--宏观调控出拆迁现“盐城”式反应 7月楼市有点闷

深海再深不及深

盐城楼市进入下半年，形势有点复杂化了。它既不像2008年那样，历经宏观调控，市场长时间的低迷，也不象2009年那样，出现无房可卖的火爆情形。一些现象出现，却没有一些合理的结果。为了让读者冷静认识当前复杂的盐城楼市。本报从今天起刊发复杂的盐城楼市系列报道，敬请关注。  请关注北京拆迁律师路永强http://www.yinglawyer.com/ytlt/5.html 北京楹庭拆迁补偿律师团有10年以上拆迁补偿案件办理经验，获得全国客户信赖！行政诉讼找北京楹庭！
7月天气又闷又热，楼市天气没想到也跟着又闷又热。这种现象着实让业内人士觉得有点反常。具体表现在：大量产品即将上市，但是市场上仍出现排队买房、买铺现象，国家宏观调控被称为史上最严厉的政策，盐城楼市的持币待购现象却很短暂，房价涨幅很高，出现了政府限制房价的事情。这是热的表现。那么闷呢，大量产品上市意味着一场轰轰烈烈的竞争大战即将开始，气氛有点紧张又有点不安。房产价格出现限制，销售和购买都有点复杂化了。这种闷热现象要理清楚，才能让参与者理性判断。
宏观调控的盐城式反应
今年初的宏观调控政策被称为史上最严厉的政策。政策出台后，一线、二线城市成交量和房价都应声而落。特别是大城市一户只能买一房的政策，让发烧的楼市骤冷下来。
而盐城的情况呢？出现了颇具盐城特色的反应。
为什么叫盐城式的反映呢？一是地方政府出台的细则是不可能象一线、二线大城市那样严厉。因为大城市的扩容已基本结束，而盐城仍处在城市化阶段，一下子提那么高的门槛显然是不现实的。即使二套房首付比例提高了，看来影响还不甚明显。二是盐城城市功能定位不断处在升级或重新定位阶段中，在这期间很多人会换房。三是盐城的房价在今年初时与周边城市相比并不高，因此房价仍有很大上涨空间。再加上在地价成本、建筑成本在不断上升，导致今年不到半年时间，均价涨了近千元。这更让购房者产生买涨不买跌心理：有的提前买房，有的甚至透支买房。四是在国家宏观调控时，市场上房源很少，说成交量下滑，基本无依据。
这种盐城式的反应导致了楼市成交量走低，市场反映很火爆，房价也难以憾动的结果。
新限价政策，着实让开发商有点闷
最近，盐渎板块一楼盘开盘当天有百分之八十的人摇不到号。有些想购一套房的人打通各种关节都无济于事。
之所以出现这样火爆情形，是因为其开盘价格低于购买者的心理预期。而低价格的最主要原因就是政府进行了限价。以前盐城房价限价只是限于多层，相关部门按照相关规定核定普通住宅商品房基准销售价格。现在政府为保证本市楼市健康发展，结合市场多方干预房价。目前我市房价限价已经广大至多种物业形态，包括多层、小高层、高层、别墅等项目。
这种限价政策，让大部分原来很高调的开发商有点闷了。一些楼盘原本近期具备开盘条件出现延期开盘，几个大盘似乎都在等待开盘的最佳时机。据笔者了解目前大多数楼盘的价格还是待定，选择何时开盘，价格如何都不明朗。相当一部分开发商都有这样一种心态：看市场情形吧！
限价显然是给购房者带来福音。但同时又带来另外一些问题：限价的面一旦铺开来，市场上很快就会形成观望以及持币待购的现象。因为心理房价的预期毕竟是短暂的。也就是说，4月份预计均价在6000左右，如果6月份价格在5500的水平，那么这肯定低于心理预期，心动立即会转化为行动。但是到了6月份的5500，那么7月份的心理绝不会是6000，而应该比5500更低了。如果开发商想卖比5500更高些显然是不可能的了。这种心理预期的转换，开发商必须清醒地认识到。
大量产品下半年即将上市，又闷又热要有所改观
今年下半年，市场将有大量产品上市。现在是大战的前夜。可以断定，这个前夜是短暂的。据各方调查，各大区域均有大体量的新盘、大盘上市。南城区很有来头的有凤凰汇、中南世纪城；浦东区有朗地英郡、高教公寓；北城区有四季新城、星河晨光等等。
按照惯例，大战前夜，气氛通常有点闷、有点紧张和不安。激烈的竞争是在所难免的。这还不算，这场大战的环境显然也很复杂。具体表现在：一是国家宏观调控政策愈加严厉；二是地方政府一方面是进行城市化，鼓励高品质房上市，一方面也要出台限制房价政策；三是购房者的刚性需求在萎缩，四是银行贷款政策门槛在提高，投资客对商铺的热情要比投资住宅要高。
大战的前夜，在这样的环境下，气氛当然会有点闷。特别是盐城各大区域楼盘的销售政策和操作理念很不明朗。怎样卖房，怎样买房，都有点复杂化了。
盐城楼市的又闷、又热也许会持续一段时间，不管怎样闷热，无论是卖方，还是买方，都要调整好心态来应对。