产公司双倍返还定金6万元，并解除《认购书》。

广州市番禺区法院一审认为，《认购书》是双方的真实意思表示，应按约履行。曹女士、该房地产公司无法签订《商品房买卖合同》的原因是曹女士不具备购房资格，根据《认购书》“特别条款”的约定，该房地产公司有权不退还定金，判决确认双方解除《认购书》，驳回曹女士要求返还6万元的请求。

二审认定“加注”有效

曹女士不服上诉。二审时她还提供了录音证据，说“经手人陈某某在沟通买房事宜的过程中亲口承认可以通过‘公司内部系统’解决客户购房资格问题，并可以延期网签”——也即可以待购房资格问题解决后再过户。

广州中院二审认为，《认购书》履行过程中，房地产公司员工在上面加注内容，是对原《认购书》内容的变更，双方应按照变更后的条款履行。但房地产公司在到期前就以曹女士未在《认购书》约定时间签订合同为由行使解除权，不符合约定的解除条件。

至于因何原因未签订《商品房买卖合同》双方各执一词。法院认为，该房地产公司作为行使解除权的一方，更负有举证责任，但其未能举证证实曹女士拒绝签合同，应承担举证不能的责任。而且，曹女士是否符合购房资格涉及的是《商品房买卖合同》能否履行的问题，而不能成为没收《认购书》定金的理由。据此改判房地产公司返还定金3万元。