房价继续下滑 去库存自救楼市大佬准备好了吗？
经济明年一、二线城市房价将继续下滑，但有望在下半年逐渐回暖，限购政策有望全面退出，未来一半以上的开发商或将转行、消失。这些判断出自中国社会科学院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心及社科文献出版社共同发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告(2014-2015)》。
即便政府退出包括全面取消住房限购在内的救市措施，在住房投资收益过低、住房供给相对过剩的大环境之下，“房地产市场也将风光不再”。一如中国社科院财经战略研究院助理研究员邹琳华所预测，“未来将有一半以上的开发商，将转行或在市场中消失，房地产市场将进入真正意义的寡头时代。”统计数据显示，有超七成开发商或难完成年销售目标。
过往数年，“黄金房地产”这桌麻将遍地开花。从2013年开始，原本每年轻轻松松便可提前完成全年销售目标的房企们，“牌运”渐渐艰难。不但过了拿地即可“地和”、定天价即可“天和”的时代，还发生了多起房企倒闭、老板跑路事件。有数据显示，光是北京、武汉、四川等三地，已有上千家房企从楼市“消失”，杭州、宁波、海宁、南京、无锡、合肥、襄阳、神木等多地的多家房企因资金链断裂，陷入破产危机，旗下项目也多半烂尾。其中，宁波兴润置业因经营不善和高利贷导致资金链断裂，导致高达35亿元的债务违约，涉及19家银行。在这样的市场环境下，房地产信托、私募基金、民间借贷等融资方式，已变身为房企的“救命稻草”。而除房地产信托之外，民间“高利贷”等短期借款的“绳索”勒得房企几近“窒息”。央企控股的房企及子公司能从国家或母公司获得救济，大房企也可以通过降价卖房来回笼资金自救，大多数靠卖项目、卖股权的中小型房企离“死”只有一步之遥了。
“只有当潮水退去的时候，才知道是谁在裸泳。”这是巴菲特的名言，用在股市里如此，用在现今的楼市里，也同样如此。房地产的潮水正在退去，裸泳者光着屁股浮现出来了，有房企负责人曾经表示，“能活下去，就是万幸。”日前，国家统计局公布了2014年前11月国内房地产市场开发和销售情况数据。在库存方面，2014年11个月末，全国商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米。其中，住宅待售面积增加1046万平方米。住建部政策研究中心主任秦虹曾公开表示，“商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例不到10%，达到历史最低点，在建房屋中90%未卖出去，去库存至少需要3-5年乃至更长时间。”已不是地产商的任志强也说了大实话，“房地产市场目前的库存很大，预售面积已经超过将近6亿平方米，其中有3亿多是住宅。最大的压力是现有库存，这个库存不但在大城市出现，二、三、四线城市都拼命出现。如果底部运行在一个较长的周期，就有很多企业面临着现金压力问题、资金周转问题、银行信贷问题、高利贷问题。”库存增加，不仅意味着回笼资金减少，还会增加资金成本。
2014年初，业界大佬王石一句“2014年楼市不妙”，早早地为这一年整个房地产行业定下了暗淡不振的基调。一语成谶，全年的高库存带给开发商的，除了销售去化压力，还有资金链问题。但是，经过快速扩张的“黄金时代”，对于当下的房地产市场而言，去库存并非易事。其中，主要城市新房市场的巅峰期已过，大部分已进入平稳期，增长空间有限。而二、三线城市又增长过快，需求已被透支。即便市场成交量抬头，但供大于求的格局已然确立，势必影响房地产市场回暖速度的“成色”。一旦收入覆盖不了成本，资金链随时可能断裂。而资金链断裂，房地产行业就将重新洗牌。所以，是“降价快卖”还是“坐等破产”，房企必须做出不二的选择。正如广州地产商会一负责人所言：“寒秋未过，严冬将至，房地产大佬们，准备好了吗？……千万别存梦想。” 刘英团
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