谈判7年,“深圳最牛钉子户”终于签了

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    2017-11-18 11:05
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    发表于 2017-11-18 01:15:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
      民治街道樟坑华侨新村最后一栋烂尾楼正式拆除。

      碎玻璃碴、翻倒了的家具、没有收走的衣服、没有吃完的盒饭……一条黄狗默默趴在一地的狼藉里,安静地注视着屋外的挖掘机以及人群。

      备受社会关注,甚至被坊间传为“深圳最牛钉子户”的民治华侨新村68号烂尾楼昨天终于正式开拆,随着两台大型挖掘机同时启动,铁臂高扬,烂尾楼轰然倒下。

      这也标志着历经7年耐心和艰难的谈判,樟坑华侨新村地块上9栋烂尾楼全部实现和谐清拆,为全市重点区域深圳北站商务中心区的开发建设扫除了重大障碍。深圳北站商务中心区位列龙华区政府规划的六大重点片区之首。今年上半年,北站商务中心区已完成了94亿元的投资,投资体量位于全市17个重点区域中的第一位。未来这块区域将拥有超百栋的高层建筑,并最终构筑出一个“空间、连廊规模亚洲第一的国际会客厅”,打造深圳新的城市中心。

      正因为该片区发展潜力巨大,给征地拆迁带来了难以预料的复杂性。不少人都在关注,也很好奇:最后一户为何愿意签署协议?7年对峙交锋谈判工作又是如何开展的?从公共利益角度如何点评这种博弈案例?作为一个政府始终在法治原则下平等地回应诉求,并最终实现所有烂尾楼和谐拆除的典型案例,对当前的拆迁工作又有何警示和意义……

      回顾

      “最牛钉子户”终拆除,细数7年历程

      “我们还是希望以和平方式为此事画下句号”

      樟坑华侨新村68号烂尾楼业主杨女士坚持到了谈判的最后一刻。在签订征收补偿协议之前,她被许多媒体称为“深圳最牛钉子户”,坊间传言她拒绝了2000万的补偿款,有人认为这是她为了保护个人利益的无奈之举,也有人觉得她是在浪费公共资源……

      事实上,杨女士和民治街道办双方早就否定了“拒绝2000万补偿款”一说,杨女士也不认为自己是“钉子户”。但这场长达数年的拉锯战却是真真实实地刻在了每一个当事人的经历中。7年间,几栋烂尾楼附近的野草早已疯长,如同这周边的房价,而这儿却始终冷寂荒凉:几栋烂尾楼的楼主们坚持不在征地拆迁补偿协议上签字,或要求以房换房,或要求以宅基地入股。而与此同时,政府方也始终坚持必须在法律法规范围内处置补偿,且不以强拆方式解决问题。

      购地建房

      杨女士是樟坑华侨新村68号楼的业主。这栋最后的砖楼高七层,占地面积为120平方米,建筑面积约1000平方米,坐落在深圳北站东广场的东侧。从深圳北站出来,沿北站旁边草木掩映的公园走,行人会不自觉地踏入现在的樟坑华侨新村。

      如今的民治樟坑华侨新村拥有巨大的区位优势:位于全市17个重点建设区域之一的北站商务中心区,深圳北站东广场正面,深远中路和北站用地红线范围内。

      樟坑华侨新村是如何建起来的?这一切还得从1993年说起。樟坑华侨新村地块属民治街道樟坑村集体用地,1993年1月10日,龙华镇民治村委樟坑村为了加快本地建设,引进更多外来资金,申请开发位于樟坑村旧住宅南侧地段“樟坑西”约60亩山地、荒地,用于樟坑原村民及原籍在深圳的华侨、港澳同胞私人建房。樟坑华侨新村一名由此而来。

      杨女士那时还是一个生意人,有着生意人的精明和敏锐。1993年,她以18万元的价格购得樟坑华侨新村一块面积为120平方米的地块。

      跟杨女士一样,樟坑华侨新村的其他村民也都不是樟坑村原村民,也非华侨、港澳台同胞,而是来自五湖四海。

      杨女士曾向记者出示了她的全部有关证件,证件的签发日期均为1993年。其中,《建设用地规划许可证》上显示,该用地项目为私人住宅,上面盖有“此证限宝安县私人建房占用荒山地、原有宅基地、村内空闲地”的公章。

      记者就此事联系了民治街道办规划土地监察中队相关负责人,其表示:杨女士的《村镇住宅建筑许可证》签发日期为1993年7月12日,批准建筑面积为360平方米,同时证上明确载明“自核准之日起6个月内如无动工,该证作废”;《建设用地规划许可证》签发时间为1993年6月10日,同时证上明确载明“本证自核发之日起,有效期为6个月,逾期未使用,本证自行失效”;《宝安县居民(私人)兴建住宅用地批准通知书》签发时间为1993年11月1日,同时证上明确载明“自本通知书发出之日起一年内动工兴建,逾期不兴建,此通知书作废”。

      也就是说,杨女士取得的相关证件有效期分别为6个月、6个月和1年,逾期自动作废。

      另据2003年至2004年樟坑华侨新村的卫星影像图显示,杨女士的房屋建设时间为2003年至2004年。根据当地政府部门相关人员的说法,杨女士在2003年动工时,上述证件已失效。

      谈判拆迁

      2010年,樟坑华侨新村被纳入深圳市土地整备计划,拆迁在所难免。征拆项目包括9栋烂尾楼。经过谈判,其中6栋烂尾楼于2011年完成了协议征收拆除工作。

      剩余3栋烂尾楼业主则坚持产权置换或以宅基地入股。民治街道办有关负责人此前曾在接受采访时表示,由于这些房屋属于“农村城市化历史遗留问题”,按规定只能按照市政府征地拆迁相关政策执行,不可以置换商品房或以更高价格补偿。但当时业主们认为补偿标准太低,提出以房换房或入股等要求,由于不符合相关规定,民治街道拒绝了这些不合法的诉求。谈判一开始就陷入了僵局。民治街道承担了上级赋予的征地拆迁任务,没有后退余地,只得迎难而上,自那时起,就坚持不懈通过各种途径协商征收,都遭到业主拒绝。

      2011年5月,宝安区召开“樟坑华侨新村烂尾楼清拆工作会议”,后经征询区法制办法律意见后,启动对剩余3栋烂尾楼的行政拆除程序。一方面始终坚持法治原则,始终坚持以人民为中心,将人民理解为一个个具体鲜活的人,另一方面不放弃沟通,继续开展人性化谈判,落实上级下达的征收任务。

      由于3栋烂尾楼未取得有效的《建设工程规划许可证》,涉嫌违法建筑,2014年1月,民治街道办协同区规划土地监察大队向3栋烂尾楼业主送达了《行政处罚决定书》,要求限期自行拆除。

      司法判决

      2014年3月,3栋烂尾楼业主向区政府提出行政复议。6月,区政府依法作出维持行政处罚决定的行政复议。业主不服行政复议决定,随后向区法院提起行政诉讼。庭审期间,民治街道分别以庭外协商或法官主持调解等方式与被拆迁人多次协商、调解。在多次协商、调解无果的情况下,区法院依法作出维持行政处罚决定的判决。2014年12月,3栋烂尾楼业主向市中级人民法院提起上诉。

      市中院行政庭也组织双方当事人进行多次调解,但是3栋烂尾楼业主依旧坚持以等面积商品房置换或以远超市场评估补偿价格补偿的诉求。协商、调解无果。2016年12月,市中级人民法院依法做出终审判决,维持一审作出的判决。

      民治街道办相关工作人员表示:“按照法定程序,判决下达后,政府本可以立即启动强拆程序,但政府并没有这么做,而是从人性化考虑,穷尽所有方法,把握一切可能谈判的机会,多次同3栋烂尾楼业主沟通,希望以和平解决的方式为此事画下句号。”

      经过多轮艰苦谈判和努力,其中两栋烂尾楼于2017年上半年签订了征地拆迁补偿协议并拆除,对峙的坚冰终于开始松动。

      但68号烂尾楼业主杨女士依然坚持,不放弃“等面积产权换商品房”的诉求,不愿签订房屋征收补偿协议,并向广东省高级人民法院提起申诉。申诉后,民治街道办工作人员仍旧想方设法,寻找一切机会与业主沟通,并通过业主亲戚、朋友轮番做其工作。2017年11月3日,68号烂尾楼业主终于主动撤回申诉,同政府签订了征地拆迁补偿协议。至此,最后一栋烂尾楼也实现和谐拆除,7年谈判由此落下帷幕。

      幕后

      7年艰难谈判,最后一户为何同意签订协议?

      “沟通谈判工作,总结起来就是耐心和善心”

      “这件事,政府和个人其实都没有输赢。”这是杨女士在最后签完拆迁补偿协议后发出的一句感慨。看得出她是带着满意离开的。

      这正是应了负责沟通工作人员“我们还是希望以和平方式为此事画下句号”的这句话。这7年的谈判最终达成这样的结果,其中的艰辛曲折、背后的故事,以及最后究竟是什么原因让对峙了这么久的坚冰得以松动,并最终实现和谐拆除……带着种种好奇,近日,记者首次联系到了一直负责这项沟通工作的工作人员,让我们得悉7年谈判的曲折经历。

      以理解和包容为前提的沟通

      翻阅这些年媒体对这件事的报道,关注点基本都聚集在业主们身上,而7年来一直与他们进行沟通谈判的工作人员的努力,鲜有人知。

      “很多人都说杨女士是最难沟通的,也是被推到最风口浪尖的人,但其实,这也与她个人的曲折经历有关。也因此,我们更理解她,一直希望和她能够达成共识。”说起最后三栋楼的业主,大家不约而同首先就说起杨女士,在外人看来,杨女士可能仅仅是偏执的一个形象,而在采访当天,记者随着工作人员的讲述,逐渐走近这个大众眼中执拗的人物的另一面。

      在工作人员眼中,其实杨女士的一切对抗都有原因,而且可以理解的。“她不懂法,所以我首先要把法律给她讲透了。她的个人经历也比较波折,我们也很体谅这一点。此外,我从始至终都告诉她,我是来帮她的,我们也确实从一开始就一直维护她的最大利益。当然,是在法律范围内。”

      都说拆迁谈判是最“吃力不讨好”的工作,其中的辛酸只有参与其中才有深切体会。因为“明知道进这个门肯定是挨骂的,但也必须进,而且要一次次地进”。7年后的今天,不仅仅是沟通,甚至有些业主和工作人员成为朋友,困难心事也愿意诉说出来。

      为了打开沟通局面,他们也是想尽各种办法,例如,杨女士,就是因为好姐妹的到来,终于“听得进劝”。

      “我们通过各种打听,终于找到和她关系最好的姐妹,请到深圳来,她们聊了一晚上,她也哭了一晚上,在此之后,她终于愿意主动跟我们谈判了,到了10月中旬,有一天夜里,她突然同意签署协议了……”虽然在第一次同意的第二天,杨女士又反悔了,拒绝签署,但工作人员依旧耐心劝导,包括杨女士的家人、朋友,也在帮着政府工作人员开导杨女士。经过多方面的工作,11月初,杨女士终于同意签署协议。

      “我当时反复问她是否确定,她说,‘我说了给你签就会给你签。’签完协议,看得出来这7年间一直压在她心里的石头终于落下了,最终她还是满意的,也是笑着离开现场的。”说到这里,工作人员也有些动容。

      耐心和善心

      如何打开当事人的心扉,如何做好拆迁谈判工作,在民治街道办的工作人员看来,就是坚持耐心和善心。耐心是在周旋中坚守底线的同时,向对方解释清楚法律政策,以谋求共赢局面;善心则是了解对方困难,体谅对方处境,尽量为对方谋取合法权益。这两个词也在7年的谈判工作中体现得淋漓尽致。

      当剩下的3栋烂尾楼业主要求走行政复议、诉讼程序时,民治街道办在可以依法强拆的情况下,尊重被拆迁业主意愿,耐心地陪其走完司法程序。“我们不是以高高在上的政府工作人员身份去跟他们接触的,也不能以这种身份,因为这样对方也根本不会搭理你。摆正自己的姿态,以平等的身份去和他们沟通,真心交流,才能打开他们的心扉。”

      有一个场景让工作人员至今记忆深刻:今年7月,沟通人员和杨女士的好姐妹到她家中,希望进行再次沟通。“她老母亲年龄已经很大了,腰又不好站不起来,住在这栋楼房的顶层,天花板上就是深圳夏天的太阳,屋内没有空调,可以用炙烤来形容。”工作人员当时站在楼里都直冒汗,出于健康和安全考虑,劝杨女士一家尽早搬离。“当时我注意到她母亲的床垫都塌下去了,异味也很重。夏天的天气,老人家又不便活动,一直待在床上,对健康很不好,我便去买了张新床垫更换掉旧的床垫。搬不搬走先不说,总要让老人家躺得舒服一点。”把对方当家人一样地对待。“我们做了这么多,他们也是看在眼里的。”后来,当杨女士有一次反悔、不愿签署协议的时候,老母亲便一直哭,跟街道办的工作人员一起劝杨女士,说服她签署协议。

      输或赢?

      谈及7年来双方付出的代价,事实上最后三户业主都和工作人员表达过他们的后悔,在这些年里,他们的家庭生活环境大受影响,个人工作、生意也几乎处于停滞状态,并且天天生活在忧虑之中,人的精神高度紧张,精神状态也不好,付出的代价实在太大了。这不是单单用金钱可以衡量的。假使替业主们算一笔账,7年下来究竟谁赢谁输,恐怕没有一个标准答案。

      用杨女士自己的话来说,那就是:“这件事,政府和个人其实都没有输赢。”听杨女士说这番话,沟通人员觉得很欣慰,杨女士最终还是理解了拆迁是政府出于城市发展规划需求,而不是为了分出输赢。

      11月3日,民治街道工作人员陪同杨女士去广东省高级人民法院撤回申诉,之后向杨女士付清补偿款项。6日,街道工作人员接送杨女士家人离开烂尾楼。民治街道樟坑华侨新村最后一栋烂尾楼终于可以拆除。

      专家观点

      二审判决后政府强拆也是完全合法的

      面对公共利益和私人利益的抗衡,应知晓两者之间要有一个平衡点。我们说尊重和保障私权并不是说私权就可以无限地膨胀,私权不得滥用也是民法的基本原则之一。所以对“钉子户”,如果其诉求合理合法,则应当予以支持;否则,就不能纵容。我们多年以来对闹访者的纵容,在很大程度上鼓励了“大闹大解决,小闹小解决,不闹不解决”的不良风气,其实也是对那些守法民众权益的侵害,这并不是对权利的尊重,而是对不法的纵容。

      在法治社会,法院生效判决应当首先得到尊重和执行。我们要建设社会主义法治国家,确立司法权威是必须的,我们不应纵容“我闹我有理”的社会风气。对公共利益而言,过多地关注私人利益也必定让公共利益受损。

      因此,市中院二审判决出来后,政府强拆是履行法院判决的结果,属于司法拆迁,是完全合法的。私人的合法权益必须受到保护。同样,法院的判决、政府合法执法也需得到尊重。

      ——深圳大学法学院副教授赵明昕

      深圳的做法,值得赞许


      拆迁问题是一个敏感话题,是每一个城市发展进程中必须下大气力解决和重视的问题,是涉及城市建设收储用地和拆迁合理补偿的问题,是城市发展进程中多发频发的问题,也是信访领域频发多发的问题。

      深圳民治樟坑华侨新村这场耗时7年的交锋,多轮谈判,历经行政复议、行政诉讼一审二审和申诉漫长程序,终于达成和解。深圳政府保持了理性和克制,是城市建设进程中的和谐典型,在没有达成协议前没有采取强拆措施,依法依规地与被拆迁人进行谈判和诉讼。相比较其他一些地方政府面对钉子户,“一言不合”就暴力强拆,深圳的做法,值得赞许,也为其他城市树立一个解决类似问题的榜样!

      ——北京法桓律师事务所王鹏

      跨版撰文 晶报记者 赖良青 张丹珣 跨版摄影 晶报记者 张定平

      7年谈判路

      2010年

      樟坑华侨新村所在地块被深圳市政府列为13个重大发展项目之一,并被纳入市政府年度土地整备计划。民治街道办开始进行拆迁征收工作。

      2011年

      9栋烂尾楼中的6栋完成协议征收拆除工作。2013年,区政府启动对剩余3栋烂尾楼的行政拆除程序,同时继续开展与当事人谈判。

      2014年1月

      民治街道办协同区规划土地监察大队向3栋烂尾楼业主送达了《行政处罚决定书》,要求限期自行拆除。

      2014年6月

      3栋烂尾楼业主不服行政复议决定,向区人民法院提起行政诉讼。庭外协商调解无果,区法院判令维持行政处罚决定。

      2014年12月

      3栋烂尾楼业主向市中级人民法院提起上诉。

      2015年2月

      市中级人民法院行政庭传令双方当事人开庭审理案件。庭外协商、调解无果。

      2016年12月

      市中级法院依法做出终审判决,维持一审作出判决。民治街道办继续开展谈判工作。

      2017年上半年

      其中两栋烂尾楼业主签订了征地拆迁补偿协议,随后两栋烂尾楼被拆除,对峙的坚冰开始松动。最后一户烂尾楼业主则向广东省高级人民法院提起申诉。

      2017年11月3日

      最后一户烂尾楼业主主动撤回申诉,同政府签订了征地拆迁补偿协议。
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