深圳甲级写字楼 半数为金融企业使用

九月

深圳甲级写字楼 半数为金融企业使用

10年来，金融、贸易类企业使用占比翻倍

据深圳统计局数据显示，2014年前三季度，深圳市二、三产业比例为43.5∶56.5，第三产业比重比去年同期和上半年分别提高1.2个和0.5个百分点。其中，四大支柱产业及战略性新兴产业增速均高于同期GDP增速，保持良好的发展态势。

第三产业比例的提高得益于深圳近年来一直坚持的产业结构转型升级战略。深圳的第三产业多为高端服务业和高端制造业，其中金融服务业和高端科技产业为深圳的GDP增色不少，此外，产业的崛起还带动了深圳高端写字楼客户的升级。

DTZ戴德梁行近期发布报告指出，深圳金融、贸易及科技类企业办公面积占比超七成，且金融类企业在甲级写字楼新增需求中占据主导地位。而伴随深圳积极打造总部经济，大力践行金融创新，频繁出台扶持政策吸引高端资源进驻，深圳甲级写字楼客户结构将进一步升级。

金融、贸易及科技企业使用占比超七成

随着产业结构的持续优化升级，深圳甲级写字楼客户结构正在发生变化。DTZ戴德梁行研究发现，目前金融、贸易及科技类企业在深圳甲级写字楼中办公面积占比达到了72%，而这一比例在2004年时仅为38%。

DTZ戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端认为，这是因为2004年国内金融市场发展程度较低，对外资的吸引力相对欠缺，因此金融类企业办公面积仅占全部甲级写字楼办公面积的17%，低于同期的实业类公司占比。而随着国内金融市场环境的不断改善以及开放程度的进一步提高，包括允许外资银行在中国成立子公司、全面开放人民币业务等，国外金融机构抓紧机遇快速扩张；同时国内银行、保险、证券等金融机构也纷纷进驻，到了2008年底，金融类企业办公面积占比已上升到30%。

从政策环境来看，深圳对金融行业的重视程度提高到了一个新的层面。2012年《深圳市金融业发展“十二五”规划》以及2014年《全面深化金融改革创新的若干意见》相继发布后，众多PE、互联网金融、小额贷款等新型金融类企业涌入深圳，为深圳甲级写字楼带来了大量新增需求。DTZ戴德梁行研究数据显示，截至2014年9月底，金融类企业办公面积占比已达到49%，若按企业数量统计，占比也有45%，均远高于其他行业，金融机构以银行、保险、证券及投资类为主。单一企业平均占用面积为719平方米，其中72.4%的企业占用面积在600平方米以内。

研究数据显示，贸易类企业2004年在甲级写字楼中的办公面积占比仅为5%。而伴随多项扶持政策的实施，深圳逐步加大企业开拓市场支持力度，多渠道开展贸易促进活动，深圳贸易类企业迅速增长，成为甲级写字楼的主要租户来源之一，办公面积占比也由2008年的8%上升至目前的12%。从面积段来看，高达61.6%的贸易类企业办公占用面积在400平方米以内。张晓端分析，一方面，贸易类企业为控制运营成本一般倾向于租用较小面积的办公空间；另一方面，众多总部设在外地的贸易类企业仅在深圳设立办事处，对办公面积要求不高。

值得注意的是，科技类企业办公面积占比由2004年的16%降至2008年底的14%，目前科技类企业办公面积占比已降至11%。对此，张晓端分析，近年来在政府的大力扶持和积极引导下，深圳高新科技园区发展势头迅猛，受甲级写字楼租金上涨以及产业集聚效应的影响，一批科技类企业开始从福田CBD、蔡屋围等传统商务区向外转移。她认为，伴随大量研发办公物业的相继投入市场，这种转移趋势日益明显。

金融类企业为新增客户之首

从深圳甲级写字楼新增需求来看，金融类企业已完全占据主导地位。数据显示，按公司数量统计，金融类企业占比为40%；按占用面积统计，占比为63%，单个企业平均占用面积高达1975平方米，以银行、保险、证券、基金、投资等传统金融机构为主。

值得注意的是，深圳甲级写字楼大宗交易频繁，如广发银行购入大中华IFC 1.45万平方米办公物业作为分行新办公大楼，交通银行购入世纪汇广场5.5万平方米的办公物业及商业裙楼等，大宗交易的增多在一定程度上拉高了金融类企业平均占用面积。若剔除大宗交易的影响，金融类企业占用面积的比例则降至33%。

另外，受国内经济增速放缓的影响，外资企业扩张步伐趋于谨慎；与之相反，伴随自身的发展壮大及盈利水平的提高，内资企业对甲级写字楼租金承受能力有所增强。从深圳新近入市的甲级写字楼客户性质构成来看，按照公司数量统计，内外资的比例为79：21；按占用面积计算，内外资比例为82：18。其中内资金融类企业占比较高，外资主要以科技类企业为主。

值得关注的是，前海迅猛的发展势头也为深圳经济注入新动力，同时为甲级写字楼市场带来大量需求。数据显示，截至今年10月底，前海企业注册数量已达到15401家，其中，金融类企业从2013年年初的152家增至8993家。根据规划，未来前海办公建筑面积占基准建筑规模的61.5%，将达到1600万平方米，但由于前海仍处于大规模建设阶段，办公空间缺乏，多数前海注册企业的物业需求转移至成熟商务区。调查发现，目前福田CBD、蔡屋围、车公庙等商务区分布了大量在前海注册的企业，涉及股权投资、基金、商业保理、资产管理、供应链管理等类型企业。

高端产业驱动甲级写字楼客户升级

张晓端指出，目前深圳甲级写字楼的新增供应仍处于较低水平，市场仍以消化尾盘物业为主。由于即将入伙的新增物业已达到较高的预租率，伴随可租赁面积的进一步去化，租金水平将保持上行态势。“长期来看，深圳甲级写字楼供应区域主要集中在南山的前海、后海—深圳湾片区以及福田中心区，新增供应主要以自用的总部物业为主，但考虑到部分项目建设周期后延，预计市场集中供应将出现在2016年后。”张晓端预测，届时大量新增供应的出现将加剧市场竞争，租金上行压力增大。

传统商务区的写字楼将逐渐趋于饱和，向外拓展和多极化发展成为必然的趋势。不难发现，目前深圳除了发展日趋成熟的罗湖蔡屋围、福田CBD等传统商务区外，作为深圳未来发展两极之一的前海中心以及后海—深圳湾超级总部基地也在快速崛起。此外，龙岗中央商务区、深圳北站商务中心区等新兴商务区也在酝酿当中。与此同时，重点区域的开发也从“产业转型升级”向“区域转型升级+产业纵深转型升级”转变，相关扶持政策令高端产业集群逐渐显现。

可以预见，深圳产业结构的持续优化将驱动甲级写字楼客户结构进一步升级，未来高附加值产业及新兴产业将占据越来越高的比重。DTZ戴德梁行研究报告指出，金融业除银行、证券、保险等传统金融机构外，互联网金融、消费金融、商业保理等新型金融机构数量将逐渐增多，在积极打造金融中心的愿景下，预计金融类企业甲级写字楼办公面积占比将进一步提升；以云计算、移动技术、智能装备、环保技术等为代表的高技术产业将主导未来科技发展方向，这类企业对甲级写字楼办公物业的需求有望提升。但考虑到快速发展的科技类企业对大面积办公物业的需求、政策扶持以及产业集群的因素，高端产业集聚区域内研发办公物业的大量建成或将分流部分科技类企业对甲级写字楼的需求；货运、仓储等传统物流也在向供应链管理等高端物流转型，尽管众多物流行业巨头布局前海，但受金融类企业持续增长的挤压，物流类企业办公面积占比或将保持在较低的水平；高端咨询顾问、专业服务类企业甲级写字楼办公面积占比或稳中有降。除此之外，受承租能力及高附加值产业增长的影响，涉足制造、基建、能源等传统行业的企业占用面积比例料将进一步下降。