从新派公寓事件谈对"买卖不破租赁"原则的思考

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“买卖不破租赁”原则适用时的法律问题，“买卖不破租赁”情形下，租房押金的返还问题该如何处理。
       
        　　据微信公众号迈点空间租赁撰文《新派公寓王戈宏凌晨发9点最新声明：装修几千万断电12天 全季酒店也连带全面停业》：2016年5月，新派公寓与北京市顺义区天竺大街12号院2幢产权人委托的北京腾信科技孵化器有限公司签订租赁合同，并取得了当地政府复函，批准将租赁房屋用于经营，随后新派公寓斥资对租赁房屋进行装修改造。后新派公寓收到法院函告，得知租赁房屋和物业系法院查封对象，在与法院沟通未果后，房屋产权发生变更，新派公寓与新业主关于租金问题的谈判又陷入僵局。
　　究竟是新业主问题，还是前业主逃避，或者是运营商疏忽所致，背后的真相仍然扑朔迷离。
　　笔者并非本案的承办律师，对本案事实不予评价，但是本案作为轻资产型长租公寓标志性事件，其中反映出买卖不破租赁原则对租赁市场中的各方当事人（即房屋原产权人/出租人[1]、承租人、买受人）的影响却值得我们去关注。
　　一、买卖不破租赁原则的适用条件
　　1、存在合法有效的租赁合同
　　（1）租赁合同有效存在的时间节点影响该原则适用
　　在适用该原则时，应当考虑所有权发生变更时，租赁合同是否已成立并生效，即租赁关系是否已有效存在。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九的规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。买卖不破租赁原则是指当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对买受人有效。也就是说，租赁合同及租赁关系在所有权变动时均应有效存在。根据我国物权法的规定，我国对于不动产物权变动采取登记生效原则，因此，仅有租赁物的物权变动合同[2]尚不能实现物权变动。因此，所有权变动时应当以租赁物的所有权变更登记完成时为准。
　　（2）租赁合同名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，可能影响该原则适用
　　依据浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》的规定，执行机构发现租赁合同为虚假或名为租赁合同实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对其真实性不予认同，影响买卖不破租赁原则的适用。[3]
　　2、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人
　　除另有约定外，租赁物的所有权已经让与给了第三人也是该制度适用的必要条件。如果租赁关系虽然有效存在，但是租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意，没有办理过户手续，即所有权并未发生变动，在此情况下，除另有约定外，则该制度也没有适用的余地。
　　3、租赁物已经交付于承租人
　　买卖不破租赁构成要件中的交付，指出租人将房屋交付给承租人，承租人实际占有租赁房屋。对于占有的判断标准，江苏省高院《江苏省高级人民法院执行局关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答》规定是指承租人已将不动产已经用于生活、生产、经营、装修等情形，即承租人已以行为公示其占用使用租赁物的状态。[4]
　　4、所有权变动是在租赁期间内
　　买卖不破租赁的本意即包含了承租人在占有租赁物的期间内，租赁物的所有权发生变动，导致自身对于租赁物的使用效益可能面临受损的风险。故所有权发生变动是在租赁期间也是该原则的适用条件之一。
　　二、买卖不破租赁原则的例外[5]
　　1、抵押在前、租赁在后，租赁合同效力不受影响，但不得对抗抵押权实现。
　　依据《物权法》第一百九十条、《担保法解释》第六十六条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，抵押权设立先于租赁合同的，因抵押权实现而导致房屋所有权变动的，出租人与承租人的租赁合同效力不受影响，但租赁合同不得对抗抵押权的实现。[6]
　　2、查封在前、租赁在后，租赁合同效力不受影响，但不得对抗房屋买受人。
　　依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条规定，租赁房屋被查封后出租的，出租人与承租人的租赁合同效力不受影响，但是租赁合同效力不及于债权人，如果后续租赁房屋被查封并拍卖的，承租人的租赁合同不得对抗房屋买受人。
　　3、租赁在前，查封在后，但承租方尚未占有房产，租赁合同尚未实际履行的，承租人不得对抗查封机关或买受人。
　　由于承租人尚未占有房产，也就说明其对租赁物没有使用收益，无此收益则失去了强化租赁权的基础，因此，也不符合买卖不破租赁适用条件，此时承租人不得以买卖不破租赁对抗查封机关。[7]同理，承租人尚未占有房产的，不符合买卖不破租赁适用条件，不得以租赁合同发生在前向房产买受人主张继续履行，但可以基于生效的租赁合同向出租人主张违约责任。
　　三、买卖不破租赁原则适用时的法律问题
　　1、买受人能否以不知情对抗承租人？
　　租赁合同有效存续期间，买受人与房屋原产权人约定租赁房屋所有权的转让，在满足买卖不破租赁原则适用条件且不存在例外情形的情况下，如买受人以对租赁合同不知情进而对抗承租人，实际上是买受人依据买卖合同债权效力要求对抗承租人依据租赁合同产生的租赁权，依据物权优先于债权原则，承租人享有的租赁权属于用益物权，优先于买受人依据买卖合同产生的交付义务。因此，无论买受人是否知情，均不得以此对抗承租人。
　　但如果房屋原产权人在买卖合同订立过程中存在恶意磋商、故意隐瞒重要事实、提供虚假情况或符合《合同法》第四十二条的情形，买受人可以向房屋原产权人主张违约责任或缔约过失责任。
　　2、买卖不破租赁情形下，新业主、承租人是否有权单方变更、解除原租赁合同的权利
　　除租赁合同另有约定外，新业主与承租人不得以房屋产权变动主张单方变更或解除原租赁合同。
　　在符合买卖不破租赁情形下，租赁合同效力不受影响，新业主由于概括承受了租赁房屋上的权利义务成为租赁合同的出租人，承租人权利义务自然承继。除另有约定外，出租人出卖租赁房屋本身并不构成违约，承租人无法以违约为由请求出租人承担违约责任或解除合同。而且由于租赁合同对租赁物用益维持义务的履行是针对租赁房屋本身的，并不会因为租赁合同主体的变动有本质差异，不会影响承租人的利益，因此新业主和承租人均不能以租赁房屋所有权变动从而单方主张合同变更或解除。但是如果租赁合同中存在特别约定或承租人与新业主对合同的变更或解除达成合意，另当别论。如果租赁合同存在重大误解、显失公平或其他满足《合同法》第五十四条合同可变更可撤销情形的，撤销权尚未消灭的，新业主与承租人可以主张变更或撤销原租赁合同。
　　3、买卖不破租赁情形下，租金的收取问题
　　（1）房屋转让后，新产权人向承租人主张租金收取请求权应以通知承租人为前提
　　依据《合同法》第八十条规定，债权人转让债权，通知债务人后，方对债务人发生效力。房产原出租人将房产转让至新产权人后，新产权人承继权利义务成为租赁合同出租人，但如果新产权人此时并未通知承租人，承租人依据租赁合同继续向原出租人支付租金的行为仍属有效，此情形下，新产权人仅有权要求原出租人将该等收取的租金转付给新产权人的权利。
　　（2）买卖不破租赁情形下，已预付租金的处理方式
　　承租人已预付租金，无需继续向买受人支付租金；如转、受让双方对已预收租金的处理有约定的，从其约定；未作约定的，则依据《合同法》第163条规定，租赁房屋在交付之前产生租金归原出租人所有，交付之后产生的租金归买受人所有。鉴于买卖不破租赁情形下，承租人已实际占有租赁房屋，建议在买卖合同中对交付的方式和相关权益的移交时间进行约定。
　　4、买卖不破租赁情形下，租房押金的返还问题
　　（1）押金为担保租赁合同之履行的
　　押金为担保租赁合同履行的，承租人已将押金交付给原产权人，租赁房屋所有权变动后，买受人承继租赁合同上出租人的权利义务，也承继了租赁合同期满后返还押金的义务，即使原出租人未向买受人转交押金，承租人也可以向买受人主张押金返还。
　　（2）名为押金，实为租金预付的情形的，参照租金预付处理
　　5、原产权人预先出让未来租金债权之情形
　　租赁合同生效后，出租人与第三人约定，将该租赁房屋上的未来租金债权转让给第三人，则自出租人或第三人通知承租人时，债权转让行为对承租人生效。但如果出租人在债权转让后，又向其他主体转让租赁房屋的，此时，对于租赁房屋所有权变更后才实际产生的租金收入，除各方另有约定外，归属于租赁房屋的买受人。未来债权让与的效力，原则上应仅限于未来债权转让方处分权所及范围，其债权变动效力无法及于租赁物转让后才实际发生的租金，未来债权的受让人仅能取得租赁物出让前已实际发生的租金，如冯碧莹与袁聚财租赁合同纠纷上诉案就是基于这样的理由否定了未来债权受让人的租金请求权。[8]
　　[1]囿于篇幅限制，本文暂不考虑转租情形下的相关问题。
　　[2]根据我国法律，发生物权变动的情形除转让外，还可能包括抵押、赠与、遗赠、析产、继承、互易以及以实物出资等。
　　[3]裁判观点可参见最高人民法院(2014)民申字第215号英联视动漫文化发展（北京）有限公司与北京恒华嘉辉科技有限公司与豪力投资有限责任公司其他合同纠纷申请再审民事裁定书：债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故不适用合同法规定的买卖不破租赁原则。
　　[4]裁判观点可参见最高人民法院(2016)最高法民申1967号中华新兴能源交通总公司与甘肃泰盛物资集团有限责任公司、内蒙古泰升实业集团有限责任公司等申诉、申请民事裁定书：承租人主张买卖不破租赁的，须证明其占有承租物。
　　[5]裁判观点可参见最高人民法院(2017)最高法民申1832号唐山市和均商贸有限公司、唐山市路北区文化路服装厂财产损害赔偿纠纷再审审查与审判监督民事裁定书：在财产被查封、扣押、冻结等情形下所订立的租赁合同并非无效。
　　[6]裁判观点可参见最高人民法院(2016)最高法民申3536号信德佳（厦门）实业有限公司与厦门金达昌科技有限公司、吴文冲等申诉、申请民事裁定书：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。
　　[7]裁判观点可参见最高人民法院(2014)民申字第1816号海南儋州市凯立商业城与陕西省建筑路桥工程公司财产损害赔偿纠纷申请再审民事裁定书：房产被查封不会对已订立的租赁合同产生根本影响。
　　[8]裁判观点参见金华市中级人民法院（2011）浙金商终字第1275号冯碧莹与袁聚财租赁合同纠纷二审民事判决书。
　　（本文作者 刘遐辉、梁莎莎、陈俊）