楼市回暖是迟早的事 财税体制改革有利降房价
两会结束后不久，深圳市本是资产管理有限公司总裁、国际商务策划师崔元星便受邀来到腾讯大粤网做了主题为《新形势下的地产商拿地策略》的分享，系统地阐述了新常态下开发商拿地模式的变化，讲解了“一带一路”对于老百姓的影响，以及新型城镇化背景下，对政府的新要求。他指出，十八届三中全会提出的财税体制改革有利于降低地方政府对土地财政的依赖性，建立稳定地价及房价的长效机制。
两会已为房地产定调 不要再问楼市能不能回暖
历年的两会都是房企了解中央态度的一个窗口，今年两会透露出的信息，更让市场大大地兴奋了一把。政府工作报告指出：“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”“支持”、“促进”两词，与去年的“双向调控”、“严格遏止”存在显著的区别。
崔元星在谈到两会时表示：“今年很积极。支持居民的自住和改善性住房功能，以前绝对不会提改善性的，说改善型时就是指买二套房、三套房。现在没有二三的概念了，去年9月中央出台的二套房认定的政策，只要还了贷的就不叫二套房。这次更直接，支持改善性住房需求，促进房地产健康发展。所谓的支持和促进，就是中央给房地产定调。以前的争论是‘房地产是不是支柱产业’，现在不谈了。你们不要再问‘楼市能不能回暖，冬天什么时候过去’，不用担心这个东西。国家定调了，这个东西（楼市）就是要健康发展，也没有什么问题，回暖不回暖是迟早的事，或者说降温，也可能是市场行情中的一波。”
互联网+地产 行业迎来新的春天
2015年的两会，除了给房地产定调之外，也开启了中国“互联网+”的新时代，崔元星认为，互联网好比加速器，而金融就如同放大器，互联网与其他传统产业结合，会给行业带来新的春天。
过去，“互联网+地产”的常规领域，往往是把互联网的加速功能用在了房地产营销上。传统的产业地产方程式实际上是，用工业用地的土地价格，干研发、轻资产的活，属于第二产业地产的二级开发。现代方程式=区域经济+产业研究+土地运营，而产业地产未来的方程式，崔元星将其叫做“菜鸟模式”，需要以产业来做鸟头， 土地资源做鸟身，未来则需要金融与互联网做两翼。金融作为杠杆，可以用10个亿的资金撬动100亿资金。如果按揭贷款，可以将资本的作用放大5-10倍。很多新兴的企业就是用电商模式来进行大量地圈地，进行土地开发，进而实现资本的增值。而互联网作为加速器，加快了信息、物流的流通，加快了土地在开发过程中的增值速率，也加快整个变现的速率。
“一带一路”拉动经济增长 产业兴了土地就火了
进入正题，崔元星跟我们分享的第一个话题是“一带一路”，一个常常出现在报纸上，大家听过却不一定了解的词。2015年3月5日，国务院总理李克强在今年的政府工作报告中三次提及“一带一路”，那它于老百姓有什么关系？与房地产又有什么关系呢？
崔元星解读道，“一带一路”指的是丝绸之路经济带与海上丝绸之路，它有利于将政治互信、地缘毗邻、经济互补等优势转化为务实合作、持续增长优势；将使中国与周边国家形成“五通”，向境外输送国内剩余产能等；可以拉动经济的三驾马车：投资、内需、出口。他认为，谁踏上了“一带一路”，谁就打开了通往天堂的大门。产业兴了，土地就火了，产业可以带动土地增值。
谈新型城镇化：
新型城镇化强调产、城、人的和谐统一
从城市化到农村城市化，再到城镇化，城乡统筹，城乡一体化，再到如今的新型城镇化，在不同的历史阶段，从不同的角度看，含义有所不同。崔元星指出，新型城镇化强调的是产、城、人的和谐统一，人地挂钩，坚持以人为本、量力而行、生态文明、注重质量，关键要在新形势下完善“城镇体系”。
过去，农民工在城市里买房之后解决不了户口问题，解决了户口问题又解决不了福利问题，城市化实际就是土地的城市化。去年7月，虽然国务院印发《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》，要求建立城乡统一的户口登记制度，取消农业户口与非农业户口区别，但是，要完成这个步骤还需要时间。新型城镇化的最终结果不只是简单取消户籍制度，而是要改变人的生产与生活方式，最终要实现的是“城镇体系”。
如果做到“人地挂钩” 我国还有巨大的发展空间
所谓的“人地挂钩”，指的城镇建设用地增加规模与吸纳农村人口进入城市定居规模挂钩、城市化地区建设用地增加规模与吸纳外来人口进入城市定居规模挂钩，简单来说就是，人口迁移到哪里，这些人口所占用的建设用地面积就转移到哪里。
中国改革开放30余年，城镇化率从20%发展到50%以上，一半人口住进了城里。城市的土地面积在急剧地扩张，农村集体建设用地也在略微增长，但是，农村的人口反而大量迁移到城市，导致空心村的大量出现，这是对国家资源的重大浪费。如果做到“人地挂钩”，那么，我国即便再发展30年也照样有空间，否则就会跟深圳一样，难以为继。因此，我们应该将农村集体建设用地的指标解放出来，同时也让进城的农民有经济来源，崔元星认为，这将是新型城镇化要解决的核心问题。
新型城镇化要求“去二元化” 如此异地买房将成为可能
此外，新型城镇化还要求“去二元化”，人没有农村户口与城市户口之分，那么人口合理、有序的流动就成为可能，享受社会福利也成为可能，异地买房也成为可能，且这种管理将使得未来土地“去二元化”管理也成为可能。不过，崔元星强调，特大城市的人口还是要严格限制。
对于深圳来说，全域立体开发、突出陆海统筹甚为重要。崔元星认为，如果我们只是简单地填海，未来会走到尽头。我们国家的土地规划，两年前都是只讲究陆域的，现在要强调海陆一体化发展，以统一的基调、统一的方式、统一的政策去做，这样未来才具有更大的发展空间。
谈地方财政：地价上升的根源在于土地财政
房价贵是因为地价上升，地价上升的原因，是因为地方政府的财政、工资等一半来自于卖地的收益，也就是所谓的“土地财政”。
追溯土地财政，1994年是一个大的分水岭，当时中央财力不够，地方财力不足，但地方政府该干的事还是要干。但是没钱怎么办？所以，从2003年开始，国家渐渐地默认了地方政府卖地的做法，中央只收取新增建设用地有偿使用费，其余归地方财政预算。近10年，各地方政府卖地收益共计19.6万亿元，平均一年近2万亿元，已经占到地方财政收入的一半。北京、杭州的土地收入甚至占到财政收入的80%- 90%。不过，深圳对土地财政的依赖性极小，近一半的税收来自金融、高新技术等领域，已经过了完全靠卖地挣钱的年代。
因为土地财政，地方政府都在忙两件事，一边忙着往上要新增用地指标，一边忙着拆旧。指标就是钱，如果把一亩地的指标给到新疆，政府要倒贴，如果放到广东，1亩地可能值1个亿。“拆旧”一样涉及巨大的利益，它不需要新增用地指标，不需要调整土地规划，且不需要交任何的新增建设用地费，重建后容积率变大，最后，与新增指标的价值是一样的。开发商乐意做旧改，则是因为旧改拿地比从市场拿地相对便宜。
工业地价低 实质是购房者在买单
崔元星还提到了“模糊经济学”的概念，他指出，政府在出让住宅用地时，会通过提高价格来提高土地财政收入，同时又会通过压低工业用地的价格来招商引资。其实质，是用卖住宅用地的钱来补工业用地的窟窿，很多开发商就是通过这样一层模糊的关系，圈占了大量的产业用地，并将其中一部分地开发成住宅，从中赚取收益。这个过程，貌似政府贴补了其中的亏空，但最终买单的仍是消费者，因为住宅地价高了，房价就高了。
建立财税体制 有利于降低房价
“如果把财税体制建立起来了，我们的地价就不用那么高了。”崔元星如此说道。
第一， 建立事权和支出责任相适应的财税制度，你有多少权，就分你多少钱。
第二， 建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，因此，工业用地的价格一定要调高，否则窟窿会越来越大。
第三， 提高国有企业上缴公共财政的比例。现在国有企业上缴的比例平均是10%-15%，意思就是大量的国有企业该承担的责任却没有承担，国有企业除了交税以外，还应把一部分利润交给中央政府。如果国企交得多，中央政府就有钱了，中央政府就不需要通过财税体制分地方政府的税。地方政府不分税，地方政府就有能力搞土地开发，不卖那么多的地和不卖那么高的价格，这是一个逻辑关系。举例，现在国企的利润约为2.2万亿，如果上缴利润的比例提高10%，每年就可以多缴2000多亿。如果土地财政减少2000亿元。就能使地方政府实现平衡，就可以相应地降低房价。
第四， 实行资源有偿使用制度和生态补偿制度。崔元星指出，十八届三中全会提出的财税体制改革有利于降低地方政府对土地财政的依赖性，建立稳定地价及房价的长效机制。
新常态下 开发商与房企都忙于转型
“新常态”一词出现的时间尚不到一年，但已经成为2015年政府工作报告中的关键词。崔元星表示：“就房地产新常态来说，房价涨得快，利润空间涨得快是不太可能了。譬如，一线品牌企业许多高端人才离职，原因就是他拿惯了400万的年薪，突然工资水平降低了。所以说，速度放缓，心态要平和。”
进入新常态，政府和开发商都忙于转型。政府忙于转变政企关系与融资模式，从赤裸裸的地价返还、税费减免到热衷于玩PPP，从负债融资到权益融资，债务转变成了债券。以万科为代表的开发商同样忙于转型，战略重心从注重产品及营销转向关注前端，即关注拿地及土地一级开发，同时，开始由重资产向轻资产转型。以前，开发商是“手中有粮，心中不慌。”现在，开发商不仅要输送自己的品牌，还要输送管理，甚至可能不再买地，而是为别人代建。如此一来，开发商没有任何资产负债，但是依然可以有20%的增值空间，这就是一种轻资产的管理。
政企合作 实现共赢
另一方面，新形势下，政企关系也在发生变化。以前，政府与房企是博弈关系，如今渐渐地进入政企合作时代。可能有人会问，政府知道房地产开发利润这么大，为何要将这一块让出去呢？
崔元星分析，或许是因为地方政府财力不足，也可能是因为风险太大，毕竟土地开发需要融资，有债务风险，所以不如与企业合作共赢。那么，怎么用合理的办法让大家共赢呢？他指出，要走运营商和企业合作的路线，做共同的蛋糕，共同关注利益，尤其是中央政府和地方政府之间要有合理的财权和事权制度，否则你压得地方政府没辙，地方政府就会到银行去借钱，最后，如果还不掉，该倒闭还得倒闭。
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