高法确认购房户债权优先赔偿 烂尾购房款返还

九月

烂尾楼是购房者心中梦魇。被称为济南“第一烂尾楼”的彩石山庄，殃及2000多名购房者，引发长达8年多的群体性上访维权。日前，1700多名购房者拿到逾8亿元执行款，一些购房者拿回购房款时喜极而泣。

这起全国涉及人数较多、标的额较大的“烂尾楼”群体性事件成功处置，是经济南法院坚持法治方式，形成“购房户债权优先赔偿”意见，并经最高人民法院答复认可才最终得以打开“死结”。

这一购房者债权优先于银行等其他债权人赔偿的处置方式，开创了司法先河，为全国众多处理“烂尾楼”债权关系提供了重要参考启示。

2006年6月，作为山东省属企业的三联集团推出这个房地产项目，主要建设高档景观洋房和双拼、联排别墅等。最初对三联集团职工内部销售，随后扩大到对外销售。据了解，2146户购房者交纳总房款近9亿元。按照合同规定，2008年10月交房。

当购房者还沉浸在等待入住新房的喜悦中时，随后却让他们始料不及。曾在家电销售等领域全国知名的三联集团，因为资金链断裂走到了破产边缘。2008年9月，项目全面停工。

针对此事，山东省最终确定了“按照法治思维，在法律框架内予以解决”的工作思路。去年9月底，济南市中院启动对彩石山庄项目的人民调解程序，去年10月，涉案979亩土地的使用权以及地上建筑物被顺利以16．296亿元拍卖成交。

截至2014年底，济南法院共向与三联达成人民调解协议的购房群众发放执行款约8．2亿元，1700多户购房户息诉息访。

据了解，其余400余户购买手续齐全的绿松苑和尚华居项目的购房户，今年3月执行款也进入人民调解和司法确认阶段。

记者了解到，此事棘手根本症结在于三联集团债务纠纷复杂，严重资不抵债。彩石山庄979亩土地承载着共计35亿多元的债权负担，涉及多家银行的查封债权，以及建筑工程承包人、购房户、失地农民、企业职工等多个利益主体。

济南市中级人民法院副院长刘延杰说，自然人相对于其他机构和公司属于弱势群体，从立法精神上应当给予优先考虑。“但由于三联涉案土地等可供执行的资产被层层抵押，我国并没有明确的法律和司法解释规定购房群众的购房款及利息可以优先于抵押权人进行受偿，这意味着司法解决的最终结果可能是购房群众的利益无法得以实现。”

经反复调研论证，济南中院形成了购房人的购房款返还请求权优先的意见，并通过山东省高院向最高法院报告。2014年7月，最高人民法院答复认可购房户的基本债权应优先受偿的意见，为以法治方式解决问题扫清了法律障碍。

“最高法院对彩石山庄问题的批复相当于司法解释，是具有法律效力的，但并不是修改法律，不需经人大立法程序。”全国律师协会建筑工程委员会委员、山东豪才律师事务所律师周长鹏说，这为我国解决同类问题树立了新的法律适用范式，对全国其他地方以法治方式处置烂尾楼问题具有非常强的指导作用，开启了司法先河。