险资蜂拥深圳投资写字楼 租金虽然微降但长期看好

一笑了

开篇语在如火如荼、风起云涌的深圳住宅楼市背后，一个庞大的写字楼市场开始走入诸多资本的眼中。写字楼是一个城市的商务门户。对于国际化中心城市而言，其中一个判定的关键指标就是写字楼的供应量与写字楼的档次、运营水平、租金水平。

作为四大一线城市之一，相比北京、上海，深圳的写字楼到底处于何种水平？是否拥有国际性竞争力？未来几年，随着前海片区的提速、新城市副中心的建设、总部基地的打造、城市更新项目的入市，深圳写字楼供应即将呈现井喷式爆发，竞争也日趋白热化。从本期开始，南都记者将多方采访深圳写字楼领域的专业人士，剖析深圳写字楼市场的走势，回答写字楼领域里饱受关注的多个问题。

深圳写字楼市场在今年上半年似乎迎来春天，手握大量资金的险资企业频频涉足。最新数据显示，三季度深圳甲级写字楼平均售价为55649元/平方米，同比上升9 .2%。业内观察人士认为，比起高昂的住宅价格，深圳的写字楼价格相对低洼，加上拥有稳固的租金收入以及资产升值的潜力，继上海、北京之后，写字楼成为颇受欢迎的投资标的。

新动向

险资蜂拥深圳“扫楼”

往常以国内自用及零散投资客为主的深圳写字楼市场，近两年成为诸多有着雄厚资产背景和强烈资产配置需求的保险机构眼中的“香饽饽”。今年上半年，不断有保险企机构频频撒钱“扫楼”，深圳甲级写字楼的大宗交易尤为活跃。

相关信息显示，今年1月份，前海人寿抛出10亿元拿下了皇庭中心约2完平方米的写字楼。时隔3个月，太平洋产险购入位于福田的深夜上城T 2塔楼的4个整层，6月份，太平洋保险旗下的太平洋寿险也宣布入手同一栋楼的10个整层。

按照此前媒体报道，据不完全统计，深圳写字楼市场有史以来最大的6笔购楼交易，5宗都与金融机构有关。在险资“扫楼”的推动下，根据戴德梁行的统计数据，上半年深圳一二手写字楼共成交30.86万平方米，同比增长15.32%。

“考虑到国际政治经济形势的动荡、国内经济转型的艰难等，手握大量现金资产的保险机构更倾向于将不动产视作主要的投资方向。”有业内观察人士指出。

事实上，深圳住宅价格高企，让住宅的投资风险不断积累。而比起北京、上海，深圳的写字楼价格相对低洼，加上“营改增”的实施也对写字楼市场构成间接利好，险资的脚步开始走向这个领域。

根据第一太平戴维斯最新统计的数据，三季度深圳甲级写字楼平均售价为55649元/平方米，同比上升9.2%。戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端告诉南都记者，他们曾做过一个深港两地的研究报告。报告显示，深圳高端住宅的房价已超过香港同类物业的三分之一，而同样级别的写字楼产品，深圳的价格还远未到香港的三分之一。“近日限购政策的出台，或许会促使部分资金流入写字楼市场。”

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读数据

福田中心区最抢手

租金达273 .5元

“虽然写字楼价格涨幅要比住宅慢一些，不过租金涨幅要高于住宅产品。”张晓端表示。稳定的租金收入，较大的资产增值空间，这也是写字楼市场吸引资金的原因之一。

在戴德梁行提供的第三季度深圳写字楼数据里，刚刚过去的3个月，写字楼的平均租金环比微幅下降0 .6%至252.4元/平方米/月。而这主要基于全国经济下行，市场需求疲软。不过，近年来，深圳一直在大力发展总部经济，福田中心区、后海中心区、留仙洞片区、深圳湾高新区和龙华核心区等五个总部基地是深圳未来打造的重点。而且，在“十三五”规划中，深圳被定位为“国际化金融创新中心”。

根据高力国际研究部提供的资料，去年深圳写字楼租赁市场表现活跃，需求的主要驱动力就是内资企业，其中尤以IT、金融以及服务行业比较突出。

“在一至两年内，写字楼投资还是具有很大的价值空间。”戴德梁行深圳地区常务副总经理董韶川在此前接受媒体采访时表示，聚焦深圳，特别是一些核心区域，其城市发展和经济发展的潜力是巨大的。尤其是在现代服务业和金融业占G D P比例高、深港融合、拥有政府规划利好等优势的前海片区，写字楼的市场需求量更是巨大。张晓端对此持相似观点。她说，前海片区目前虽然尚无高端写字楼投入市场，但作为深圳未来的经济增长引擎，整体前景最被看好。

不过，据了解，目前最受客户欢迎的写字楼，还是福田中心区。“存量和增量都较多，商办氛围最为浓郁，加之处于深圳核心区域，因此交投最为活跃，客户以金融类占比较高。”张晓端告诉记者。数据显示，目前福田区的平均租金是全市最高，为273.5元/平方米/月。

看未来

供应量充足租金承压

但长期看好

在戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端眼中，虽然未来三年写字楼供应量高达445万平米，但是他觉得长期依然看好。

据统计，深圳目前的高端写字楼主要集中在罗湖蔡屋围、福田中心区、南山后海，以及前海片区。张晓端认为，从各片区来看，罗湖的配套及商业氛围最为成熟完善，但新增供应最少，仅为40170平方米。长远来看，由于有一部分城市更新项目，会增加一定供应量，但短期内，较少的选择空间对客户的吸引有限。目前罗湖片区的甲级写字楼租价为224.38元/平方米，仅位居福田之后。

作为租价首位的福田中心区写字楼，存量和增量都较多，商办氛围最为浓郁，加之处于深圳核心区域，因此交投最为活跃，客户以金融类占比较高。目前，福田区甲级写字楼成交价格达到273.47元/平方米，领先全市。

至于南山，未来的供应量最大，达到近456万平方米，占据全市供应量三分之二左右，特点是总部物业较多。前海片区目前虽然尚无高端写字楼投入市场，但作为深圳未来的经济增长引擎，整体供应量较为庞大，整体前景最被看好。

但在张晓瑞看来，从写字楼的物业管理等方面来看，各片区的高端写字楼并无具体差别。由于普遍聘请国际大牌物业顾问机构，提供的服务均保持一定水准。那些对于形象要求较高，具有上下游客户的企业，像现代服务业、高端咨询业、金融业等类型的企业，因其对租金的承受能力较高，依然会选择甲级写字楼。

他表示，未来三年，深圳写字楼可见供应高达445万平方米。由于写字楼供应量持续加大，租金会面临一些压力。不过，由于对深圳经济前景的普遍看好，深圳写字楼的价格和需求还是呈上升趋势。