广东专家晒一二线城市房价不大跌十理由
广东省社情民意研究中心特约研究员莫善贤
广东一位专家认为，房价不大跌有十大理由，以下为作者原文：
最近，一些地方政府对房地产推出了一些盘活的措施，有声音解读为“救市”措施。由此，更有人认为：楼价要大跌。也有观点提出，中国房价未来不可能再涨的十大理由。以我所见：中国房价未来几年存在不会大跌的十大理由。所谓不大跌，是相对不大涨而言的，且研究的对象主要是一、二线城市。
一.大跌，除非出现了通货紧缩的经济环境
1997年，我国也曾经出现过“通货紧缩”的迹象，它的表现是，银行收紧“银根”，社会实行紧缩的货币政策，市场疲软，物价持续的走低，许多商品都在赊销，或降价，打折出售，居民的购买意愿与购买力持续下降。突出的问题是企业的“三角债”十分严重，经济不景气。
现在不存在“通货紧缩”的迹象与问题。防止新一轮的“通货膨胀”成为经济社会生活的主要矛盾，在“新常态”思想的指引下，国家的经济发展速度放在7.5%的区间，与以往的10%（含以上）的发展速度相比，存在经济结构和发展速度的调整，有经济下行的情况，但不是经济和市场质量的恶化。
既然市场是朝着向好的方向发展，各项物价基本上是平稳的，略有增长的。我们有什么理由就要楼价大跌呢？有人认为：楼价有泡沫，价格虚高。我认为，这也要具体问题具体分析。全国的一、二、三、四线的城市的房地产开发存在的泡沫问题是不一样的，虚高的情况也是不一样的。我们不能眼见其他商品的价格都基本稳定，而老是希望楼价大跌，那是不可能的。
二.大跌，除非银行收紧银根，减少对房地产的信贷支持
房地产已经成为国民经济的支柱产业，对国民经济GDP的贡献度和财政收入和支出的贡献度，都有着举足轻重的地位和作用。在适度宽松的财政政策和货币政策的作用下，银行对房地产的支持的持续的，强有力的。况且，许多银行与地方政府，房地产企业都结成了战略联盟。什么是战略联盟，那是一种相互依存，相互帮助的关系。我们有什么理由要银行减少对房地产业的信贷支持呢？一是房地产业保存在系统性风险（个别地区除外）；二是既是存在系统性风险的苗头，银行也应该与房地产业共度难关，应对时艰。这才是真正的战略同盟。三者之间存在“一荣俱荣，一损俱损”的相互依存关系。房地产真的垮了，对谁都没有好处。无论是地方政府的“救市”也好，是银行“输血”注入资金也好，只要有行政的，金融的大力支持，楼价就不会大跌。如果楼价真的大跌，最受伤的当然是银行。银行能让楼价大跌吗？那是不可能的。
三.大跌，除非政府大幅减少房地产的税费
一些地方政府在“救市”措施中，大概包括了调整住房公积金政策；把积压的商品房转化为安置房；对购房者进行购房补贴；在交易契税上进行不同程度的减免，等等。购房补贴和不同程度的减免，是政府“割肉补疮”的刺激房地产的措施。但必须在国家统一的税收政策许可的范围之内；在地方政府财力许可的范围之内；这是治标而不是治本的措施，临时性的措施。
在2014年第四季度宏观经济分析会上，国家行政学院经济部教授冯俏彬指出：我国宏观税负水平大概在35%左右，相较国际水平属于中偏高的水平，宏观税负水平在未来一个时间内，不大可能或者没有可能再提高了。但没有说明有没有可能降低。而在新常态的税收制度时，则提出，今后的新常态是要更多的向收入，消费，财富征税。如果这个思路是成立的，可想而知，楼价的价格是降不下来的。在地方政府对房地产的税利过渡依赖的情况下，希望政府大量的减免税费是不现实的。况且，地方政府就是大幅度降低税费，对实现楼价的降价的作用有多大，敏感度有多大，也还是一个未知数。君不见，油价下跌了，有几个企业的商品和服务业应声跌价的呢？
四.大跌，除非房地产企业普遍出现资金链断裂
存在不存在房地产企业资金链断裂的问题呢？局部或个案有可能。但不会出现大面积的房地产企业资金链断裂的现象。如前所述，地方政府，银行会联手来帮助。再说，就是银行减少了对房地产的信贷支持，房地产的融资能力还是很强的，一些有实力的公司，基本上都是上市公司，他们可以在股市上融到资；如今的民间资本市场非常活跃，也具备相当的资金能力。
再则，经过10年来的市场洗礼，该淘汰的企业基本上已经被淘汰下去了，能活着的，理所当然的是“剩者为王”，注意笔者用了“剩者”而不是“胜者”，不是笔误。剩下来的企业，都有他的生存之道，有他的资金实力，有他的承受能力。在经济环境最艰苦的时候都顶过来了，现在市场环境，政策环境都比过去好了，难道遇到一点困难就克服不了吗？房地产产业与其他产业一样必然存在供应链，价值链，利益链。甚至其链条比一般的产业会更长一些，上下游产业存在利益关系和相互依存的关系。如果出现系统性的资金链断裂，影响的就不仅仅是几个房地产企业，除了上下游企业的利益受损之外，巨额的银行投在房地产企业的资产也将成为不良资产，甚至烂账。经济是一个大系统，如果房地产出了“事”就绝不是“小事”，从这个意义说，房地产企业出现大面积资金链断裂的情况也是不会发生的。由此推论，楼价的大跌也是不可能的。
五.大跌，除非政府再来一轮房地产调控
市场有二只手，其中一只是看得见的手，另一只是看不见的手。在发现房地产存在一些不健康的情况时，政府加强了市场的宏观调控，即运用看得见的手进行行政干预，并且实行地方政府责任制。提出了现价，限购等措施，并且调控“金牌”一道比一道严格。的确也起到一定的平抑楼价的作用，但时时都有反弹的可能。如今，新一届政府提出让市场来配置资源的思路，回归市场的逻辑，发挥市场看不见的手的作用。实践证明：实施新思路以后，市场的反应是非常理智的，既没有出现楼价大涨，也没有发现大跌的现象。现在市场仍然存在楼价太高的怨言，笔者也认为楼价的确是高了，形成这样的楼价有一个过程，涨上去容易，降下来就困难，要大跌就更困难。我们既要有希望楼价下降的感性，更要有正确看待市场逻辑的理性。如果再动用宏观调控的手段，用看得见的手的可能性已经不大可能，就得相信市场自动调节的功能，任何大起大落都会对经济的正常运行造成伤害。
六.股市走出“熊市”，出现“牛市”迹象将带旺房地产
房地产与股市有着密切的联系，一般规律是股市好，房地产业也好；股市不好，房地产业也不好。如今的股市，资金充足，人气很旺。出现了大量的利好消息：证监会在着力规范股票市场的秩序，打击证券领域的腐败行为和犯罪行为；存在央行降息，降准的可能性；从股市去年的表现，尤其是去年11月以来的表现来看，股市已经从“熊市”走了出来，出现了“牛市”迹象。股指从2000，冲破3000大关，虽然几经“过上车”般的涨落，但股市向好的趋势不可逆转。
尽管对中国的股市有着隐忧，银行本来要进入实体经济的资金，过度的进入了股市，在融资融券杠杆的作用下，增大了股市风险。但我们也不能由此对股市抱以悲观的态度，想想从2007年，股指从6000点跳水不到2000点，这样的股市也够理性的了。但是，对经济的发展又有什么积极的意义呢？事实上，楼市与股市二者之间存在带旺的互动联系，股市的涨落，不是行政的力量，或经济专家可以掌控。只有股市向好，楼市同样也会兴旺。这也是未来几年楼价不会大跌的一个理由。
七.政府提出发挥市场配置资源的作用，将使房地产市场呈现新常态
房地产的新常态应该是：1.保持房地产在GDP中适度的合理的占比，但发展速度的回落不等于楼价的大跌；2.房地产交易能够遵循市场的逻辑，商品房可以实现自由的买卖，一方面不受行政的过度的干预，另一方面，楼价处于合理的空间。所谓“楼价太高了，楼价要下降”，这些都是定性的分析，而不是定量的分析。什么是楼市的合理价格，过去曾经提出涨幅不高于GDP的增长速度，但，如果筑底的价格本身高了，即使涨幅不超过GDP，其价格仍然是偏高的。所以，还得回到市场的逻辑上来。有些人对成本法似乎情有独钟，都想搞清楚房地产的成本，这是一件困难的事情，现在有多少商品是按照成本法来定价的呢？3.楼市是一个大概念，既包括商品房，也包括保障性住房。二者应当根据城市的规模，市场的开发能力和财政的能力保持适当的比例关系。4.政府摆脱对土地财政的过分依赖，从源头上杜绝房地产开发土地拍卖价格过高的问题。5.消除对楼价的过分解读，让房地产企业有一个良好的社会生态。
房地产新常态的建立有一个过程，但，只要经济的新常态出现，房地产的新常态就会出现。房地产的新常态出现，即使楼价会出现下降，这也是楼价的理性回归，而不可能出现断崖似的“大跌”。
八.实行官员不动产实名登记，增加房产税等因素不可能对楼价产生大跌的影响
有消息称：将会实施官员实名登记不动产的政策，将会引起房产抛售潮。事实上，消息出台已久，要出现抛售潮，早就出现了。而我们至今都没有看到这样的“潮”。可以说，持这一观点的，也只是一种并不存在的担心罢了。
还有消息称：国家会出台新的经济杠杆政策，比如要征收第二套房产税，这也会大大的影响商品房的销售，影响楼市的价格。这些信息出来也有一段时间了，虽然，有议论，有担心，有观望，但不是房地产走势的主流，开发商依然看好房地产开发，依然对土地拍卖抱着极大的热情，依然不断的产生“地王”。至于出现“地王”，楼价必涨，能否成为现实尚有待观察，至少，不会大跌的局面是可以肯定的。我认为，即使出台一些新的经济杠杆政策，其初衷也不是仅仅针对楼价过高而来的，不是为了使楼价大跌而制定的。如果真是为了打压楼市而制定这样的政策，就有悖于政府提出由市场配置资源的指导思想。以上所说的一些因素，构不成楼价大跌的理由。至少在这些信息出来的相当长的一段时间里，也看不到大跌的迹象。
九.市场对住房的需求依然旺盛，有需求的市场价格会大跌吗
虽然全国的城市大多取消了限购，但北上广以及深圳一直“按兵不动”。这从一个侧面说明，一线城市，尤其是北上广和深圳的住房需求是旺盛的。如今，有了高铁，有了动车，还有了联系珠三角的“城轨”，对商品房的需求由大城市转移到二、三线城市的还是不多。这可以印证一线城市存在的商品房需求。有观点认为：房地产存在产业过剩，商品房库存过大，市场的购买力，消化能力不足，所以，出现大跌是必然的。我认为这种观点存在可以商榷的地方，其中一个理由是看问题不要一刀切，对商品房出现积压，要看是不是真正意义的供大于求。是不是市场对商品房的需求已经饱和了。从不撤销限购和广州放宽落户条件这二点，就可以看出，商品房的购买力还没有完全的释放出来。至于人口老龄化的问题，影响购买力，这些结论，在未来几年里，估计还为达到影响楼价大跌的严重地步。
十.物价一直在涨，楼价怎么就可能大跌呢
这是一个逻辑问题，什么都涨，怎么就唯一要求楼价大跌呢？近些年来，人民币一直在贬值，对外与美元的汇率相比，“破八”，“破七”，甚至还有可能“破六”。对内，物价一直在温和的上涨，这10年下来，有人做了测算，10年前的10元，约相当于现在的57元。对楼价的管理，看来一直缺少较好的价格形成机制，管理机制，缺乏房地产管理方面顶层的制度设计，房地产牵涉太多的利益关系，以致价格就这样不断的攀升了。而一旦价格形成，那就是“上的去，下不来”，我们都得承认这个现实，面对这个现实。国家经济宏观调控，如此严格的行政的，经济的调控措施都没有把楼价“打压”下去，现在，在比较宽松的市场环境下，要楼价“暴跌”谈何容易。我认为，房地产也是最具争议的行业，是最容易产生利益输送的行业，是最具有承受力的行业。我理解许多人（包括自己）都希望楼价下跌，再下跌。而个人的收入高些，再高些。这可能吗？我实在找不出理由。
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