深圳城市更新拆不动 需立法并制定补偿指导标准

九月

1月9日，由深圳仲裁委员会、北京德恒律师事务所和深圳市罗湖区德恒法律服务中心共同主办的“城市更新法律理论与实务”大型法律论坛在深圳隆重举行。深圳市规划国土城市发展研究中心赵新平博士、深圳市旧改领军人物耿延良、华润置地有限公司总法律部顾问刘中出席论坛，针对城市更新的现状及存在的问题进行了深入的解读与剖析，并对旧改的出路提出了独到的看法。

赵新平：35年沧桑巨变 深圳土地全部城市化

在论坛上，深圳市规划国土城市发展研究中心赵新平博士就《深圳土地利用现状与城市更新——政策演变与改革检讨》做了发言，他指出，短短35年，深圳从小渔村蜕变成拥有1500万人口的国际化大都市，是世界城市发展史上的奇迹。

在这期间，深圳土地不断被国有化，一种模式是通过项目征地实现渐进式的土地城市化；另一种模式是大面积批量转地，共分两次进行，1992年，特区内通过统征,把所有土地全部转国有，2005年，特区外土地也全部转为国有，至此，深圳成为全国第一个没有农村社会管理体制的城市。整个过程异常快速，从不到3平方公里，到957平方公里，每年平均28平方公里。

深圳新增建设用地潜力已用完 城市无腾挪空间

但是，经过30余年的快速开发，深圳新增建设用地的潜力已经用完，城市已经没有了腾挪的空间。与此同时，因为城市化不彻底，约400平方公里的优质建设用地实际上掌握在原农村手中，形成“政府拿不走、社区用不好、市场难作为”的尴尬局面。截止到2013年，深圳市已利用的住宅用地总量为197平方公里，占深圳土地总量的9.89%，占总建设用地的20.6%。2014年深圳仅供应一宗居住地，面积仅4.6万平方米，可以说，深圳几乎已无住宅用地可卖，城市更新是不可避免的阶段，而城市更新面临的重要任务则是城中村、老工业区的升级与改造。

城市更新不断完善 但土地收益政策依旧不健全

2004年城中村（旧村）改造以来，尤其是2009年《深圳市城市更新办法》实施以来，城市更新的制度体系一直在不断健全。针对城乡混杂区基础设施缺乏的基本现实，深圳提出了综合整治、功能改变、拆除重建三种类型的城市更新模式。

面向实施，更新坚持创新，深圳城市更新政策在不断规范、门槛在逐步降低、地价在不断优惠。但是，地价政策、拆迁补偿标准与政策、规划容积率管理与调节的政策仍然存在进一步调整与修订的必要，土地收益调节的政策依旧不健全、对原改造区域的社会组织与原住民的社会结构保留与改造较少涉及。

耿延良：“多数决”无法对抗少数派 旧改拆迁难

深圳市旧改领军人物、深圳仲裁委员会仲裁员、卓越置业集团有限公司副总裁耿延良出席论坛并发表演讲，他认为城市更新缺乏立法保障、项目审批周期过长、完全市场化的拆赔补偿、法律上“多数决”无法对抗“少数派”等原因致使个别业主“漫天要价”等非理性行为频频出现，部分旧改项目陷入僵局，停滞多年仍无法动工。

面对城市更新反对者、拆迁难的问题，深圳目前主要的解决方式有：自行协商、和解、政府参与协商。对此，耿延良指出，仲裁处理需要矛盾双方同意才能启动，而这是目前的难点。因为缺乏法律依据，针对城市更新中产生的争议，法院系统意见也不统一。

他山之石：美日港台可依法强制拆迁

国内外处理“反对者”问题的方式或许值得一看。耿延良介绍称，美国“宪法第五修正案”赋予了政府“强制收购权”，日本，在满足“公共利益+充分补偿”等严格程序后，可强拆。香港在强制拆迁方面，规定改造主体收购到小区90%物业产权后，如出现“反对者”，改造主体可以“反对者”侵犯总体利益为由向法院起诉，要求强制搬迁。对于拆迁补偿也有标准，香港提出以同地区、同面积、同条件的7年楼龄的住宅单位市场价格为基础进行赔偿。在台湾，政府能以“多数决”实现民主公平的更新决策。广州猎德村也曾有成功依法拆迁的案例。

解决旧改争议 需让城市更新有法可依

依赖于多年的旧改经验，耿延良提出建立争议解决机制的设想。第一，加快并完善城市更新立法，提高政策的系统性和配套性；第二，制定合理的拆迁补偿指导标准；第三，通过立法解决“少数派”，探索强制收购更新模式；第四，建立合理有效的协商机制；第五，完善司法救济。司法机关需对城市更新领域产生的纠纷给予立案并快速裁决，对生效裁判文书及时执行。

房企竞争力的核心是融资与拿地

华润置地有限公司总法律部顾问刘中认为，房企最最核心的竞争力就是土地储备能力与资本运营能力，也就是拿地与融资的能力。融资为拿地提供经济支持，而丰富的土地储备往往又成为地产公司融资的“摇钱树”，获得投资资金后，地产公司再去进行“圈地”和规模开发，然后继续融资投入，循环往复，才能助力企业急速扩张，获得了净资产的几何级增长。

房企拿地有三种途径 定向出让最普遍

土地资源的稀缺性、不可再生性使得房企的拿地能力成为是否具备核心竞争力的主要标尺之一。总体来说，房企拿地共有三种渠道：第一，在非公开市场上，可以通过协议出让、划拨、城市更新获取土地；第二，可以通过招拍挂拿地；第三，资本市场收购也是拿地的一个途径，包括项目转让与股权收购，股权收购又分为部分收购和全部收购。不过，城市更新却遭遇了“拆不动、赔不起、玩不转”的尴尬。

刘中透露，定向出让是目前招拍挂外衣下国内房企最普遍的拿地方式，不过现在已愈来愈受限制。他解释，一方面，由于政府与拿地房企之间存在私下协议，无可避免地带来很多不公和利益输送。另一方面，定向出让使得开发商拥有了制定该区域房地产价格的权利，但低地价不见得能够换来低房价。开发商在利益引导下，将毫不犹豫地采取高定价战略。