当前深圳楼市扑朔迷离 今年金九没希望了？

一笑了

  个人认为，今年的金九肯定是没希望。因为这个九月，开发商的推盘量大大减少，此外，购房涉及到大金额，是一个需要冲动的过程。但目前楼市态势比较稳定，根本无法刺激入市的欲望。

这是疯狂的年代，也是吊诡的年代。

杭州限购、临深片区地王潮袭来、涨价封盘的风声四起、70个大中城市超9成房价环比上涨……而深圳楼市，在历经8月底9月初一波小高潮之后，步履踌躇不定，已经开始有部分业内人士对后市偏向悲观。

多元化的市场格局下，我们越来越难以清晰看透深圳楼市这个非同往昔的金九。而见证过高位横盘的购房者们，新一轮的入市信心还在积累，量力而行的买房心态有点坚定。

“买卖双方就好比谈恋爱，已经过了情绪大起大落的阶段，却始终缺少一个契机促使他们下定结婚的决心。”在本周的采访中，有业内人士以如此戏谑的例子来形容当前深圳楼市的温吞，也有专家给出了模棱两可的原因，“预期过高，表现平淡，审美疲劳。”

这或许是房价狂飙后调整期深圳楼市所必须经历的考验。而触角敏锐的深圳投资客们，则开始将目光投向他们曾经不屑一顾的强二三线城市。在价格相对低洼和涨幅不断扩大的大背景下，他们蜂拥而进，就犹如曾经疯狂入场深圳楼市那般。

日前，一条新闻引发关注：深圳炒房团杭州抢下近30套房。这引发众人讨论：深圳投资客已经舍弃深圳，转向了杭州、长沙、东莞等二线城市吗？而相比强二线城市摇身变为新晋热点城市的同时，深圳楼市却正在淡定慢行。相关数据显示，9月前三周，深圳一二手住宅成交量逐周下跌，成交价基本与前期持平。业内观察人士指出，太过稳定的走势，让许多购房者出现了“慢慢挑”的心理，深圳成交动力不足。

疯狂的江南

9月18日下午，杭州19日开始限购的通知，掀起了一场关于楼市大战的刷屏。在随后的16个小时内，这座今年上半年地王频出的二线城市，创下了一天签约5105套的单日历史纪录。

差不多同一时间，国家统计局公布了8月份70个大中城市房价情况。与7月相比，70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的多达64个，二手住宅价格环比上涨的城市则达到57个，一二手价格环比下降的城市数量均为“个位数”。其中，杭州的一二手价格环比涨幅都徘徊在3%左右，正在向北京、上海、广州三个一线城市看齐。

不只是杭州，成都、武汉、厦门等强二线城市，在库存量告急、一线城市投资外溢、地王频出的助力下，今年以来房价也正驶向意想不到的“上涨通道”。根据中国指数研究院统计的数据，上半年二线、三线城市的新房价格分别累计上涨5.33%、4.27%，涨幅较去年同期明显扩大。苏州、南京等地的累计涨幅甚至超过20%。

而距离深圳最近的东莞临深片区，在9月7日“茶山地王”尘埃落定之后，上周地块周边的莞北片区房价环比涨幅超过10%，部分新房和二手房甚至打出封盘、“坐等涨价”的口号。中秋期间，位于东莞黄江的金地湖山大镜公然摆出“涨价公告”，称销售单价将上调1000元/平方米。

“整个中国都正陷入一种房价预期暴涨的热潮里，成都、武汉、长沙等新的热点城市正扑面而来。

于是，更多的投资客不安分起来，对二线城市开始蠢蠢欲动。”9月21日晚，资深地产观察人士呆呆在其最新的微信文章里一针见血地指出，购房者正以奇怪的速度转换自己的思维，位于二线城市的老家房产似乎重新变得魅力无穷。

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淡定的深圳

“以前要是有人问我，长沙能不能买？我会二话不说非常果断地摇头。但是现在，我也不敢这么斩钉截铁地否定了。”深圳链家二手房研究院总经理肖小平告诉南都记者，外地楼市抢了较多的风头，“或许最近众人已经对深圳市场有点‘审美疲劳’吧。”

的确，与强二线城市的高歌猛进相比，深圳楼市似乎正在“裹足慢行”。在上述70个大中城市房价统计中，谁都未曾预料到，连续多月领涨的深圳，8月一二手住宅价格环比涨幅不仅在四大一线城市中排行最末，而且还不及杭州。

若是将目光聚焦到9月前三周，深圳楼市的态势或许只能用“吊诡”一词来形容。按照深圳市规土委的统计数据显示，步入九月以来，虽然一手住宅的周备案量在首周回升明显，达到708套，但随后却逐周下降。根据深圳中原研究中心的监测，9月至今，深圳一手住宅周均备案套数约599套，基本与8月份持平。成交均价也呈现出类似的走势，首周罕见地站上“7”字头之后，后两周又回落到6万元/平方米的单价，基本持平于前期。

更能代表楼市走向的二手房市场，在深圳链家研究院提供的最新数据中，9月前三周过户数也从1982套的小高谷逐渐跌至上周的1706套，但还维持7月份以来的中等偏上水平。成交均价更是稳如泰山，在5月份跌回“4”字头之后，随后几个月二手房的成交均价一直在51000-52000元/平方米之间浮动。

PK

观点1

在他们眼里，当前深圳楼市扑朔迷离

我对未来半年的深圳楼市持中性偏悲观态度

——— 资深投资客深圳投资那些事儿

这一轮经济改革的基调是供给侧改革，国家不收紧货币政策只是为了让G D P增长下滑不至于那么难看。这其中，一线房地产市场是改革的龙头，经济成分中的房地产占比理应受到控制，所以货币政策更不可能出现更宽松的情况，反而会亦步亦趋试探性局部收紧。

作为本轮龙头的深圳楼市，从统计数据来看，今年价格震荡前行，成交量则中等偏低。“3·25”调控新政落地之后，经历了将近3个月的低潮，7月份开始深圳房地产市场有了一定的好转，但仍不活跃，这充分说明买卖双方依然处于“拉锯战”的状态，低于市场均价的笋盘能够迅速走货，高于市场价的基本上很难成交。我还多次听到一些投资的朋友称，最近放盘很长时间，放盘价基本是市场价，但也难以成交。另一方面，卖家现在也没有出现大规模降价潮。

值得关注的是，这还是在地王频出，国家尚未将实质性政策改向货币政策的前提下。所以有理由相信，如果没有一级市场因素的拉动，深圳楼市的整体情况可能更差。当前也有很多投资的朋友开始主动降低杠杆或不再新增杠杆，即使使用杠杆也会优先考虑笋盘以及成交量较大的区域，归根结底这也是对楼市未来一段时间内持谨慎的态度。

至于今年金九银十的行情如何，现在不好判断。不过从当前的大环 境 来 看 ，大概率不会重复去年的向好 行 情，毕竟政策层面不允许大涨。我也建议购房者近期可以多看看新盘，开发商为了走量，部分单位可能会有惊喜。

至于本周起，杭州重启住房限购政策，我认为这是二线城市在这波“去库存”中的阶段性调控标志。也就是说，二线城市的涨幅已经引起国家宏观调控的重视，示范性的刹车、调整资金流节奏是有必要的，接下来，大家对二线城市的投资也要从上半年的激进转为中性偏谨慎。但这跟深圳等一线城市的关系不大，一线城市的楼市政策在今年上半年已经基本定调，我对未来半年的深圳楼市持中性偏悲观态度。

今年的金九没希望，近期的深圳市场很诡异

——— 深圳链家二手房研究院总经理肖小平

从近期成交数据来看，深圳二手房实际成交量并没有大变化，基本维持8月份的水平。哪怕8月底9月初，市场曾经出现过一波看起来还不错的小高潮，但转眼之间，市场又立马冷静下来。

成交价在“3·25”新政之后的5月份跌了一小段时间，但6月至今，均价基本是窄幅波动，趋于稳定。虽然最近受部分二线城市涨价的影响，小部分业主可能“跟风”提高放盘价。但如果是诚意出售的业主，放盘价其实变动不大。

而且，观察这波涨价的楼盘，便可以发现，这种房价的上涨是有阶段性的。比如龙华高级中学的学位房，只是在学位划分、开学报名那段时间房价被推动，当价格达到高峰时也开始趋稳；比如，地铁11号线开通以后，福永、沙井、松岗等区域的地铁盘价格都有比较大的涨幅，但经过一段时间溢价之后，房价也会渐渐回归。现在大家比较期待的地铁7、9号线开通，我预判沿线楼盘涨幅很难达到11号线的程度，因为11号线沿线大部分是此前交通较为匮乏的区域，但7、9号线沿线更多是交通堵塞问题。

个人认为，今年的金九肯定是没希望。因为这个九月，开发商的推盘量大大减少，此外，购房涉及到大金额，是一个需要冲动的过程。但目前楼市态势比较稳定，根本无法刺激入市的欲望，很多购房者都出现“这周买与下周买，价格并无差异，可以慢慢挑房”的心理，所以老实说，整个市场很难出现新一轮小爆发。

最近每每与业内人士聊起深圳市场，都会觉得很诡异。毕竟全国很多城市的房价都在上涨，外力并没有利空的因素。但即使这样，深圳市场依然动力不足，买卖双方完全不着急，或许这也是众人对楼市已经有点“审美疲劳”了。

观点2

在他们眼里，金九或许是深圳楼市转折点

这个9月，深圳将触底反弹

——— 业内某信息集团深圳区域总经理、业内机构中国企业集团合伙人陈洪海

从全国范围来看，今年一线城市和二线重点城市的“金九”都不算活跃。深圳跟往年相比也显得较为低迷，开发商表现相对谨慎，近期新房开盘虽然比较火爆，但在持销阶段往往较为乏力。

而房价方面，目前两极分化现象趋显，南山等热点片区的房价很高，龙岗等片区的房价则较为低洼。产生这种现象的原因在于资源配置，南山相比龙岗，拥有更多的关于产业、区位、教育、交通、医疗等方面的资源。龙岗的房价涨幅其实不算低，但由于区域内土地出让不活跃，和市中心的关联度也不高，目前大体处于涨停的阶段。

另外，可以看到，今年深圳开发商凭借热点区域的单盘就可以挤进销售排行榜前十名，比如位于蛇口的招商双玺，这在全国都是很独特的现象，说明深圳热点区域价值高企，因此原特区内三片区：罗湖、福田、南山今后的房价肯定还是不断上涨，也将是最有可能超越香港的区域。

个人认为，9月应该会成为“3·25”调控新政之后的一个转折点，深圳楼市将会触底反弹，之后迎来量升价平的阶段。究其原因，接近年底，迫于销售压力，开发商应该会有很多新的动作出现，不过根据区位不同，销售策略也有所区别，市区楼盘多会维持高端形象，而关外楼盘或会加大促销力度，积攒了大半年的购房需求也会在四季度释放。

年初的那一轮楼市调控，政府目的已经达到，近期不急于“放狠招”。而且，今年深圳楼市的投资潮已经退去，利用杠杆快速赚取 差 价 的 几 率 已 经 非 常低 。目 前 刚 需 购 房 占 比7成，楼市较为健康，因此今年第四季度到明年第一季度之间，重新出台调控新政的几率很小。

10月份深圳成交量将会有突进

———Q房网天然居分店店长余志贵

作为一线中介，我最大的感受是9月相比前几个月，楼市情况有了不少改观。例如，从店面佣金增速上就能很明显感受到楼市的温度在回升，本月我们整个大区只用了20天就完成了月度佣金指标。而在前几个月，基本上都是到月末才能完成。

前几个月较大的议价空间现在也正慢慢缩小，景田片区甚至有部分优质学区房还出现了业主返价现象。买家入市积极性较之前更高，重新出现几个买家争抢一套好房源的局面。

不过总体来讲，今年金九的成色比之以往还是逊色不少，以往楼市往往势如破竹，但今年基本感受不到。在我看来，目前深圳市场处于高位盘整阶段，买卖双方的信心还在积累。去年那种盲目入市的现象已经很少见到，购房者多量力而行，更加理性，而开发商的定价也没有过往那么激进。

造成金九成色不足的最主要原因，还是因为价位太高，去年过快的涨幅需要时间消化。另外，今年出台的调控新政、打击首付贷等金融手段，也明显起到一定作用。

不过，银行信贷政策没有发生变化，算是给了市场较大的信心。我预测，10月份深圳在成交量上会有一个突进，价格也会有小幅上涨。最近出台调控新政的可能性不大，因为深圳市场还处在恢复元气、增强信心的阶段，如果政府认为有调控必要，最多采取收紧信贷或降低利率优惠等措施，就完全能控制得住局面。

数读金九

数据显示深圳楼市上涨动力不足

9月的前三周，按照深圳市规土委统计数据显示，一手住宅的周备案量呈现逐周递减态势，特别是上周，在恰逢中秋小长假的情况下，一手住宅备案506套，环比下降13.4%。根据深圳中原研究中心的监测，9月至今，周均成交套数为599套，略高于8月523套的周平均水平，处于5月份以来的中等水平。不过，前18天共计2423套房源的成交量，明显高于8月。在深圳链家研究院监测的数据中，新房成交量在4月份几乎腰斩之后，一直徘徊的3000-4000套之间。

截至9月18日，深圳只有6个新盘入市，比去年同期相比差距较大，显示开发商入市信心不足。中秋小长假期间，深圳仅有两盘推新，因定价均在“3”字头较为合理，两个楼盘都取得七成以上的去化率，相较前几个月6成左右的水平略有好转。

在价格方面，9月前三周，深圳一手住宅均价高达66001元/平方米，环比增长12.53%，这也是在6月之后今年第二次突破“6万”大关，并且攀上峰值。

与新房市场一样，深圳二手房的成交量在前三个周也呈现出逐周递减的态势。根据深圳链家研究院的统计，前三周共成交4079套。其中，九月首周的成交量达到1982套的峰值，上周又跌至1706套，是近8周以来的第二低位，不过仍维持在7月份以来的中等偏上水平，相对5、6月份成交量回升较为明显。

而与新房价格不同，二手房均价则保持稳定的趋势。前三周均价达52059元/平方米，除了5月份价格跌到49865元/平方米之外，最近三个多月，二手房的均价始终保持在5万元/平方米左右。

与此同时，纵观二手住宅的放盘均价，可以发现前3周的放盘均价均超过60000元/平方米。业主的信心似乎有所增强。根据购房者和一线中介的实际反馈，一些优质二手房(包括学区房)的业主报价在九月开始变得坚挺，但普通二手房业主信心稍显不足，愿意以议价空间换取成交，不过议价空间普遍较前几个月缩小。