地王不好买 上市房企最容易圈钱的日子过去了
中国房价行情平台日前发布了国内各个行政区房价排行榜单显示，全国最贵的22个区，均被北上深三大一线城市包揽。其中，深圳南山区与福田区分别位于榜单的第六位和第九位，广州天河区房价仅排29位。也就是说，与紧邻的广州比，深圳的房价却是广州的近3倍，深圳房价高得离谱已是不争事实。地王频出、滥用金融杠杆等推高深圳房价，引社会各界关注的同时，也遭到质疑。
在这份榜单中，排名第一的是北京原西城区，该区域房价已经达到94877元/平方米，排名第二和第三的分别是原东城区和原宣武区。在北京之后，上海的原静安区和原卢湾区位居第四、第五位，房价均超过7万元/平方米。深圳的南山区位居第六，接近7万元大关。除南山区外，福田区、罗湖区、盐田区、宝安区和龙岗区全在榜单内。
值得一提的是，一线城市中的广州，最贵的是天河区均价3.2万元/平方米，仅仅排第29位。
在城市租金排行榜上，42个主要城市（直辖市、省会、计划单列市和部分经济体量比较大的城市）中，北上深三大一线城市的租金也在全国遥遥领先，分别为第1至3名。其中，深圳月平均租金达到66.25元每平方米，也就是说在深圳租一套100平方米的房子，平均一个月的租金超过6000元。
事实上，自去年底深圳楼市已进入高端市场。近期，伴随着地王的接连出世，深圳土地市场再起风云。6月2日，龙华首块现售地在一场招投标中花落中国电建与中国金茂联合体，折合楼面地价近5.7万元/平方米，成为今年以来深圳单价地王。时隔一周，“黑马”龙光地产也祭出140.6亿元的大手笔拿下光明新区一大体量地块，一举刷新深圳乃至全国的总价地王。
连番的地王产生的心理刺激，直接反映在购房者身上。根据深圳链家市场研究中心的监测，龙华地王尘埃落定之后的那个周末，龙华新区看房量为469人次，相对于此前四周周末354人次的平均带看量增长了32.5%。除了看房热情被点燃，端午假期，龙华、布吉、龙中、梅林、皇岗等热点片区二手房成交大幅回升。而上周入市的鸿荣源壹城中心，推出的约1046套房源也在3小时内售罄。
步入5月之后，开发商推盘的节奏明显加快。在深圳中原研究中心新近发布的5月月报中，5月份深圳新盘推售数量达3389套，约34.3万平方米，环比大幅增加22%。
据了解，6月至今，深圳市场共有三个项目入市。其中，位于龙华的金众繁华里仅推出39套公寓，均价5.2万元/平方米，去化九成，同片区的鸿荣源壹城中心也因均价5.5万元/平方米低于周边龙华新晋单价地王的楼面价而3小时售罄1046套房源。而华侨城新天鹅堡均价高达13.2万元/平方米。
6月1日-14日，深圳二手房实际签约量已经介于3000-3500套之间。事实上，正常的二手房市场有个标准，最近6年深圳二手住宅大概月均成交7000套左右。最新数据显示，6月第二周，深圳二手房成交均价重新爬上“5万元”，环比上涨5.1%。
与紧邻的广州比，深圳的房价却是广州的近3倍。有市场人士表示，深圳房价高得离谱这是不争事实。而中介违规推出的首付贷，帮助投机者和资质不足者置了业。即使没有首付贷，也有各种银行消费贷和网络贷款可以借来买房，因此，中介和银行无疑是助推深圳高房价的始作俑者。
在部分一二线城市房地产销售火爆以及“地王”热潮再起的背景下，上市房企的融资行为也活跃起来，然而随着债券市场的波动和信用风险暴露，上市房企的发债成本已有所增加，最为宽松的融资窗口期或已过去，而面对后续融资成本加大可能出现的风险，房企大规模融资已渐趋谨慎。另外，随着美国加息预期增强，内地房企再次掀起一轮提前赎回美元债务的热潮。
A 5月融资成本增加17%
业内某房地产研究院智库中心发布的最新统计数据显示，今年5月，A股市场共7家房企发行了公司债，规模为180亿元，环比增长159%。相比3月份的最高值，规模已有明显下降。从票面利率来看，平均票面利率为6.16%，相比4月增加了0.9个百分点，增幅为17%。
“观察今年1-5月份公司债的票面利率，除2月份略偏低外，其余月份总体上呈现出利率上升的态势，这也暗示着目前上市房企的直接融资成本正在加大。”业内某智库研究总监严跃进告诉羊城晚报记者。
严跃进分析，5月上市房企发债成本略有上升，这和近期投资者对房企大规模融资等持谨慎态度有关，同时也暗示了房企直接融资成本或有上升趋势。从房企排行来看，今年1-5月份保利地产的融资规模最大，而上实发展的融资成本最低。
B 发债最凶的 抢地也彪悍
对1-5月份A股上市房企公司债的发行规模排序显示，发债规模最大的房企为保利地产，达100亿元。发债规模排行前五的房企包括保利地产、华夏幸福、金科股份、泰禾集团和信达地产。这五家房企在今年1-5月份的债务融资规模较大，凸显了较为积极的战略扩张态势。
的确，上述房企也在土地市场表现突出，频繁制造地王。以保利地产为例，今年在上海、南京、合肥、厦门等几个热门城市的土地市场几乎从未缺席，制造了多幅地王，溢价率都在150%以上，合计拿地金额超过160亿。
以保利为例，3月18日，南京浦口G03地块经过46轮激烈竞拍，最终保利地产以31.2亿元竞得，楼板价22320元/平方米，溢价率达到163%。4月22日，经过253轮竞价，保利力压阳光城以总价54.26亿元竞得福建厦门2016TP02地块，楼板价25838元/平方米，溢价率150%，成为厦门岛外单价最高和厦门总价最高“双料地王”。
4月28日，保利地产又以19.44亿元竞得合肥瑶海区E1603地块，溢价率高达383.33%，再次刷新瑶海单价地王新纪录。就在5月18日，上海浦东新区周浦地块被保利以54.5亿元的总价、296%的溢价率夺得，将未来上海外环公寓售价拉升到8万元/平方米的新高度。
同时，泰禾集团、信达地产也成为地王“缔造者”。资料显示，5月19日，泰禾集团下属公司联合体以47.44亿元取得上海长兴岛两宗土地，溢价率双双突破200%；5月20日，泰禾又以57.2亿元拿下深圳坪山新区G11336-0066地块，溢价率74.23%；5月24日，再次以30.99亿元、溢价率118%取得苏州尹山湖地块。
而信达地产这个去年规模不足百亿的房企更是近期在土地市场疯狂制造“地王”。去年至今，其通过公开拿地新增9宗地块，其中7宗是地王：广州天河新地王、合肥滨湖地王、上海新江湾城地王、深圳坪山地王、杭州南星地王、杭州滨江地王和上海顾村地王，均出自信达之手，光是今年上半年，信达已豪掷逾200亿抢地。
C 或陷新一轮偿债压力
同策咨询研究总监张宏伟直指，房企资金面宽裕是地王潮涌现的导火索之一。去年下半年以来，房企融资成本大幅降低，以房企发债为例，融资成本普遍降低至5-6%，并且规模也较大，品牌房企几十亿的发债规模很常见，再加上去年下半年至今房企销售业绩不错，房企资金面并不存在太大的压力。
“从A股上市房企公司债的发行来看，目前融资成本略有上升。对于房企来说，最为宽松的融资窗口期或已过去，后续的融资压力将上升。”严跃进认为，对此类发债凶猛的房企来说，需要警惕的是相应的偿债压力和风险。
D 房企争赎美元债转发人民币债
值得一提的是，在境外上市的内地房企已密集赎回美元债。公告显示，自今年5月底以来，融创、绿城、SOHO中国、雅居乐等房企纷纷提前赎回美元债务。这是自岁末年初以来，房企掀起的又一轮赎回美元债热潮，纷纷转为以人民币债务代替美元债，业内人士分析，这一做法，主要考虑的是成本问题。尤其是近期以来，人民币贬值压力再起，促成新一轮的赎回潮。
严跃进也认为，选择国内融资，还有便利性的考虑，因为国内融资的审批条件明显宽松，审批周期也有所缩短。“但问题是国内发债的成本也正在逐渐提高。”严跃进表示，随着资金成本的提升和市场销售的降温，房企资金最宽松的时期正在逐渐消逝。且由于今年以来国内融资规模较大，若后续市场不能持续回暖，企业可能会陷入新一轮的偿债压力中。
页:
[1]
