徐枫:深中介行业不乐观 今年中介人数会减少15%

暮雪

　　深圳市房地产中介协会研究发展部总监徐枫：应该说，从去年10月份开始，深圳中介行业的情况就不太乐观。整体楼市交易量下降以后，部分中介企业面临亏损的状态。中介行业属于房地产产业链的下端，企业本身就有很大规模的固定资产，包括人工、店铺，交易量一下降，利润缩减，整个企业就会亏本。所以，中介在市场的调整过程中受交易量的影响非常明显。

　　不过，大面积关店的情况不太可能出现。如果从市占率相对较高的五大企业来分析，门店数量最多的家家顺，主要以一手房代理为主，很多业务来自临深片区，深圳二手房市场的波动对他们的影响其实不会特别大，关店可能性不大。地铺数第二的深圳链家，开店成本大部分来自资本市场，羊毛出在猪身上，哪怕亏本，亏的也不是自己的钱。而且，链家入深是以抢占市场份额为企业战略，开铺能巩固市场份额，预计其在深圳市场不太可能大面积关店。中原、美联物业在深圳已经深耕多年，港资企业相对比较稳健，开铺不是为了规模效应的扩张，而且他们往往以成本为导向。从这方面来看，这两大中介现阶段关店的可能性也很小。Q房网现在已经侧重于向互联网发展，他们在深圳的门店数本来也不多。

　　五家大中介很难掀起关店潮，其他小中介开店关店都是市场常态，所以深圳中介市场的大幅度波动很难出现。

　　如果观察最近每周中介入行人员的人数，会发现有下跌的趋势。我判断今年中介人员人数会减少15%，整体中介从业人员将从目前的近7万人减少到6万人左右。个人认为，这主要与行业的生产模式有关，过去中介盛行人海战术，每个人发挥的功效很小，收益也不高。而且，随着互联网的兴起，信息披露的透明，在获取盘源和交易信息方面对人数的要求跟以往也有所不同。

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　　一线城市存在资产泡沫，二三线城市要去库存，目前珠三角各个城市中介行业面临的问题都相类似。中介在房产销售渠道扮演的角色还是比较重要，但销售方式的改良，或者说企业战略的调整都需要一个摸索的过程。

　　其实，各大中介一直都在思考如何迎战目前的市场，但现在各家的看法互相分化。一些中介企业也会提起重启独立经纪人制度，弱化公司管理，强化个人管理。但现在这些都只是行业思考的方向，还没有公司勇于踏出这一步，实操性比较小。而且，这个行业最大的症结在于佣金的分配，虽然2013年业内就对体制内的分佣做了很大变革，但对于个人和公司佣金分配的最优比例，不同的公司会有不同的方向，这块的分歧挺大，没能形成统一的模式。