"政府+国企+人才住房" 深圳新棚改模式将成主流

暮雪

　　玉龙新村小区内多为坡道。

　　专家论点

　　“棚改是企业及社会主体不愿意参与的项目”

　　——— 深圳城市更新开发企业协会会长 耿延良

　　城市更新已走到“深水区”，第一个特点就是竟争加剧，全国房地产开发商集聚深圳；另外目前项目推进的速度比之前慢，拆迁成本比以前高，所以开发难度也在加大。第三，目前的项目疑难杂症多，单靠市场的力量无法解决；第四，以前政府引导市场运作的情况下，单个项目更新多，片区统筹力度弱，很多公共配套无法完善。正是如此，才有了近来的“强区放权”政策，意在加强政府规划统筹能力，落实责任，增强执行力，确保更新质量，为深圳城市的未来腾挪空间。

　　棚改是开发企业及社会投资主体无法参与或不愿意参与的旧改项目，由政府作为责任主体主导完成的改造，这符合深圳现实需要。所以在深圳经济高速发展，而土地资源又过于稀缺的前提下，部分旧改问题是必须要由政府的强力推动解决。

　　所以，未来棚改范围一定会扩大，将会扩大到企业及社会主体无法参与或不愿意参与的旧改项目。不过，参与的主体仅是依靠国企或央企来做，对于民营企业则是不公平的，建议从调动社会资本来帮助政府实现棚改的角度，适当给予民营企业投资机会。

　　而“政府主导+国企实施+人才住房建设”的棚改模式与现有的旧改模式应该是并行的关系，不是替代关系，未来很多项目还应该由市场主体实施。这两者应该是互补的作用，不过从整体来看，棚改由于政府强大的调动资源的能力，拆迁加快，更适合现状容积率高，社会资本无法独立完成的项目。当然，其中也不存在城市更新市场份额被政府刮分的问题。

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　　“选择国企来进行推进相对更方便操作”

　　——— 深职院房地产研究所所长 邓志旺

　　在以往城市更新中，棚改是用得不多的模式。但是目前已经有很多区域、很多项目在尝试采取这种模式了。我们都知道，棚改和旧改还是有很大差别的，一个是市场主导，一个是政府主导。在以往看来，城市更新应该是按照市场化的手段，开发商跟业主沟通，业主自由选择，双方达成共识后就可以按照现有规定和程序进入城市更新的推进环节。但是我们也看到，在过往市场化的城市更新推进过程中，执行起来有一定的难度，会遇到很多障碍。在这种时候，政府的介入可以有效解决问题，推动城市更新进程。所以政府从公共安全、居民居住质量等方面着眼，来起引导作用，推动一个区域、一个小区来改造，逐渐转变思路，开始探索“政府引导+国企实施+人才住房建设”的类似棚改的模式，可能会成为比较主流的方式。

　　但是目前城市更新作为房地产市场的一块“大蛋糕”，“政府引导+国企实施+人才住房建设”似乎将民营房企拒之门外。我觉得这也无可置疑，毕竟在棚改的模式下，选择国企来进行推进，相对来说会方便操作一些，并且没那么多争议。所以将来民营企业可以更多地通过和国有企业合作的方式来“分一杯羹”。毕竟国企与民企，各有各的优势，国企可能更便于跟政府沟通、跟业主谈判，而民企则在专业化程度、市场化水平、成本控制等方面具有优势。目前深圳民企跟国企合作的案例不多，最典型的应该是地铁集团和万科这种，基本上是国企去拿地，民企去开发。但是万科也不完全算是民企。

　　“目前的棚改模式只是一个探索方向”

　　——— 中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任 宋丁

　　城市更新的项目其实特别复杂，每一个项目都有很多不一样的地方，即使用全市总结到的经验，也不可能适用每个项目。不能简单地说给出一个模式化的解决方案，以后所有的城市更新项目都完全按照这个模板做。事实上即使在一个项目中，这些总结出来的经验能够适用的可能也只有50%至80%，无论如何都不可能说100%适用，总有10%、20%，甚至更高的比例需要个性化处理。所以目前深圳的城市更新，还处在探索之中，而且是一个长期的过程。

　　目前深圳提出“政府引导+国企实施+人才住房建设”的旧住宅小区更新模式，也只是鉴于近几年在城市更新过程中出现的一些困难，总结经验，提出强化政府对旧改的主导性和指导性，只是城市更新的一个探索的方向。这种模式也只是相当于对实施模式提出一种细化，是一种操作组合。旧改的实施，还是应该分阶段性的，在前期项目的定位涉及到城市规划的空间调整、空间布局、功能调整，以及旧改中原有产权关系的梳理，这些事需要政府来协调，但是政府不是一揽到底的，开发还是要交给市场来做的。

　　而且这应该是一个局部的解决方案，不具有全面推广的可能性。毕竟旧改在原有的业态、原有的业主、旧改方向和功能改造等各方面都存在一定的复杂性，不可能“一刀切”，还是会在一个大的原则下，根据不同的内容和责任来选择不同的操作组合，在不同的项目上，在推进中采取不同的模式。

　　“对于改造模式的选择政府不会‘一刀切’”

　　——— 上海建纬（深圳）律师事务所主任贺倩明

　　业内大家都知道，在旧住宅小区更新中，拆迁是最难的问题。在以往的城市更新模式中，也不乏有被搬迁人提出偏离市场价值判断的要求，无条件地、无限制地去讨价还价，或者“漫天要价”，而开发商并无法律性的强制措施来进行解决，纯粹通过市场的行为更是无力解决，于是导致了很多旧改项目没办法推进。

　　如果采取“政府引导+国企实施+人才住房建设”的类似棚改的模式，政府可以动用一些资源，加快推进旧改进程，并可通过一定的行政强制手段兜底。在棚改的模式下，如果政府确定该区域作为棚改，业主在改造方式上没有办法讨价还价。但在谈判标准上，前阶段是有一定市场协商空间的，只是协商失败无法达成共识的话，政府可以通过行政手段，采取强制征收的方式，这有助于抑制业主提出一些不合理的要求，解决拆迁难的问题。

　　但目前这种模式也仅作为试水，有一定的示范作用，但是否能大面积铺开还有待商榷。政府也不会“一刀切”对所有老旧住宅小区都采取这个模式。对于一些基础配套比较差、环境特别差、改造意愿特别强、政府提出的赔偿标准符合市场标准的一些项目，可以采取这个模式。如果对于一些现状条件比较好、地段也比较好、业主改造意愿并不是特别迫切和强烈、政府提出的补偿标准不是特别让人满意的项目，政府采取这种模式遭到的阻力应该会比较大。即使政府通过强制征收的手段，业主不满意，还是可以提出行政诉讼或者行政复议来表达意见。

　　“深圳没有迫切加快城市更新进度的需求”

　　——— 戴德梁行华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端

　　从定义上来看，棚改和城市更新是两个事情，它们是同时存在的，棚改对象多针对一些房产产权不清晰、消防安全存隐患等问题项目。就目前来看，深圳的棚改项目不多，它对深圳房地产的影响较为有限，而它对于城市层面的综合整治的意义会大一些。

　　在一些大的城市更新项目中，可能会涉及小的棚改。如果棚改的模式成熟了，会加快棚改的速度，但不会就此扩大其旧改的范围。至于棚改为什么会把“政府主导”、“国企实施”放到前面去讲，是因为在棚改中很多产权问题可以由政府出面解决，其次由国企实施能更好地体现企业责任。

　　另外，此类项目的收益并不一定非常明显，民企的动力就会更小，同时也能得到社会的信任。

　　对于开发商来讲，深圳房价走高也不一定阻碍他们参与城市更新。因为房价低的时候，确实在赔偿上少付出了，但当房子成品出售时也卖不到好价钱，利润空间也相应缩小。

　　目前来看，深圳政府没有迫切加快城市更新进度，政府希望的是按照规定有序推进。而开发商本身也不会有多么迫切去加快城市更新进度，因为前期投入资本不多，真正投入多的是在项目真正动工之后，否则开发商就不会一下子谈几十个上百个项目了。

　　声音

　　开发商：希望民营企业也能参与棚改

　　4月初，深圳市政府发文明确指出，截至2017年6月底前，对于70个旧城旧村改造项目中僵持不下的进行清退。对此，友盛地产董事长周旭表示，上述项目拿出来由政府主导为棚改是大概率事件。他认为，目前深圳棚改项目的计划，是对传统棚改项目的再解释。他透露，未来深圳的部分城中村也会被列入棚改范围。

　　对于为何采用棚改模式，周旭分析指出，“因没有新的政策作支持，深圳部分老旧住宅小区无法推动更新，所以就采用了棚改概念来支持这些项目的更新工作，形成政策依据。”这些小区包括有海沙楼等存在严重安全隐患的小区。

　　周旭认为，现在的“政府主导+国企实施+人才房建设”是政府在大力推进的模式，该模式对于解决深圳住房需求及原有居民生活条件是有利的，但是他建议，应让民营企业也有机会参与其中。

　　此外，一位有多年房地产开发经验的业内人士认为，“由‘政府引导’改为‘政府主导’，也从原来的尊重法定图则变成深圳‘强区放权’后各个区任意解读、改变规划条件与要求，导致大量的开发企业无所适从，希望各大单位尊重法律的严肃性和政策的延续性，不然作为开发企业是深受伤害的。”

　　业主：旧改漫长，拆赔比“揪心”

　　关于旧改问题，本周南都记者走访皇岗新村、上围村、福田村等城中村。水围村一位林姓业主告诉南都记者，水围村刚进行了燃气管道等基础设施的升级改造，纳入旧改的可能性不大，而且对于旧改，居民意愿并不是很强烈。对于居民来说，旧改推动进程太慢。

　　无独有偶，这种状况也出现在皇岗新村一位庄姓业主身上，他表示：“我在这里生活了几十年，住得好好的，为什么要改造。”即使周围一起下棋的人告诉他，“改造了赔了新房子，业主还是一样可以收租赚钱”，庄先生仍旧表示了对城市更新的极大抗拒。

　　而在四公里之隔的福田村，一位黄姓业主则表现出了强烈的城市更新意愿。黄先生表示，随着城市的发展，更新改造肯定是必然的，福田村作为80年代的老旧城中村，卫生环境很成问题，现在村里每年需要支出300万清洁费请清洁公司打扫。但由于租户多，居住人员复杂，村内还有各种小摊贩，环境问题依旧没有得到改善，此外村内建筑普遍加建到8层楼高，巷道仅一米宽，房屋采光不好，安全、治安等问题也令人担忧。

　　但黄先生表示，希望村内的城市更新以旧改模式，而不是“政府主导+国企实施+安置房建设+保障性住房建设”的类似棚改模式。即使在记者展示了福田区以新模式展开老旧住宅区改造更新的新闻报道信息之后，黄先生仍旧坚持，“棚改·棚户区和城中村在土地性质、房屋结构等各个方面都有所不同，福田村怎么能用棚改模式呢？”

　　黄先生表示，旧改过程比较漫长，即使真的旧改到来，到时候拆赔比、改造过程中居民的居住和收入如何解决，又是值得担心的问题。

　　对于早在2005年就鉴定出危房松泉公寓的业主来讲，他们普遍期待城市更新。为此，有热心业主推动成立业委会，解决小区旧改等一系列问题。当得知罗湖区住建局等政府部门建议松泉公寓业主考虑棚改时，多名业主表示拒绝，认为松泉公寓不是棚户区，不应该棚改，希望引进开发商操作旧改。