深圳逾百万平大盘已超10个 大盘已不再是刚需
1.0是低密度、纯居住，2.0则是高密度、多重功能复合
1.0是城市边缘的扩张，2.0则是城市中心区域的更新
1.0是围绕着居住功能复合，2.0则进入了主题大盘阶段
曾经，桃源居以180万平方米的总建筑面积，成为深圳大盘规模难以逾越的标杆。随着城市更新的推进和产业地产的兴起，深圳中原数据显示，体量逾百万的大盘超过10个，其中有部分项目由于各种原因未纳入统计范围。深圳进入大盘时代已经毋容置疑。如今的大盘时代和1999年广州华南板块，由碧桂园、星河湾等开发商共同掀起的大盘时代已然不同，无论是所处的时代、行业成熟度以及城市的区别，都令人感受到，深圳的大盘时代虽然来晚了15年，但是已经跨越了1.0，直奔2 .0版本而去。
地从哪里来？决定大盘已不再是刚需
何时的大盘时代，很多时候就注定了大盘生于何地。国家统计局数字显示，1999年中国城市化率30 .89%，2011年首次过半，2013年已达到53.7%。1.0时代的大盘，正处于城市快速扩张的过程，各种扩张让城市边缘的土地瞬间升值，开放的广东人迅速学习了香港大盘开发的模式，居住之外附加上一些教育、医疗、体育等功能，就很有效地满足了初入城市渴望扎根的人们。
2.0时代的大盘用地，可不再是城市边缘的“小可怜”，地处城市中心的城市更新是其中不可小觑的部分。这样地块上生长出的大盘往往带着天然的矛盾。就像深职院房地产研究所所长邓志旺所说，“如何寻求高密度和舒适性之间的平衡，是开发商需要面临的考研。”
人为什么去？2 .0版注定要想更多
当年埃及人认为把小船放大了就是大船，于是按照小船的样子进行等比例放大，想造出一艘大船，结果失败了。也曾有开发商说，100万平方米的大盘开发和运营，难度决不是50万平方米项目的2倍，有可能是3倍甚至是4倍。随着规模的扩大，开发销售和运营的难度呈几何级数上升。
总建面180万平方米的桃源居，规划居住人口5万人。对于当下2.0版本的深圳大盘，和过去单纯的满足居住及日常需求不同，如何吸引动辄数万的人口过去生活、工作，就像是生活在城中之城，是当下最挑战开发商的问题。
因为体量大，大盘开发商需要配套和运营的，往往不只是项目，更是从区域甚至是城市的高度去思考，才有望得以解决。而配套也并不止步于复制另一个市区，很多时候，2 .0版的大盘，还需要拥有内生的循环系统，才能像封闭的盖亚生态球，得以有更长久的活力。
对话
王志纲工作室看大盘2 .0时代：从简单复合到主题明晰
1999年，以碧桂园、星河湾、奥园地产为代表的华南板块崛起，成就中国第一代大盘。曾以策动广州华南板块而闻名的王志纲工作室，时隔15年，比较了深圳大盘2.0时代和当年的广州大盘1.0时代的不同，12月17日接受本报记者独家专访，认为两个版本由于启动空间和时间的不同，以及所处的房地产发展阶段不同，都令2.0时代显得主题更为清晰，呈现更加丰富，同时开发商所面临的创新挑战也更为迫切。
南方都市报：两个大盘时代最大的不同在哪里？
王志纲工作室：至少有三个方面变化很大。1.0时代主要是围绕着居住进行功能复合，房地产加教育，或者房地产加体育，而2.0时代则进入了主题大盘阶段，有更加清晰的灵魂。不再是简单的复合，而是一个整体，其中产业、文化、旅游、养老会是其中比较主流的方向。
2.0时代实现了从产品主导向服务主导升级。1.0时代开发商会强调自己的户型和园林，但是如今房地产行业发展已经非常成熟，再说这些消费者已经不感兴趣了，大家会更看重增值服务。
第三个不同是要从单纯的规模经济向匠人精神转变。乍看上去匠人精神更像是一种小而美的精神，与大盘的规模似有冲突，但是当规模太大的时候，精致和个性反倒成为一种挑战。以前通过规模来实现造城运动，如今更注重品质、品位和体验。
南都：大盘开发商更需要注意什么？
王志纲工作室：首先要开阔视野，融入大的环境。我们可以看到万达出海，恒大卖水，小米投资公寓，企业的操作手法都在变化，跨界、跨区域的操作手法需要开发商深度挖掘时代特色、区域文化和当地经济，同时结合到自己的资源和优势。大盘开发周期通常要5-10年，要用运营的思路去操作，同时和城市发展密切相关，大盘由于体量的庞大，在城市中会担当更为重要的功能，而不像小项目只是单纯的建房卖房就可以。未来的大盘形态或会更为科技化，诸如低碳、智能理念将融入其中。
南都：深圳今日的大盘和广州当时的大盘有哪些不同？
王志纲工作室：当时的华南板块是一张白纸，在广州政府的城市南拓战略下诞生，同时聚集了很多大型房地产商。如今深圳的大盘分布较为分散，更多是城市更新的产物，对于开发商来说挑战更大，创新的需求更为迫切。
典型大盘天安云：配套从细微处入手，理解企业需求
建筑面积：289万平方米
业态分布：产业研发、居住、商业、休闲娱乐、酒店、教育
硬件方面，天安云谷建设了公园、云平台、跑步绿道、文化活动中心等必要的开放空间，同时引入了包括中影影院、星巴克、屈臣氏、麦当劳、中航健身会等配套体系及丰富的餐饮服务，还引入了华西口腔、体检中心、青少年培训体验与儿童托管、艺术培训中心等项目。在软件服务上，天安云谷智慧园区涵盖诸多亮点，比如融资租赁、促进企业非核心业务外包、打造30分钟响应的敏捷物流仓储体系、拎包入驻的创业发展服务体系、人才关爱服务体系、云计算应用等，大多都是国内首次尝试。就像深圳天安骏业投资发展有限公司董事总经理杨毅所说，产业定位聚焦，才能更深入理解企业和人的需求，才能把服务做透。
星河WORLD：全生态系统，高新产业总部基地
建筑面积：160万平方米
业态分布：20万平方米住宅、75万平方米甲级写字楼商务群、8万平方米购物中心、商务公寓以及五星级高端商务酒店
项目毗邻地铁4号线、5号线，和2019年开通的地铁10号线无缝对接，内部配有8万平方米星河COCOPA RK、华师大附小、健身会所、多功能厅，外部拥有雅宝、民治双湖景观，并接壤14万平方公里银湖山郊野公园。
未来星河WO R LD将拿出其中部分物业的20%产权进行股权置换，拟引入创新金融、电子信息、文化创意、服务外包等产业，预计将来可容纳近1000家企业进驻，直接或渐渐创造约10万个就业机会，每年贡献数百亿绿色G D P。佳兆业城市广：居住属性明确，提升区域商业氛围
建筑面积：180万平方米
业态分布：超高层住宅、集中商业m all、甲级写字楼、公寓、学校
项目占据华为科技城核心地段，周边有一山、二湖、三公园，约10万平方米园林；交通方面，项目与地铁10号线接驳，靠近梅观高速、坂银隧道；项目带有15万平方米旗舰商业M A LL和逾7500平方米的社区商业。此外，项目引进了3-16岁全学龄教育深大附属坂田学校和3所幼儿园，并有会所、双泳池、肉菜市场、公交始末站、社康中心等配套。
如深职院房地产研究所所长邓志旺所分析，佳兆业城市广场首先需要解决的是华为科技城诸多高端人才的居住需求，由此而建的27栋约150米超高层住宅在市场上连续夺得销冠，获得的认可证明了这一定位的准确。而针对坂田片区商业氛围较弱的特点，城市广场配建有约15万平方米超大型集中商业M A LL、1栋约270米超高层甲级写字楼、2栋约200米高国际公寓塔楼，与附近的天安云谷等项目相呼应。与深大合作引进九年一贯制公立中小学校，则对这一超大型综合体项目的软件做了极大的提升。从项目打造的多个角度，该产品都显示出“因地制宜”的理念，更加符合“造城”概念。
华润城：主打人文主题的百万社区
建筑面积：280万平方米
业态分布：包括商业、写字楼、酒店、公寓、住宅
住宅打造人文住区，首期产品润府已开盘销售。商业方面建有24万平方米的万象天地，定位为创新升级版万象城，将有6大商业主题区。商务上，有华润置地大厦，深南大道地标商务集群，以深圳国际商务形象的全新高度，开启商务一体化办公模式。还有精品公寓，以国际化理念打造定制服务，满足商务与生活双重需求。五星级酒店，将提供白金级品质服务。
华润城位于南山区高新技术产业园，紧邻深南大道，衔接福田、南山两区域。毗邻深圳湾区，与香港一衣带水。交通方便，临靠深南大道、北环大道、沙河西路3大城市主干道及地铁1号线、2号线，组成3线2轨的立体交通网络。华润城主打“人文”，附近有休闲资源：多个深圳知名高尔夫俱乐部；商业欢乐海岸、世界之窗、益田假日广场等；教育资源享有：南山外国语学校、深圳大学、深圳大学城；还有深圳大学美术馆、何香凝美术馆、华·美术馆等艺术场所。并且，华润城自身商业也将强化社区的“人文”主题。
业内观点
处在不同的城市化阶段，决定大盘功能不同
杨毅深圳天安骏业投资发展有限公司董事总经理
南都：如今深圳的大盘时代和曾经华南板块大盘时代有什么不同？
杨毅：原来的华南板块兴起于城市化的初期，以疏散城市中心的居住人口和单一人口配置为主要特征。你会发现比如碧桂园办个学校等等方式，主要还是为了满足居住人口的需求。
现在深圳的大盘时代处于城市化的中期，尤其是特大城市的城市化进程已经过半，居住人口转移已经有了基础，居住附近是否有足够的就业来吸引他们成为重点，因此更强调产城融合，以就业人口转移为主要特征，所需要的配套也更强调符合功能，包括就业和生活的平衡，必要的商业、教育配套，以及企业需要的商务功能等。
南都：未来的大盘运营过程中，有哪些元素是开发商必须考虑到的？
杨毅：罗马不是一天建成的，复合多功能的服务体系也是陆续建成，每一个环节之间都有它的规律和顺序，如何通过运营来实现，是大盘开发商必须要考虑的。
南都：天安云谷运营过程中考虑最多的一个问题是什么？
杨毅：如何吸引人是我们考虑最多的问题。以前是加工制造业为主，工人跟着老板走，现在是哪里有人才，企业就会去哪里。由此就会衍生出很多内容，比如不同的产业特征，就会有不同的需求。
配套并不仅仅是对既有城市配套功能的复制，搬一个超市或者搬一个学校过来，可能成熟片区没有的，更需要考虑进来。比如关爱体系，除了健康、医疗运动特征的呈现以外，对于子女的托管、教育、才艺培训，尤其是很多企业周末加班，那么就可以带着孩子来加班，放在托管中心，这样从他们需求出发的考虑，才能吸引他们过来。
区位更核心、功能更复合是大盘新特征
邓志旺深职院房地产研究所所长
南都：比较现在和过去体量过百万的超大型项目，各自都有哪些鲜明的特征？
邓志旺：从区位上看，以前多是郊区大盘，是开发商从无到有的“造城”，而现在的大盘区域越来越接近城市核心，交通等配套早已完善；从功能上看，以前的大盘往往是低密度、纯居住的项目，现在则多是高密度，有多重功能复合的综合体；从定位上看，前两个要素决定了过去的项目多是为了市区的低收入人群刚需置业，而现在出现了更多豪宅和高端住宅；最后，从竞争优势来看，过去的大盘只能依靠价格优势取胜，现在的大盘则在拼配套、拼地段、拼复合型优势。
南都：这种变化由何而来？
邓志旺：这与深圳进入城市更新时代密切相关。以前的超大型楼盘概念在深圳很难找到，主要是因为深圳成片出让的净地少，面积也不大；而现在旧改增加，整村整片的开发配合高容积率，体量破百万变得容易起来。可以预见的是，以后随着旧改的推进，这种大盘会出现越来越多。
南都：超大体量的项目对于购房者和开发商，分别增加了哪些新的考量因素？
邓志旺：对于购房者而言，是增加了选项。在预算有限的情况下，购房者往往只能在远郊大户型和市区小户型之间做选择。而大盘在提供大量高容积率的小户型产品之外，为其搭配了原本小型社区难有的便利和配套，更为方便。
而对于开发商，这向他们提出了“如何处理好高密度和居住舒适性的关系”这一挑战，促使他们研究产品配置和组合，进行产品创新。在香港，不少超高层豪宅为其做了示范，说明好的规划和建材，能够达成二者平衡。
南都：从具体项目而言，什么是决定产品的核心属性？
邓志旺：地段。区域决定了产品的不同。例如，华润城位于深圳目前的核心地段，地处交通枢纽，需要满足的是商务办公、酒店、高端住宅的需求，才能将土地的价值最大化。而佳兆业城市广场依托华为科技城，原有的商业氛围较弱，而高品质的住宅需求极强，这就使得项目以居住为主，辅以商业，这样更有利于周边区域的发展。如果换过来，佳兆业来打造大冲项目，必然同样走高端路线，华润来做城市广场也要亲民。
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