--气候进入冬天，楼拆迁市是否进入“寒冬模式”？

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今年的冬天来得有些早，北京突如其来的降雪、多数地区大幅度的降温正式宣告冬天来了。似乎成了惯例，每到这个时节，有关楼市“过冬”的讨论也随之而来，今年更是如此。去年冬季正逢政策严控期，楼市寒冬一直持续到春节后，随着3月份“刚需”的释放，带来楼市小阳春的同时，也迎来了“红5月”，接下来的几个月成交较为平稳，没有惊吓也没有惊喜，被开发商予以重望的“金九银十”，部分楼盘看得人多，买得人少，收成并不理想，这让市场各方对接下来的楼市走向更为敏感。2012已经进入倒计时，气候逐渐入冬，楼市是走入“寒冬模式”还是奋力点燃“冬天里的一把火”？这个问题已引发业界的深刻思考和激烈讨论，在采访中，笔者了解到，两种迥然不同的观点正在激烈碰撞！刚需旺盛、购房环境趋好、土地市场升温、开发商积极入市楼市不会进入寒冬今年楼市会否重现去年的寒冬格局？带着这个问题，笔者采访了部分业内专家和在售主流项目的开发商，其中，七成左右的受访者表示今年楼市进入“寒冬模式”的可能性不大。刚在秋季房展会上取得不错业绩的南城区某楼盘项目负责人认为，决定楼市是否过冬的关键性因素在于购房者，而从秋季房展会的现场情况看，刚需还是比较旺盛的，最重要的是购房者观望心态在减弱，出手的意愿增强，刚需的逐渐释放不仅有利于楼市的平稳发展，更能促进、带动更多的刚需购房者入市。“虽然这次展会的最后成交量和我们的目标还有一些差距，但从数据分析看，如果之前我们楼盘是每20组人看房，最终成交1套，那么现在按比例算就是每10组人看房就有可能成交1套，形势还是比较乐观的，而且从房展会上，我看到有效观展者挺多，看得出来，很多人是真正要买房子。所以我判断，今年还将有一波成交小高峰。”业内人士范先生认为，虽然盐城楼市进入买方市场已经近两年时间了，但目前的这个阶段可以说是购房环境最好的阶段。一是房源充足，品质好，可比性强；二是房价很稳定，大部分楼盘都有优惠促销，且都比较实在，像有的楼盘降低首付，降低购房门槛，有的楼盘则是首付还分期；三是临近年底，开发商回笼资金压力加大的情况下，更有诚意促进成交。“现在的购房者已经不是几年前的水准了，他们不会像之前那样要买就一窝蜂的买，形势稍微紧张点就坚决不出手，现在的普通购房者越来越专业，他们能判断出什么是好什么是差。所以今冬楼市应该不会太差。”范先生分析道。“另外，今年上半年，开发商拿地积极性不高，且土地拍卖溢价率连创新低，很多开发商奉行加快销售、减缓拿地、确保资金安全的策略。一方面，相较频频拿地的前两年，开发商的资金压力要缓和很多。另一方面，据有关数据统计，自8月以来，全国土地市场升温，虽然盐城楼市反应并不明显，但开发商的积极入市，整体大环境的积极向上还是能透露出一些答案。”还有不少人在采访中表示，“十八大”即将召开，“十八大”后楼市政策或将有新的调整，在一切暂未明朗之前，后市走向如何还不好断定，但可以确定的是进一步出台更趋严厉的调控政策的可能性几乎为零。一是“去投资化”的调控目标已基本实现；二是房地产业的支柱性产业属性并未改变。政策不加码，加上开发商抛出的各种利好条件，应该是能打动购房者的。调控不放松、“金九银十”变“铜九铁十”、开发商购房者陷深度博弈这个冬天，有的开发商的确不好过提起“寒冬模式”，人们不免想起2008年冬天，很多开发商对那一年的楼市寒冬刻骨铭心。虽然今年和2008年的楼市形势不同，但持“今年楼市将会寒风阵阵”观点的人不在少数。西环路某楼盘营销经理认为，今年楼市必经寒冬洗礼，且可能更冷。因为这轮调控和2008年那次调控的根本区别在于，2008年的调控是被动调控，而从去年年初延续到现在的这轮调控是主动调控，因此持续性和力度都会有所增加，“只要调控不放松，楼市状态不可能有多大起色，而且11、12月本身也属淡季。”“从7月开始，各方人士就在盼着金九银十，对金九银十的各种猜想叫嚣尘上，其中不乏唱好者，但结果怎么样呢？我们现在也看到了金九银十成色明显不足，金九落空之后，被寄予期望的银十再度落空。这还不能说明问题吗？金九银十已经变成铜九铁十，我觉得开发商下面的日子更不好过。”在政府部门工作、对楼市小有研究的司先生也对冬季楼市不看好。从事房地产业研究多年的孙先生表示，目前开发商和购房者已陷入深度博弈状态，一方面，开发商积极打造产品差异化优势，像科技住宅、平层大户等；另一方面几乎所有在售项目都在营销策略上动足脑筋，买房送车位、交3000抵30000再送20000开盘红包、首付4.5万买精装豪房……优惠促销的力度可以说是前所未有的大。这种“让利”营销可以撬动一部分人的观望，但成效很有限，大部分购房者依然持观望态势。在最能打动购房者的“房价让利”上都不能大面积地促进成交，说明观望心态还是非常浓重的。“金九银十的落空，意味着目前房地产市场不温不火的僵持状况已经形成，各方阶段性的观望将延续一段时间，要打破这种深度博弈更多地还要靠政策导向，如果十八大后没有明显的政策利好，我个人认为楼市可能会进入寒冬。”这个冬天会是买房的好时机吗?回顾2008年金融危机后的楼市波动，在房地产经历了短期低迷后很快迎来2009年上半年的反弹。这让很多购房者记忆犹新，也有不少人后悔错过那波楼市低谷期。眼下的这波调控已持续近两年时间，很多购房者选择观望的同时，也在担心明年楼市是否转向。任志强和潘石屹的“明年三月房价暴涨”论更是让购房者们犹豫不定。那么现在是买房的好时机吗？业内人士分析认为，这次调控来势汹汹，中央调控的决心和力度都很明确，它不会是短期的，具有刚性和长期性，但是需要强调的是，本轮调控的根本目的在于抑制投资投机性购房，挤压泡沫，对刚需购房、合理性购房还是鼓励的，也默许了上海等部分地方政府的政策微调，所以一味的观望并不可取。“如果是刚需购房者则无需考虑楼市的起伏影响，房价的涨跌过程和经济发展一样都是波浪式前进、螺旋式上升的，房子作为兼具居住和抗通胀功能的特殊商品，从长远来看，趁早买房、选好房是正确的，只要有需求就是最好的购房时机，而且现在购房大环境利好，产品丰富，选择余地大，从各方面看，对购房者较为有利。”该业内人士解释。   请关注商铺搬迁补偿律师http://www.yinglawyer.com/gyyt