深地价2年涨350% 明年房价不达4万/平房企将死
近日，深圳市本是资产管理有限公司总裁、国际商务策划师崔元星受邀到腾讯大粤网做主题为《新常态下的土地成片一级开发模式》的分享，他指出，目前土地与房地产的几个热点问题存在误读，现行土地制度存在一些弊端仍待改革，并就土地开发新趋势做了分析与预测。
剖析深圳楼市四大“绯闻” 无农地无小产权房
回顾近几年来深圳房地产的网络新闻热词，离不开“小产权房”、“农地入市”、“城市更新”、“旧厂区改造成创意文化园区”等词语，崔元星将这些新闻称为“绯闻”，因为这其中或多或少有些问题，背后也包含很深的政治含义。他说：“深圳本身没有集体土地，怎么会有小产权房呢？深圳是有很多违法建筑，但它不叫小产权房，本质上两者就不是同一个东西。同样，深圳没有农村，没有农地，所以就不存在农地入市的概念。”
“第三，关于城市更新，中国661座城市中只有深圳有城市更新的概念，至今已经五六年过去了，据说100个项目，只经营了30多个，其他的经营不下去了，所以很多人报道它非法的地方，但是我相信城市更新在深圳起了巨大的作用。如今，城市更新所供地面积占建设用地供地总量的60%-70%，未来可能占比更多，但是需要不同的办法去解决城市更新当中的矛盾。第四，深圳有很多旧厂区改造成创新文化园之类的项目，华侨城LOFT创意文化园最为典型，我觉得这种做法‘非多于是’，它严重地践踏了国家的土地管理法规。土地不是简单的‘面粉’，国家宪法赋予了这块地什么用途，你就该用来干什么，否则农民的承包土地本该种菜，种房子行吗？”一开口，他便抛出了四个稍显严肃而沉重的话题，他说，工业用地就是工业用地，你以300多元/平的楼面地价盖房出售，人家为何要傻乎乎花1万多元/平的地价去买地建房，这样合理吗？
2008-2014年深圳楼面地价走势图
若明年深圳平均房价达不到3.5-4万/平 地产商将死掉
根据深圳中原研究中心数据，2008-2012年深圳楼面地价基本保持稳定，2013及2014年楼面地价及土地出让金总额则迅猛增长。三年间楼面地价即从2515元/平飞涨至11315元/平，涨幅达350%。据崔元星分析，2014年深圳新房价格为23973元/平，反映的只是2012年的地价，而2014年的地价将在2015-2016年间呈现，到时如果平均房价不达到3.5-4万元/平，那么这些地产商全部要死掉。“看了这个之后，政府高兴了，地价还在涨。但我们老百姓心里要知道，等到你2015年、2016年买房时消化的是2014年的地价，所以这是一个巨大的灾难。土地拆迁断不掉，房价就会不断上涨。”
新常态下房地产利润压缩 地产商与地方政府忙转型
去年我国楼市步入调整期，地方政府纷纷松绑楼市政策，调控也逐渐淡出了政府的决议内容，业内人士认为，房地产市场跨入了“新常态”。对于地产行业而言，新常态下房企的利润空间将降低，不再是以前的30%或50%，房地产的消化速度也不会像以前那般快，因此，在新形势下，房企不得不重新思考转型的问题。
崔元星认为，新常态下地产商的转型将呈现六大趋势：第一，房企战略重心将发生根本改变，从关注终端转向关注前端，从关注房产营销到关注土地营销及土地一级开发。第二，战略扩张的方向将从聚焦一线城市转向外围。第三，拿地方式、信息、概念将变得多元化。第四，融资模式将从银行抵押、开发贷、上市转向基金、信托、债券及众筹等。第五，产品结构将从过去的以住宅为主转向综合体及产业地产，包括旅游地产、养老地产、农业地产等领域的产品。第六，“避重就轻”，即房企从重资产向轻资产转型，这是去年房企转型的一个热点，也是未来房企转型的一个方向。
与此同时，地方政府也在忙于转型。首先，政府一年多前便开始引进绿色产业，致力于打造节能减排、循环经济、新能源的生态城市等。其次，政府不再热衷返还地价、减免税费，而开始喜欢玩转相对市场化的PPP模式。再次，“从傍大款到追求有故事的人”，以前土地不愁卖，政府偏爱有钱的大地产商，如今，慢慢地要求地产商不仅要有产业，还得有品牌、有故事。
深圳土地财政依赖度极低 改革的步子可以迈得更大
需要指出的是，尽管深圳土地出让金在不断增长，但是依然处在一个相对安全的地带，2011年最低，占比只有3.1%，2012年是6.3%，2014年预计达到了20%，但仍是全国最低的，深圳可能是全国唯一不依赖土地财政的城市。 “一方面，是因为前几十年深圳卖地卖空了，城市更新的土地收益你又看不见，没有统计到土地出让金中。另一方面是因为其他产业发展起来了，一栋楼就可以有50亿元的税收，不需要卖地了。”而全国土地财政经过近10年的上涨，2009年时便达到了46%，现在或许达到了50%。中国最典型的两大城市北京与杭州更不得了，其中北京的卖地收入已经占到地方财政收入的80%以上，2014年土地出让金接近2千亿元。
崔元星指出，深圳土地国有、土地依赖度极低的特点，使深圳改革的步子可以迈得更大。深圳此前欲在前海探索弹性年期制，可惜的是，政策已出台两年有余，仍未见实施。他预测，2015年前海或将出现弹性年期制。弹性年期制是介于出租与出让的一种方式，土地有70年使用权，前十年按出让的方式给开发商，后60年则付租金。一旦弹性年期制实行，对深圳乃至全国都是一个巨大的贡献，这实际是政府在自我革命，放弃土地财政。
人地挂钩将给国家带来巨大财富
改革开放30年来，城市人口扩大了3倍，建设用地逐渐紧缺，而部分农村建设用地却被闲置。于是，城乡之间、地区之间人地挂钩政策开始落地试点，当农民的户口从农村转到城市，就要相应地减少农村建设用地面积，增加城镇建设用地面积，从而实现城乡土地要素的流动，促进城镇化发展。崔元星认为，“人地挂钩”若实现，将给国家财富带来巨大的利润。举个例子，把东莞农村的的一亩宅基地放到华强北，它的价值就可以提升到一个亿。
土地一级开发日渐成熟 拆迁重要的是均衡利益
不过，如今土地开发领域，房企能走的“康庄大道”越来越多，很多地方土地一级开发市场化模式已经很成熟了。土地一级开发不等于筑路工程，除了看得见的征地拆迁安置及修路等工程，更包含了繁琐的规划修编等技术工作与漫长的审批手续等法务工作。
2012年9月份，兰州也有了第一个土地成片一级开发的案例——崔家大滩成片土地一级开发。在过去，开发商通过招拍挂获得土地使用权，政府希望地价卖得越贵越好，开发商希望越便宜越好，两者之间就是一种博弈关系。而按照现在这个新模式，政府委托企业进行开发、土地征收、河道整治及土地包装策划工作，完工后最终土地由政府出售，开发商则通过分成获取土地增值收益，所以开发商也希望地价卖得越贵越好，如此，“蛋糕”才能分得越多。在这里，房地产开发商从卖“面粉”的变成卖“面包”的，与政府之间不再是简单的买卖关系。
深圳诸多知名地产商都或多或少地参与过土地一级开发，代表项目有东部华侨城、大冲旧改华润城(资料 图库 团购 点评)、郫县中信蜀都、佳兆业东戴河国际旅游新城、华隆海南铜鼓岭国际生态旅游区、盈泰森小径湾、兄弟高登惠东南门海综合旅游项目、朗钜天津东丽湖（天域、维尔蓝堤、水上欢乐谷）、天利天津天嘉湖生态旅游度假区、香江集团西安泾渭分明财富中心、惠州罗浮山宝能生态城等。其中，东部华侨城项目占地面积8.525平方公里，是典型的土地成片一级开发的案例。
崔元星用三句话来强调土地开发的核心要点：第一，土地是生态城市建设的载体，我国国家资产80%都沉淀在土地上。第二，市场需求是生态城市建设的生命。第三，土地开发市场化是生态城市建设可持续发展的核心。
说到土地开发过程中最困难的征地拆迁阶段，崔元星指出，本质问题是它牵扯到原土地使用权人、土地所有权人及代表、土地开发权人、新土地使用权人四方利益。只要把这利益平衡，那就不难了，关键是方法。他表示，“让蛋糕做得更大一点，未来价值更高一点，只要给他们利益，什么地都拆得掉。”
中国新型城镇化脱离实际 城市已失去个性
关于新型城镇化，习总书记曾说，让城市融入大自然，让居民望得见山，看得见水，记得住乡愁。因此，开发商现在打广告都突出“乡愁房”的概念。“乡愁”象征的是每个城市都有着属于自身的独特记忆，然而，现在的城市都成了模板，失去了它们本身的特色。
目前中国有4个直辖市，地级以上的城市有287个，城市661个，县域经济单位4362个，小城镇超过1.7万个，行政村69万个，它们都在进行新型城镇化。为了响应农业部的美丽乡村建设，河南三门峡市的一个村在打造欧陆风情村，脱离实际，这是中国的悲哀。
崔元星分析认为，中国城镇化及绿色新城建设存在六大误区：一、认识公益化，缺乏自我造血的可持续发展机制；二、规划高大全；三、标准误区，新型城镇化并没有一个建设标准，处于无法可依、标准很乱或标准太高不切实际的状态；四、政治误区，新型城镇化沦为地方政绩或官员升迁的工具。五、此外，新城建设沦为开发商的圈地概念和资本市场的吸金游戏。最可怕的是这样的建设泯灭个性，城市、村镇变得同质化，村改社区全部雷同。
土地国有化后违建猖獗 深圳城市更新派上用场
所谓新型城镇化，崔元星将其概括为“人地产权城”。因此，国家应先解决户籍问题。去年7月，中国已取消农村户籍，这为土地去二元化管理奠定了基础。
城乡土地二元分割曾被认为是中国现行土地制度顶层的弊端，但事实上，深圳自2004年统征统转之后，虽然实现了土地一体化，农村户口全部转为城市户口，土地全部收归国有，但也带来了两个严重的问题：第一，城市人口分为非户籍人口与户籍人口，这导致城市管理难度系数增加；第二，土地国有化后管理缺位，导致违法建筑疯狂增长，占据深圳住房总量近一半。因此深圳出台了城市更新办法，通过“允许自行改造”的方式将蛋糕做大来解决违建问题。
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