2015年深圳新房成交量维稳 房价不会持续暴涨
发布会现场
2015年1月6日，DTZ戴德梁行举办深圳媒体见面会，解读楼市大势。DTZ戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端在接受腾讯大粤房产采访时表示，2015年深圳新房市场成交相对平稳，房价不会持续爆发上涨。
房贷放宽及降息利好楼市 深圳一二手房量跌价升
2014年前三季度，受信贷紧缩及市场不乐观预期的影响，上半年住宅成交量同比大幅下滑39.3%；随着房贷调整、降息等宽松政策的推出，市场预期明显改善，开发商推盘力度加大，首套及改善性需求加速入市支撑楼市成交量年末走高——下半年深圳一手住宅成交面积同比大幅增长28.2%，其中第四季度成交量更是出现翘尾，180.9万平方米的成交量占到全年的44.9%。总体来看，2014年深圳一手住宅成交面积同比减少6.9%至403.1万平方米。
从以往成交数据来看，深圳住宅新房成交均价受结构性因素的影响较为突出。基于中心城区住宅供应放量的影响，加之政策利好令改善性需求回温，2014年深圳一手住宅成交均价同比上涨9.8%，达23973元/平，创历史新高。
二手住宅方面，因年内市场低迷及新房大量供应，二手房成交面积同比大幅下滑33.4%至487.2万平方米。改善性需求放量导致年末中高端物业价格明显上扬，售价及租金价格分别同比上升了14.9%与13.3%。
楼市调整趋势难以根本改变 大部分城市仍以跑量为主
不同于2008年金融危机、2010年限购所造成的楼市下行，造成本轮楼市陷入低迷的关键原因之一是信贷紧缩；同时，库存攀升则加剧了楼市供需矛盾。在此背景之下，限购放开、限贷松绑、降息等利好政策一定程度上缓解了楼市持续下行的局面。但是，受外围环境不稳、国内产能过剩、经济高杠杆率、新增长点尚待培育等诸多因素的影响，宏观经济仍将面临下行压力，而经济环境下行预期也将对调整中的房地产市场构成制约。此外，受高库存影响，预计接下来大部分城市住宅市场仍将以跑量为主，价格上涨的基础薄弱。
首套及改善需求持续获支持 深圳楼市下滑风险小
就深圳市场而言，DTZ戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端在接受腾讯大粤房产采访时表示，2015年深圳新房市场成交相对平稳，房价不会持续爆发上涨。她解释，2014年末政策调整已经助推楼市回温，而进入2015年经济弱增长及低通胀格局又将为货币政策宽松打开空间，政策环境的改善必然对楼市环境构成利好，包括首套及改善性需求在内的有效需求的释放将持续获得支持，可以料见在土地稀缺、人口聚集、产业优化、前海因素等利好释放的深圳，楼市显著下滑的风险较小。
不动产登记干扰市场 2015年成交量维稳房价不会暴涨
另一方面，外围经济环境不明朗，国内经济增速下行压力仍然存在，不动产登记制度的施行也将加快房地产税改革步伐等这些因素或将对市场预期造成干扰，从而一定程度上制约购房者意愿，有效需求减弱或导致当前成交快速增长的局面难以持续。因此，戴德梁行预测，房地产市场继续调整的趋势难以根本改变，但结合供应放大对成交的刺激，2015年深圳住宅成交量仍有望维持在平稳的水平，而房价并不具备显著上涨的条件。
写字楼供不应求加速租金上涨 前海因素不可小觑
针对写字楼市场，DTZ戴德梁行深圳写字楼部董事罗进良先生进行了深度的剖析。他指出，写字楼供不应求正加速甲级写字楼租金上涨，前海因素不可小视。
2014年，新增甲级写字楼寥寥，尾盘物业的逐步消化，企业入住率逐步提升，整体市场呈现供不应求的局面。据戴德梁行统计，全市甲级写字楼空置率由去年底的8.3%持续下降至今年末的4.4%，甲级写字楼租金较去年同期上涨20.7%至每月每平方米235.6元。
从需求的行业分布来看，保险、基金、证券为主的金融机构和会计师、律师事务所为主的高端服务机构表现较为活跃。至于原因，罗进良先生分析称，前海因素不可小视。截至2014年11月底，前海企业注册数量已达17,778家，为甲级写字楼市场带来大量需求，但由于其仍处于大规模建设阶段，办公空间缺乏，多数前海注册企业的物业需求转移至成熟商务区，目前福田CBD、蔡屋围、车公庙、南山商业文化中心等商务区均分布了大量前海注册企业。
福田迎来供应高峰期 南山后海写字楼招租难
罗进良预测，受季节性因素影响，短期内深圳甲级写字楼租金涨幅将趋于平缓，空置率也将保持在低位。分区来看，2015年福田区将迎来供应高峰期，供应量预计超72万平方米，其中超半数办公面积为总部物业，可供出租的办公面积有限，对市场影响料将低于预期。同时由于市场需求旺盛，即将入伙的物业预租率较高，中心城区租金有望保持坚挺。南山后海片区也将有24万平方米的写字楼物业投入市场，或将对深圳甲级写字楼市场格局带来影响，但由于商务氛围有待培育，或将面临一定的招租压力。中长期来看，福田、后海、前海等片区持续大量的写字楼供应料将加剧市场竞争，租金将面临考验。
另一方面，今年以来，核心商务区外围可售写字楼供应增长，刺激写字楼新房成交的同时分流了二手市场的需求，而二手交易税费等因素也促使投资转向一手市场，令全市一手写字楼成交面积达到25.4万平方米。2015年多个高端物业的发售给福田区带来鲜有供应，将一定程度上刺激买卖市场交投活跃度的进一步提升。
深圳购物中心租金平稳 罗湖租金全市最高
受消费环境变化及电商快速发展的影响，深圳零售市场也在产生一些积极的变化——除购物中心化外，社区商业扩张步伐加快,传统商场也开始借助O2O模式打通线上线下资源进行全渠道布局。
在积极的布局调整之下，深圳购物中心平均租金表现平稳——2014年核心区优质购物中心平均租金为每月每平方米885元，其中罗湖区优质购物中心平均租金为每月每平方米1,433元，依然为全市最高水平。值得注意的是，随着新物业的快速消化，核心区商业项目的空置率也由首季的12.5%下降至年末的9.6%。
同质化压力下 商业项目将求变图存
张晓端认为，面对供应增加、同质化风险以及电商带来的多重压力，预计各商业项目将通过重新定位、业态持续调整与优化等逐渐挖掘出适合自身的生存方式。基于商业氛围及需求支撑，中心城区成熟的优质购物中心租金仍有望稳中微升；而伴随供应放量，新兴商业项目必然面临一定的招商压力。除此之外，伴随奢侈品及高端餐饮消费的持续下滑，轻餐饮、大众餐饮及轻奢品牌在购物中心中的比例将稳步提升；同时基于空间、时间和服务的便利性以及贴近消费者的实用性，便利店品牌将进一步扩张。
DTZ戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙先生则认为，伴随深圳轨道交通三期工程的投入建设，核心商圈大型商业的人流聚集能力提高的同时，其辐射范围也将进一步扩大。而轨道交通的逐步完善以及消费水平的不断提高将给包括海雅缤纷城、沙井京基百纳、龙岗万科广等在内的区域型购物中心带来显著利好。此外，随着社区购物中心的兴起，前海、宝中、龙坂、龙岗中心城等地商业项目发展，将让深圳商业更趋均衡发展，逐步形成相互补充的多圈层商业格局。
深圳研发物业供需两旺 租金年均增长10.6%
而受益于新兴产业政策引导及高附加值产业的快速增长，深圳研发办公类物业供需持续旺盛，研发办公物业租金逐年走高。戴德梁行统计数据显示，深圳中心城区研发办公物业租金已由2009年的每月每平方米51.0元上升至2014年的每月每平方米84.5元，年均增长率达到10.6%。伴随2015年大沙河创新走廊内众多研发类项目的相继建成，中心城区也将迎来研发物业的集中供应期，这将缓解中心城区研发办公物业紧缺的局面，同时集中供应也将令市场承压。
中心区物业相对紧缺，外围区域研发物业受利好，租金由2009年的每月每平方米25.5元上升至2014年的每月每平方米39.3元，年均增长率达到9.5%。与此同时，一批老旧厂房也被改造成研发物业。可以预见，未来外围区域亦将出现较大体量的研发物业新增供应，其中龙坂片区因涵盖星河雅宝、天安云、宝能中林科技园等大体量项目，将受到市场更多的关注。短期来看，由于外围区域产业集聚仍需培育，纯研发办公物业需求仍有待提升，而融合轻生产制造和办公的混合类物业则较为抢手。
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