前海卖地仍火爆 深圳房价高出广州60%

九月

行不行，数据先行；惨不惨，数据来看。

2014年的楼市，是绕城月明江水寒，房地产投资告别高增长，房价也告别单边上扬。

在这样的背景下，深圳的房价为何能够甩开其他城市两条街？佛山是靠什么逆袭广州成为珠三角成交量第一？广州等地卖楼为何能迎来疯狂的第四季度？东莞虽然经历跌宕起伏，万众期待的大面积“降价潮”却没有出现？

2014年买一套90平方米房要多少钱？

深圳215.7万元

广州135万元

珠海117万元

东莞82.5万元

佛山76.4万元

江门58.5万元

惠州54.5万元

中山52万元

2014深圳楼市数据年鉴·大趋势

“多少年啦，去年股市终于跑赢楼市了。”刚刚过去的2014年，数据显示，全国房地产开发投资额增速不断放缓，告别了高增长；前三季度低迷的市场，在第四季度被政策松绑彻底激活。而深圳，作为珠三角最“贵”城市，商品住宅的成交均价23973元/平方米在珠三角八城中独占鳌头，比同为一线城市位列榜眼的广州高出约60%。

投资增幅放缓，房地产告别高增长

国家统计局最新数据显示，在2014年的前11月份，全国房地产开发投资额不断放缓，从年初的约20%降至年末的约10%，过去多年的高速增长难以为继。全国商品房成交面积出现负增长，成交金额负增长的幅度更大，量价齐跌已是事实。买房子的少了，买地的也少了，全国房地产企业购置土地面积开始出现负增长。

在整个广东省房地产市场，商品房成交面积和成交金额的回落程度，比全国的平均情况还要更严重一些。不过当中也有一些例外，例如佛山取消限购之后，大批广州客的涌入，导致佛山成交面积首次超越广州。

政策松绑，多地现疯狂第四季度

尽管如今大家谈论最多的是房地产开始回归市场化，不过2014年“政策市”的表现依然明显。前三季度全国房地产市场基本都在低迷中度过，从七八月份开始，部分城市的限购开始放松，9月30日开始，限贷也得到了放松，结果就造就了疯狂的第四季度。广州第四季度成交量超过其全年的三分之一，东莞第四季度成交量为其前三季度成交总和的60%，珠海11月、12月连续两个月成交创下历史新高。

2014年的深圳从成交数据来看，卖房403万平方米，面积比20 13年减少了9%，这其中绝大部分的成交量集中于9月份之后。随之而来的，今年新房供应也受政策影响显著，呈前低后高格局。8月之前市场情绪持续低迷，开发商推盘阻力巨大，不足去年月均水平的一半。但随后央行“9·30”新政和降息为市场扭转局面，新盘接踵入市，11月推盘量达98.6万平方米，创下了2008年至今的最高记录。

深圳房价位居榜首，高出广州60%

与珠三角其它城市相比，兼具“特区”和“一线城市”双重身份的深圳，房价也是特别的贵。2014年，深圳商品住宅均价23973元/平方米，同比上涨11%，创下年度房价的历史新高。这一价格，比同为一线城市的广州高出了60%，比同为特区的珠海高出84%，几乎等同于相邻的惠州房价的四倍。

而深圳房价之所以能在整体低迷的2014年楼市更上一层楼，主要得益于多个高端楼盘入市销售良好。1-10月，深圳房价维持在2.1万元-2.3万元/平方米区间，但11月份，受高端豪宅成交占比大幅增加影响，房价突然“跳涨”至26536元/平方米，创下月度的历史新高；12月虽小幅回落，但仍高达25758元/平方米高位，同比上涨24.5%。

分析：人多地少的深圳，去年商品住宅成交均价依然远远将其他城市抛在身后。

凭借着限购放松后狂抢广州客，佛山首次超越广州，成为珠三角成交面积最多的城市。

均价排在第二，成交面积排在第三，但广州依然是珠三角卖房金额最高的城市。而深圳尽管均价将其他城市远远抛在身后，不过地少盘少成交金额只能屈居第二。

三大自贸区，投资客带着房价一起飞

位于广州市的南沙区，在2012年受到国家级新区的利好，吸引了众多投资客入场，房价在一年时间内从七八千涨到了一万二三，甚至有部分楼盘喊出了超过1.5万元/平方米的均价。不过随着国家新区概念慢慢消化，自贸区获批进度被搁置消息传出，南沙新区库存高、入住率低的弊端显现，在2014年上半年，成交一度跌入谷底，每个月甚至只成交两三百套，房价也开始回落，不少楼盘又喊出“七字头”“八字头”有价格。

到了年底广东自贸区正式确认消息放出，就迅速点燃了这个此前一直被认为库存量超高的区域。每到周末，南沙各大楼盘前停满了粤A、B、C的各式车牌，12月份成交宗数迅速突破千套。利好带动之下，由“卖不出”变成“不愁卖”的开发商们又开始挺直腰板，例如南沙万达广场公寓售价又准备从原来的“九字头”提升至万元以上。

至于深圳前海板块，由地铁集团联合中信集团开发的一期住宅“前海时代”，在11月22日开盘，价格区间约在3.7万-4 .1万元/平方米，与佳兆业前海广场、香格名苑等周边在售一手项目价格持平。南都记者了解到，在价位贴近市场的情况下，该盘49-89平方米的刚需户型和小户型去化很快。从开盘现场的随机调查的购房者构成来看，投资需求占比超过70%，多数购房者认为前海并不适宜居家，只是希望能通过升值获益。

此外在珠海，就在自贸区正式确认消息发出第二天，横琴一楼盘吸引了近千人到场看楼，其中澳门人占了绝大多数。该楼盘一名销售员表示，主要是受横琴新区24小时通关政策以及广东自贸区呼之欲出等利好消息的刺激。横琴新区环岛路上的华融琴海湾，是横琴被规划为国家级新区后最早发售的一手楼盘，最贵的单元超过4万元/平方米。“购买我们楼盘的澳门购房者大约占八成，而且这个比例还在进一步增加。”该楼盘销售人员表示。

事实上，自从被规划为国家级新区之后，横琴的楼价便一路突飞猛进。以银鑫花园为例，2010年二手房约4000元/平方米，但最近这几年涨得很快，一直上涨到今年的2 .7万元-2 .8万元/平方米。

前海卖地仍火爆，南沙横琴很淡定

尽管都被列入自贸区范围内，不过从土地市场的表现来看，也并不是每一个自贸区板块都是“亲妈生的”。

土地市场最疯狂的莫过于深圳前海板块了，去年前海共出让9宗商业用地，土地出让金就达229亿元，占深圳全市土地出让收入的41.4%，深圳去年134 .09亿元的总价地王也来自前海。在此汹涌行情之下，从去年5月份起，前海土地出让开始附有明显产业导向的条件和要求，也由此告别了“地王”，前海管理局也反复强调了“前海不炒房地产”的意图。

至于广州南沙和珠海横琴则是另一番景象，2014年南沙成功出让10宗地块，50 .5亿元的卖地收入还不如2013年，在广州800多亿的卖地总收入中也只是很小的一部分。另外珠海横琴的土地市场也并不太热闹，成交土地金额仅为43.71亿元，与2013年350亿元的成交金额相比直接锐减了七倍。

广东自贸区确认的消息一放出，南沙、前海、横琴三大自贸区的楼盘迅速被投资客包围，房价也开始回到上升通道。不过“同人不同命”，数据显示，同为自贸区的前海房价已经是四五万级别，横琴也已是四万级别，南沙区则仅仅是万元级别。同样深圳前海去年卖地赚了200多亿，南沙和横琴却只有四五十亿。